Az elismert részvényekkel eladhatja részvényeit több éven keresztül, hogy eloszlassa a tőkenyereségeket. Sajnos a befektetési célú ingatlanok nem részesülnek ugyanolyan luxusban; a teljes nyereség összegét az ingatlan eladásának évében az adókra kell igényelni. Ha azonban a háztulajdonos az IRS 1031 sz. Szakaszát használta, akkor az összeget hasonló befektetési eszközre halaszthatják.
Igaz, hogy eladhatja otthonát, és nem fizethet tőkenyereség-adót?
A kezdeti eladás kezelése
Ezt az adóterhet csökkentheti úgy, hogy ellenőrzi a tulajdonjog és a birtoklás évét, és ennélfogva azt az évet, amikor a tranzakció eredményét jelenti. Más szavakkal: beállíthatja a tulajdonjog átruházását egy évre, amelyben alacsonyabb adóteherre számít. Ha azonban jövedelme állandó, és a nyereségadó fizetése elkerülhetetlennek tűnik, érdemes lehet fontolóra vennie az IRC 1031 sz.
Az 1031 szakasz cseréje
Az 1031. Szakasz szerinti csere lehetővé teszi a befektető számára, hogy befektetési célú ingatlanokkal más befektetési célú ingatlanokkal kereskedjen, és nem vet fel azonnali adókötelezettséget. Az 1031 szakasz szerint ha üzleti vagy befektetési célú ingatlanot kizárólag hasonló típusú üzleti vagy befektetési célú ingatlanra cserél, akkor az újonnan megszerzett ingatlan eladásáig nem kerül sor nyereség vagy veszteség elszámolására. Ne feledje, hogy az 1031. Szakasz nem vonatkozik a készlet, részvények, kötvények, velegek, eladósodás igazolására és bizonyos egyéb eszközökre.
2018-tól kezdve az új adójogszabályok ezeket a csereprogramokat az ingatlanokra korlátozták: Az 1031-es szakaszban más ingatlanok, például műalkotások cseréje már nem engedélyezett.
Szabályok és előírások
Az 1031-es szakasz cseréje minden esetben nem engedi meg a tőkenyereség-adók elkerülését. Például az amerikai ingatlanok cseréje egy másik országban lévő ingatlanokra nem jár adómentes csere státusszal. Ezenkívül a személyes célokra használt ingatlanokkal kapcsolatos ügyletek - például a személyes lakóhely bérleti ingatlanra cseréje - nem részesülnek a 101. szakasz alapján biztosított adómentes bánásmódban. Végül, ha valamelyik fél ezt követően két éven belül elidegeníti a kicserélt ingatlant időszakban a kicserélt ingatlan adóköteles lesz.
Adóbevallás céljából a régi ingatlan alapjait átviszik az új ingatlanba. Ezt fontos megérteni egy adómentes csere során, mivel az esedékes adókat nem bocsátják meg, hanem egyszerűen elhalasztják őket az új ingatlan eladásáig. A 1031-es szakasz cseréjének a Belső Bevételi Szolgálatnál történő rögzítéséhez fontos a 8824-es formanyomtatványt a hasonló típusú csere évére vonatkozó adóbevallással együtt benyújtani. Az adómentes csere nem javasolt, ha az ügylet veszteséget eredményez, mivel a veszteségeket nem lehet levonni adómentes csere során. Ezekben az esetekben jobb lehet, ha eladja az eszközt, és a bevételt felhasználja az új ingatlan megvásárlására.
Teljesen adómentes csere
Az adómentes 1031-es szakasz szerinti csereügylet végrehajtásához bizonyos feltételeknek teljesülniük kell:
- A tulajdonságnak "hasonló fajta" -nak kell lennie: A tulajdonságok hasonlóak, ha ugyanaz a természet vagy jelleg, még akkor is, ha minőségükben vagy minőségükben különböznek egymástól. Az ingatlannak üzleti vagy befektetési kapcsolatban kell lennie: A kicserélt ingatlant eredményes üzleti vagy befektetési célú felhasználás céljából kell tartani, és ugyanazon felhasználás céljából kereskedni kell. Az új tulajdonságot 45 napon belül meg kell határozni: A meglévő ingatlanért cserébe megkapandó új tulajdonságot az első átruházástól számított 45 napon belül írásban kell azonosítani. Az átruházásnak a 180 napos időszakon belül kell történnie: A hasonló jellegű vagyonnak meg kell érkeznie e két dátum egyikével (attól függően, hogy melyik következik be hamarabb): az ingatlan átruházását követő 180 napos időszakon belül, vagy az adóbevallás esedékességének napjáig. (beleértve a kiterjesztéseket) arra az évre, amelyben az ingatlan átruházásra került.
Részben adómentes csere
A teljes adómentesség érdekében a csere kizárólag a hasonló jellegű javak cseréje lehet. A tökéletes világban az azonos kereskedési értékkel rendelkező ingatlan megtalálása ideális a 1031-es szakasz cseréjéhez. Ugyanakkor nehéz megtalálni az egyenlő cserét, és sok esetben az egyik fél valamilyen extra készpénzt dob be, hogy az üzlet tisztességes legyen. Ezt a kiegészítő tulajdonságot vagy kapott pénzt "boot" -nak nevezzük, és ezt a nyereséget a kapott boot összegéig adóztatják.
Ha mindkét ingatlannál vannak jelzálogkölcsönök, akkor a jelzálogkölcsönök nettósításra kerülnek. Az a fél, aki feladja a nagyobb jelzálogot, és a kisebb jelzálogot veszi igénybe, a többletet csomagként kezeli.
Alsó vonal
Az ingatlan-eladások 2010 óta megnövekedett száma lehetővé tette, hogy sok ember kedvező adóügyi elbánást kapjon a szövetségi kormánytól. Ennek eredményeként óriási összegű adóbevétel veszített el. Jelenleg az 1031. Szakasz az ingatlancsere marad. (Mint fentebb tárgyaltuk, 2018-tól kezdődően azokat más típusú ingatlanoktól - például gyűjthető tárgyaktól, repülőgépektől, franchise-jogoktól és nehézeszközöktől - megszüntették.)
