Melyek azok az 5 hibák, amelyek miatt a ház floplik?
Olyan egyszerűnek tűnik! Vásároljon házat, végezzen néhány kozmetikai javítást, tegye vissza a piacra, és hatalmas profitot szerezzen. Bármely időben egy tucat televíziós műsor jóindulatú, jól öltözött befektetőket mutat be, amelyek gyors, szórakoztató és jövedelmezővé teszik a folyamatot.
És rengeteg otthon kerül elfordulásra. Az ATTOM Data Solutions jelentése szerint az Egyesült Államokban több mint 200 000 otthont vásároltak és értékesítettek újra ugyanazon 12 hónapos időszak alatt 2017-ben. Ez az abban az évben eladott összes családi háznak és társasháznak alig 6% -a.
Az ingatlangazdagsághoz vezető út azonban nemcsak a fellebbezés megfékezésére és az „eladott” táblákra vonatkozik. Túl sok leendő ingatlanmogul hagyja figyelmen kívül az alapokat, és kudarcot valósít meg. Szóval mi az öt legnagyobb hiba, amelyet a leendő békalábok tesznek? És hogyan lehet elkerülni őket?
Az első, legjobb tanács a pénzügyi kockázat korlátozása és a megtérülési potenciál maximalizálása. Egyszerűen fogalmazva: ne fizessen túl sokat egy otthonért (azáltal, hogy megérte, mit érdemel), és ellenőrizze, hogy vásárlás előtt is tudja-e a szükséges javítások vagy frissítések költségeit. Ezen információk birtokában ideális vételárat számolhat fel.
Kulcs elvihető
- A házak átfordítása olyan üzleti vállalkozás, mint bármely más, mivel ahhoz, hogy sikeres legyen, ismereteket, tervezést és hozzáértést igényel. Az ingatlanbefektetők által elkövetett általános hiba az, hogy alábecsüli a projekthez szükséges időt vagy pénzt. Egy másik hiba, amelyet a házi búvárkodók túlértékelnek készségek és tudás.A türelmesség és az ítélőképesség különösen fontos az időmérésen alapuló üzleti vállalkozásoknál, például az ingatlanbefektetésnél.
A 70% -os szabály kimondja, hogy a befektetőnek nem kell fizetnie az ingatlan ARV-jének (javítás utáni értéke) legfeljebb 70% -át, levonva a szükséges javításokat. Az ARV az, amit egy otthon érdemel, miután teljesen megjavították.
Íme egy példa: Ha egy ház ARV-je 150 000 dollár, és 25 000 dollár javításra van szüksége, akkor a 70% -os szabály azt jelenti, hogy a befektetőnek legfeljebb 80 000 dollárt kell fizetnie a házért. 150 000 USD x 0, 70 = 105 000 USD - 25 000 USD = 80 000 USD.
Mint minden más kisvállalkozás, a törekvés időt és pénzt, tervezést és türelmet, készségeket és erőfeszítéseket igényel. Valószínűleg nehezebb és drágább lesz a felszámolás, mint gondolnád. És még ha minden részletet helyesen is megkap, a változó piaci feltételek azt jelenthetik, hogy az elején tett minden feltételezés végére érvénytelen lesz. Vigyázzon könnyedén a veszélyre: Ha csak azt szeretné, ha gyorsan meggazdagodna egy ház megfordításával, akkor a szegényházba kerülhet.
A legnépszerűbb 5 must-tavak a házak megfordításához
5 hiba megértése, amelyek miatt a ház floplik
A flipping (nagykereskedelmi ingatlanbefektetésnek is nevezik) egyfajta ingatlan-befektetési stratégia, melyben a befektető nem ingatlan felhasználására, hanem haszonszerzési céllal vásárol ingatlant.
Ezt a nyereséget általában az áremelkedésből származik, amelyet egy forró ingatlanpiac eredményezi, amelyben az árak gyorsan emelkednek, vagy az ingatlanon végrehajtott tőkejavítások eredményeként, vagy mindkettő. Például egy befektető megvásárolhat egy rögzítő felsőt egy "forró" szomszédságban, jelentős felújításokat végezhet, majd olyan áron kínálhatja, amely tükrözi új megjelenését és kényelmét.
Az ingatlanbefektetők egy ingatlan vagy ingatlancsoport megvásárlására és későbbi viszonteladására koncentrálnak. Sok befektető megkísérel állandó jövedelemáramlást generálni azáltal, hogy gyakori flipszel jár.
