Az ingatlan vásárlása és birtoklása izgalmas befektetési stratégia, amely kielégítő és jövedelmező is lehet. A tőzsdei és kötvénybefektetőkkel ellentétben a leendő ingatlantulajdonosok tőkeáttételt használhatnak ingatlanvásárláshoz, a teljes költség egy részének előzetes kifizetésével, majd az egyenleg és a kamatok kifizetésével. Míg a hagyományos jelzálogkölcsön általában 20–25% előleget igényel, bizonyos esetekben 5% előleg fizetéséhez elegendő egy teljes ingatlan megvásárlása. Az eszköz ellenőrzésének képessége az okmányok aláírásakor mind az ingatlanszállók, mind a bérbeadók számára elősegíti, akik viszont második jelzálogkölcsönt vethetnek otthonaikban, hogy kiegészítő ingatlanokat fizessenek be.
Kulcs elvihető
- A vágyó ingatlantulajdonosok tőkeáttétellel vásárolhatnak egy ingatlant, előzetesen megfizetve a teljes költség egy részét, majd kifizetve a fennmaradó összeget. A befektetők négy fő módja, hogy az ingatlanon keresztül pénzt keressenek: ingatlanok, 2) ingatlankereskedelem (más néven flipping), 3) ingatlanbefektetési csoportok és 4) ingatlanbefektetési alapok (REIT).
A befektetők négy lehetőséget adnak az ingatlanok hasznos felhasználására:
5 egyszerű módszer az ingatlanba történő befektetéshez
1. Tehát földesúr akar lenni
Ideális: barkácsolás és felújítási készséggel rendelkező emberek számára, akiknek türelme van a bérlők kezelésében.
Mire van az indulás: Jelentős tőke szükséges az előzetes karbantartási költségek finanszírozásához és a megüresedett hónapok fedezéséhez.
Előnyök: A bérleti ingatlanok rendszeres jövedelmet biztosíthatnak, miközben maximalizálják a rendelkezésre álló tőkét tőkeáttétel révén. Sőt, sok kapcsolódó költség adóköteles, és az esetleges veszteségek ellensúlyozhatják az egyéb beruházások nyereségét.
Hátrányok: Hacsak nem bérel fel ingatlankezelő társaságot, a bérleti ingatlanokat általában állandó fejfájás érzi. A legrosszabb esetekben a zaklatott bérlők anyagi károkat okozhatnak. Ezenkívül bizonyos bérleti piaci éghajlati viszonyokban a bérbeadónak vagy meg kell őriznie a megüresedett helyeket, vagy kevesebb bérleti díjat kell fizetnie a költségek fedezése érdekében, amíg a dolgok meg nem fordulnak. Ráadásul, miután a jelzálogkölcsönt teljes mértékben megfizették, a bérleti díjak nagy része profitot kap.
A bérleti jövedelem természetesen nem a bérbeadó kizárólagos tevékenysége. Ideális helyzetben egy ingatlan a jelzálog folyamán értékeli, így a bérbeadónak sokkal értékesebb eszköze van, mint amennyivel kezdett.
Az amerikai népszámlálási iroda adatai szerint az új házak eladási árai (az ingatlanértékek durva mutatója) 1940-től 2006-ig következetesen emelkedtek, mielőtt a pénzügyi válság idején bemerültek. Szerencsére az eladási árak azóta ismét emelkedtek, sőt meghaladták a válság előtti szintet is.
2. Ingatlanbefektetési csoportok
Ideális: azok számára, akik ingatlan bérlését szeretnék birtokolni anélkül, hogy gondot okozna annak üzemeltetése.
Az induláshoz szükséges: tőkepárna és a finanszírozáshoz való hozzáférés.
Előnyök: Ez egy sokkal gyakorlatibb megközelítés az ingatlan iránt, amely továbbra is jövedelmet és felértékelődést kínál.
Hátrányok: Az ingatlanbefektetési csoportok esetében fennáll egy üresedési kockázat, függetlenül attól, hogy az egész csoportra eloszlik-e, vagy pedig a tulajdonos-specifikus. Ezenkívül a vezetői rezsiköltség visszatéríthet.
Az ingatlanbefektetési csoportok olyanok, mint a kis befektetési alapok, amelyek bérelhető ingatlanokba fektetnek be. Egy tipikus ingatlanbefektetési csoportban a társaság egy sor blokkot vagy társasházat vásárol vagy épít, majd lehetővé teszi a befektetők számára, hogy a társaságon keresztül megvásárolják őket, ezáltal csatlakozva a csoporthoz. Egyetlen befektető birtokolhat egy vagy több önálló lakóterületet, de a befektetési csoportot működtető társaság együttesen kezeli az összes egységet, kezeli a karbantartást, a megüresedett állások hirdetését és a bérlők interjút. E vezetői feladatok elvégzéséért cserébe a társaság a havi bérleti díj százalékát veszi igénybe.
A szokásos ingatlanbefektetési csoport-lízing a befektető nevében van, és az egyes egységek a bérleti díj egy részét összegyűjtik, hogy megvédjék az alkalmi üres helyeket. Ebből a célból némi jövedelmet fog kapni akkor is, ha az egység üres. Mindaddig, amíg az egyesített egységek kihasználatlansága nem emelkedik túl magasra, elegendőnek kell lennie a költségek fedezésére.
Noha ezek a csoportok elméletileg biztonságos módszereket kínálnak az ingatlanbe történő befektetéshez, érzékenyek ugyanazon díjakra, amelyek kísérték a befektetési alapok iparát. Ezenkívül ezek a csoportok néha magánbefektetések, ahol a gátlástalan menedzsment csapatok kiszorítják a befektetőket pénzéből. A kifinomult átvilágítás ezért kritikus jelentőségű a legjobb lehetőségek kiaknázása szempontjából.
