Mi az Attornment?
Megújulás akkor fordul elő, amikor a bérlő elismeri az ingatlan új tulajdonosát új bérbeadójának. Az átadásra kerülő kereskedelmi ingatlanok esetében az átruházási záradék az alárendeltség, a megzavarásmentesség és az átalakítás (SNDA) megállapodásban megköveteli, hogy a bérlő elismerje új tulajdonosát földtulajdonosként, és folytassa a bérleti díj fizetését, függetlenül attól, hogy az ingatlan átadja-e a tulajdonosát szokásos eladás vagy kizárás.
Hogyan működik az elrendezés?
Az átalakítást leggyakrabban az ingatlanjogokkal társítják, és célja az ügyletben a felek közötti kapcsolat elismerése. Például, megújulás fordulhat elő, amikor a bérlő csak akkor bérel lakást, ha a tulajdonos megváltozik a bérlet során. Az ingatlanrendezési megállapodás csak akkor hoz létre új jogokat a tulajdonos számára, ha azt a bérlő aláírja. A bérbeadó kilakoltatás alapjául felhasználhatja a bérlő aláírásának megtagadását.
Kulcs elvihető
- Az elrendezés leggyakrabban az ingatlanügyletekre vonatkozik. A dekoráció elismeri a tranzakcióban a felek közötti kapcsolatot. Megújulás akkor fordulhat elő, amikor egy bérlő bérleti lakást ad, az épület a bérleti szerződés során új tulajdonosra vált. Az átalakítási megállapodás csak akkor változtatja meg az új tulajdonos jogait, ha azt a bérlő írja alá.
Az SNDA záradéka azt írja elő, hogy ha a tulajdonos megváltozik, az új tulajdonos a bérleti szerződésben helyettesíti a korábbi tulajdonosot, és vállalja a korábbi tulajdonos összes jogát és felelősségét. A kikötés azt is előírja, hogy a bérlőknek továbbra is fizetniük kell a bérleti díjat, függetlenül attól, hogy ki az ingatlan tulajdonosa.
Díszítés kereskedelmi lízingben
A kereskedelmi lízing gyakran tartalmaz SNDA-t. Ez egy bérlő és bérbeadó közötti megállapodás, amely leírja a bérlő és a bérbeadó konkrét jogait. Az SNDA információkat nyújthat más harmadik felekről, például a bérbeadó hitelezőjéről vagy az ingatlan vásárlójáról is. Három részből áll: az alárendelési záradék, a zavarásgátlási záradék és az elrendezési záradék. A kereskedelmi lízingben való elrendezés hasonló. Az SNDA elrendezési záradéka arra kötelezi a bérlőt, hogy elismerje az ingatlan új tulajdonosát földtulajdonosként, függetlenül attól, hogy az új tulajdonos a szokásos eladás vagy korlátozás útján szerezte meg az ingatlant. A kikötés azt is előírja, hogy a bérlő továbbra is folytassa a bérleti díjat az új tulajdonosnak a bérleti idő fennmaradó részében.
Az SNDA alárendelési záradékában a bérlő vállalja, hogy engedélyezi az ingatlan iránti érdekeik alárendeltségét harmadik fél hitelezőinek. A bérbeadó a bérlővel kötött bérleti szerződés megkötése után felhasználhatja a kereskedelmi ingatlan finanszírozását. Ezért a legtöbb hitelező megkövetelné a bérlőktől, hogy a lízingjogi érdekeiket aláássák a hitelező jelzálogkölcsönének. Az alárendelési záradék lehetőséget ad a harmadik fél hitelezőjének a bérleti szerződés megszüntetésére kereskedelmi kizárás esetén. A nem zavaró záradék vagy megállapodás biztosítja a bérlőnek a bérelt helyiségek folytatását, mindaddig, amíg azok nem teljesülnek. A bérlő bérbe adhatja a helyiséget az ingatlan eladása vagy bezárása után is. A nem zavaró záradék támogatja a lakásbérlői jogokat akkor is, ha a bérbeadó nem teljesíti a jelzálogkötelezettségeket és az ingatlant kizárják.
