Mi a kizárás?
A kizárás az a jogi eljárás, amelynek során a hitelező átveszi az ingatlan irányítását, kitoloncolja a háztulajdonosot és eladja az otthont, miután a háztulajdonos nem képes teljes mértékben megfizetni a jelzálogkölcsönre vonatkozó alaptörlesztést és kamatot, ahogyan azt a jelzálogkölcsön-szerződés előírja.
A kizárás megértése
A kizárás folyamata annak jogalapját egy jelzálogkölcsönről vagy bizalmi okmányból nyeri, amely feljogosítja a hitelezőt arra, hogy ingatlant fedezetként használjon arra az esetre, ha a vevő nem tartja fenn visszafizetési kötelezettségét.
Amint a hitelfelvevő nem teljesíti a kölcsönt vagy a jelzálogkölcsön-fizetést időben, a kölcsön késedelmes lesz. A kizárási folyamat akkor kezdődik, amikor a hitelfelvevő nem teljesíti vagy elmulasztja a kölcsönt vagy a jelzálogkölcsön-fizetést. Ezen a ponton a hitelező értesíti a nemteljesítő háztulajdonosot. Három-hat hónappal azután, hogy a háztulajdonos elmulasztja a jelzálogkölcsön-fizetést, feltételezve, hogy a jelzálog továbbra is késedelmes, és a háztulajdonos a megadott türelmi időn belül nem teljesítette a kihagyott összegeket, a hitelező elkezdi kizárni. Minél messzebb esik a hitelfelvevő, annál nehezebb lesz felzárkózni a fizetésekhez, mivel a hitelezők felszámítják a díjakat azokért a fizetésekké, amelyek késnek, gyakran 10-15 nap után.
A kizárási folyamat államtól függ
Minden állam rendelkezik a kizárási folyamatot szabályozó törvényekkel, ideértve a hitelező által közzétett hirdetményeket, a háztulajdonos lehetőségeit a hitel folyósítására és a kizárás elkerülésére, valamint az ingatlan eladásának ütemtervét és folyamatát.
A kizárás, mint az ingatlan lefoglalását hitelező tényleges cselekedete, általában egy hosszú előzetes bezárási folyamatot követő utolsó lépés, amely a kizárás több alternatíváját is magában foglalhatja, többek között azokat, amelyek közvetítik a kizárás negatív következményeit mind a vevő, mind a vásárló számára. eladó. Akárcsak a kizárásokhoz, az államoknak törvényei vannak a folyamat kezelésére.
22 államban - köztük Floridaban, Illinoisban és New Yorkban - a bírósági kizárás a norma, azaz a hitelezőnek bíróságon kell mennie, hogy engedélyt szerezzen a kizáráshoz annak igazolásával, hogy a hitelfelvevő bűnös. Ha a kizárást jóváhagyják, a helyi seriff aukciót ad a legmagasabb ajánlatot tevő ingatlannak, hogy megpróbálja megtéríteni azt, ami a banknak tartozik, vagy pedig a bank tulajdonossá válik, és a hagyományos útvonalon eladja az ingatlant veszteségének visszatérítése érdekében. A jelzálog-bankárok szövetsége szerint a teljes bírósági kizárási folyamat, a hitelfelvevő első részétől a fizetési késedelem elmaradásával, amikor a hitelező eladja otthonát, általában 480-700 napot vesz igénybe.
A többi 28 állam - beleértve Arizonát, Kaliforniát, Grúziát és Texasot - elsősorban az igazságszolgáltatás nélküli kizárást alkalmazza, más néven az eladási hatalomnak, amely általában gyorsabb, és nem halad át a bíróságokon, hacsak a háztulajdonos nem vonja be a hitelezőt.
Bizonyos esetekben a hitelezők elkerülik az otthoni kizárást, hogy módosítsák a hitelfelvevő visszafizetési ütemtervét annak érdekében, hogy megfizethesse a kifizetéseket, és így megőrizze a tulajdonjogot. Ezt a helyzetet speciális elviselésnek vagy jelzálog-módosításnak nevezik.
Kizárás következményei
Ha egy ingatlant nem értékesítik kizárási aukción, vagy ha egyébként soha nem ment keresztül, akkor a hitelezők - gyakran bankok - általában átveszik az ingatlan tulajdonjogát, és hozzáadhatják azt a kirekesztett ingatlanok halmozott portfóliójához, amelyet más néven ingatlantulajdonnak hívnak (REO). A kizárt ingatlanok általában könnyen elérhetők a bankok webhelyein. Az ilyen ingatlanok vonzóak lehetnek az ingatlanbefektetők számára, mivel egyes esetekben a bankok piaci értékükkel kedvezménnyel értékesítik őket, ami természetesen negatív hatással van a hitelezőre.
A hitelfelvevő számára a kizárás a hiteljelentésben hét évig maradhat. A kizárásnak az FICO pontszámára gyakorolt hatása azonban FICO-nként csökken az idő múlásával.