3. Ingatlankereskedés (más néven Flipping)
Ideális az emberek számára, akik jelentős tapasztalattal rendelkeznek az ingatlanértékelés és marketing területén.
Az induláshoz szükséges: tőke és képesség a javítások elvégzésére vagy felügyeletére szükség szerint.
Előnyök: Az ingatlankereskedelem rövidebb időtartamú, amely alatt a tőke és az erőfeszítés össze van kötve egy ingatlanban. A piaci körülményektől függően azonban jelentős hozam is lehet, még rövidebb időkeretekben is.
Hátrányok: Az ingatlankereskedelem mélyebb piaci ismereteket igényel a szerencsével párosítva. A forró piacok váratlanul lehűlhetnek, és a rövid távú kereskedők veszteségeket vagy hosszú távú fejfájást okozhatnak.
Az ingatlankereskedelem az ingatlanbefektetés vad oldala. Csakúgy, mint a napi kereskedők különböznek az eladás-tartás befektetésektől, az ingatlan-kereskedők különböznek az adás-vétel-bérlőktől. Példa: az ingatlankereskedők gyakran csak három-négy hónap alatt keresik jövedelmezően az általuk vásárolt alulértékelt ingatlanokat.
A tiszta vagyontárgyak gyakran nem fektetnek be az ingatlanjavításba. Ezért a beruházásnak már meg kell szereznie azt a belső értéket, amely a nyereség megváltoztatás nélküli megszerzéséhez szükséges, különben az ingatlan megszünteti a vitatást.
Azok a papucsok, akik nem képesek gyorsan lerakni egy ingatlant, bajba kerülhetnek, mivel általában nem tartanak elegendő el nem kötelezett pénzt a kezükben ahhoz, hogy hosszú távon fizessék meg az ingatlan jelzálogát. Ez folyamatos hógolyó veszteségekhez vezethet.
Van egy teljesen más típusú békaláb, aki pénzt keres azáltal, hogy megfizethető áron vásárol ingatlanokat, és hozzáadott értéket teremt azok felújításával. Ez hosszabb távú befektetés lehet, ahol a befektetők egyszerre csak egy vagy két ingatlan megvásárlását engedhetik meg maguknak.
4. Ingatlanbefektetési alapok (REIT)
Ideális: Befektetők számára, akik hagyományos portfólió nélkül szeretnének ingatlannal való kitettséget folytatni.
Az induláshoz szükséges: befektetési tőke.
Előnyök: A REIT-ek alapvetően osztalékfizető részvények, amelyek alapvető részesedései hosszú távú, készpénztermelő lízinggel rendelkező kereskedelmi ingatlanok.
Hátrányok: A REIT-ek alapvetően készletek, tehát a hagyományos bérleti ingatlanhoz kapcsolódó tőkeáttétel nem vonatkozik.
A REIT akkor jön létre, amikor egy vállalat (vagy vagyonkezelő) befektetők pénzét használja fel jövedelmi ingatlanok megvásárlására és üzemeltetésére. A REIT-eket a nagy tőzsdékben vásárolják és adják el, mint bármely más részvényt. A társaságnak az adóköteles nyereség 90% -át osztalék formájában kell kifizetnie, hogy megőrizze REIT-státusát. Ezzel a REIT-k elkerülik a társasági adó megfizetését, míg egy rendes társaságot adóztatnák a nyereségét, és akkor el kell döntenie, hogy felosztja-e adózás utáni eredményét osztalékként vagy sem.
A szokásos osztalékfizető részvényekhez hasonlóan a REIT-ek szilárd befektetés a tőzsdei befektetők számára, akik rendszeres jövedelmet akarnak. Az ingatlanbefektetések fent említett típusaival összehasonlítva a REIT a nem lakáscélú befektetésekbe, például bevásárlóközpontokba vagy irodaházakba engedi beruházóinak beruházásait, amelyeket az egyes befektetők általában nem képesek közvetlenül megvásárolni. Ennél is fontosabb, hogy a REIT nagyon likvid, mivel tőzsdei kereskedelemmel rendelkezik. Más szavakkal: nincs szükség ingatlanügynökre és címetranszferre, hogy segítsen beruházásában. A gyakorlatban a REIT egy ingatlanbefektetési csoport hivatalosabb változata.
Végül, amikor a REIT-ekkel foglalkoznak, a befektetőknek különbséget kell tenniük az épületeket birtokló részvény-REIT-ek és az ingatlan finanszírozását biztosító jelzálog-REIT-ek között, amelyek jelzáloggal fedezett értékpapírokban (MBS) mozoghatnak. Mindkettő ingatlannal való kitettséget kínál, de a kitettség jellege eltérő. A saját tőke REIT tradicionálisabb abban az értelemben, hogy az ingatlan tulajdonjogát képviseli, míg a jelzálogkölcsönökkel foglalkozó befektetési jegyek az ingatlan jelzálogkölcsönéből származó jövedelmekre koncentrálnak.
Alsó vonal
Függetlenül attól, hogy az ingatlanbefektetők bérleti jövedelemszerzésre használják-e ingatlanjaikat, vagy arra, hogy az idejüket addig bonyolítsák, amíg meg nem jelenik a tökéletes eladási lehetőség, megvalósítható egy robusztus beruházási program kidolgozása az ingatlan teljes értékének viszonylag kis részének elõzetes kifizetésével. De minden befektetéshez hasonlóan profit is van és potenciális az ingatlanon belül, akár a teljes piac felfelé, akár lefelé van.
01:35Hogyan lehet pénzt keresni az ingatlanban