Szóval hogyan lehet elfordítani egy épületet vagy házat? Egyszerűen fogalmazva: alacsony, és magas eladást szeretne (mint a legtöbb egyéb befektetés). Ahelyett, hogy elfogadnánk a vásárlási és tartási stratégiát, a lehető leggyorsabban befejezi az ügyletet, hogy korlátozza azt az időtartamot, amikor a tőkéje veszélybe kerül. Általánosságban a hangsúlyt a sebességre kell összpontosítani, a maximális profit helyett. Ennek oka az, hogy minden elmúlt nap több pénzt fizet (jelzálog, közművek, ingatlanadó, biztosítás és a háztulajdonhoz kapcsolódó egyéb költségek).
Ez az általános terv, bár több buktatóval jár.
1. Nem elég pénz
Az ingatlanba való beruházás drága. Az első költség az ingatlan beszerzési költsége. Miközben alacsony vagy nincs pénzfinanszírozási igény, a könnyebb mondani ezeket az ügyleteket egy legitim szállítótól, mint megtenni. Továbbá, ha finanszírozza az akvizíciót, akkor kamatot fizet.
Noha a kölcsönvett pénz kamatai még az adócsökkentésről és munkahelyről szóló törvény elfogadása után is adócsökkenthetőek, ez nem 100% -os levonás. Minden kamatra költött dollár hozzáadja azt az összeget, amelyet az eladáskor keresnie kell, hogy csak kiegyenlítsen.
És ha jelzálogkölcsönt vagy lakáscélú hitelkeretet (HELOC) használ a flip-house vásárlás finanszírozására, akkor csak a kamat levonható. A kifizetés főösszege, adói és biztosítási részei nem levonhatók.
Alaposan vizsgálja meg finanszírozási lehetőségeit, hogy meghatározza, melyik jelzálogtípus felel meg legjobban az Ön igényeinek, és keressen olyan hitelezőt, amely alacsony kamatlábakat kínál. A finanszírozási költségek kutatásának egyszerű módja egy jelzálogszámológép használata, amely lehetővé teszi a különféle hitelezők által kínált kamatlábak összehasonlítását. Természetesen az ingatlanért készpénzes fizetés kiküszöböli a kamatköltségeket, de akkor is vannak ingatlan-kezelési költségek és alternatív költségek a készpénz összeillesztéséhez.
Mivel a kamatlábak a lakhatási válság utáni mélypontról emelkedtek, a nyereség nehezebb, mint régen. Valójában 2018 első felében a hullámzó aktivitás lassú, négy éves mélyponthoz közel esett, és a haszonkulcsok 2014 végétől a legalacsonyabb átlagos bruttó beruházási megtérüléshez (ROI) csökkentek, az ATTOM adatok szerint. Ez nem azt jelenti, hogy nincs pénzt keresni (a ROI csak 44% -ot északra volt), de ez azt jelenti, hogy gondoskodásra van szükség. A flip átlagos bruttó nyeresége 65 520 USD, de ez bruttó.
A felújítás költségeit is figyelembe kell venni. Ha a ház felállítását és nyereség céljából történő eladását tervezi, az eladási árnak meg kell haladnia a beszerzés, az ingatlan megtartásának és a felújítások együttes költségeit.
Egy 25 000 dolláros konyha, 10 000 dolláros fürdőszoba, 5000 dollár ingatlanadók, közművek és egyéb könyvviteli költségek kb. Kétharmadával csökkentik ezt a számot. Az ingatlan váratlan strukturális problémájának elvesztése és a bruttó profit nettó veszteség lehet. Még akkor is, ha sikerül leküzdenie ezeket az akadályokat, ne felejtsd el a tőkenyereség-adókat, amelyek elveszítik a profitot.
2. Nem elég idő
A házak felújítása és átlapolása időigényes vállalkozás. Hónapokig is eltarthat a megfelelő ingatlan keresése és megvásárlása. Ha a ház tulajdonosa van, időt kell költenie a kijavításához. Ha napi munkája van, a bontási és építési idő eltöltött estekre és hétvégékre fordulhat. Ha fizet valaki másnak a munka elvégzéséért, akkor továbbra is több időt fog költeni, amire számít a tevékenység felügyelete mellett, és mások fizetésének költségei csökkentik a profitot.
A munka elvégzése után ütemeznie kell az ellenőrzéseket, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az ingatlan megfelel-e a vonatkozó építési előírásoknak, mielőtt eladhatja. Ha nem, akkor több időt és pénzt kell költenie, hogy a par szintre álljon. Ezután nagyon hosszú ideje lehet befektetni az ingatlan eladását. Ha maga megmutatja a leendő vásárlóknak, rengeteg időt tölthet az ingába való ingázás és a ház felé történő utazás, valamint a találkozók során.
Megéri? Sok ember számára ésszerűbb lehet napi munkát tartani, ahol ugyanolyan pénzt lehet keresni néhány héten vagy hónap alatt egy állandó fizetésen keresztül, kockázat nélkül és következetes időkötelezettséggel.
3. Nem elég készségek
Professzionális építők és szakképzett szakemberek, például asztalosok és vízvezeték-szerelők gyakran hátrányosan becslik a házak szokásos munkájukhoz. Tudásaikkal, készségeikkel és tapasztalataikkal rendelkeznek a ház megkeresésében és megjavításában. Néhányan szakszervezeti munkákkal is rendelkeznek, amelyek munkanélküliség-ellenőrzést biztosítanak egész télen, miközben mellékprojekteiken dolgoznak.
A házban történő essek valódi pénze az izzadtságból származik. Ha kéznél van egy kalapáccsal, élvezheti a szőnyegek lerakását, gipszkarton lefagyhat, házat tetőzhet és konyhai mosogatót telepíthet, megvan a készség egy ház megfordításához.
Másrészt, ha nem ismeri a lapos csavarhúzóból a Phillips-fejű csavarhúzót, a felújítások és a javítások elvégzéséhez szakembernek kell fizetnie. Ennek megfelelően csökkennek annak esélyei, hogy jelentős profitot szerezzen befektetéseinél.
4. Nem elég tudás
A siker érdekében tudod, hogyan válasszuk ki a megfelelő ingatlant, a megfelelő helyen, a megfelelő áron. Egy 100 000 dolláros lakások környékén valóban 60 000 dollárral vásárol és 200 000 dollárral elad? A piac túlságosan hatékony ahhoz, hogy rendszeresen megtörténjen.
Még akkor is, ha egy egész életen át megvásárolják a dolgot, mondjuk egy ház elrejtésével egy házat, mondjuk - kulcsfontosságú tudni, hogy melyik felújítást kell végrehajtani, és melyiket ki kell hagyni. Meg kell értenie az alkalmazandó adótörvényeket és az övezeti törvényeket is, és tudnia kell, mikor kell csökkentenie a veszteségeket, és ki kell lépnie, mielőtt a projekt pénzpénzré válna.
A Zillow, az ingatlan-nyilvántartó cég, most kiválasztott piacokon mozgatja otthonait. A társaság azt várja, hogy 90 napon belül megvásárolja és megfordítsa ingatlanjait, és rendelkeznek adatokkal és tudással, hogy heves versenyt kínáljanak az anya és a pop szolgáltatók számára. A nagy bajnoki hitelezők megkezdték a profitkeresést a flip-kölcsön piacon, a KKR & Co. Inc. globális befektetési vállalkozással (korábban Kohlberg Kravis Roberts & Co. és KKR & Co. LP néven ismert) csatlakozva más magánbefektetési vállalkozásokhoz, amelyek keresek egy darab az akcióból.
5. Nem elég türelem
A szakemberek időt vesznek és várnak a megfelelő ingatlanra. A kezdők rohannak, hogy megvásárolják az első házat, amelyet látnak. Aztán felveszik az első vállalkozót, aki ajánlatot tesz azoknak a munkáknak a címzésére, amelyeket nem tudnak elvégezni. A szakemberek vagy maguk végzik el a munkát, vagy támaszkodnak az előre elkészített, megbízható vállalkozók hálózatára.
A kezdők ingatlanügynököt bérelnek a ház eladása érdekében. A szakemberek a költségek minimalizálása és a profit maximalizálása érdekében a "tulajdonos általi eladás" erőfeszítéseire támaszkodnak. A kezdők elvárják, hogy átmenjenek a folyamaton, befújjanak egy festékréteget, és szerencséket szerezzenek. A szakemberek megértik, hogy a házak eladása és eladása időbe telik, és hogy a haszonkulcsok néha alacsonyak.
