A kamatlábak továbbra is rendkívül alacsonyak, de várhatóan nem fognak sokáig ott maradni. Újrafinanszíroznia kell, mielőtt túl késő lenne? Nem feltétlenül. Négy oka van annak, hogy miért lehet a refinanszírozás rossz ötlet.
TUTORIAL: Ingatlanbefektetések feltárása
1. A holtverseny túl hosszú.
A nettó egyenlőség annak a hónapnak a száma, amely eltartja Önt egy új hitel lezárásának költségeinek megtérítéséhez. A megszakítás nélküli időszak kiszámításához tudnia kell, hogy mekkora lesz az új kölcsön záró költsége, és milyen lesz az új kamatláb. Önnek képesnek kell lennie arra, hogy becsülje meg ezeket a számadatokat a hitelezőtől.
Nincs olyan mágikus szám, amely elfogadható áttörési időszakot képvisel - attól függ, hogy mennyi ideig tervezi a házban maradni, és mennyire biztos benne az előrejelzésben. (Megtudhatja, hogyan határozhatja meg, hogy a refinanszírozás előrelépést vagy még tovább hátráltat-e. További információkért lásd: Hogyan befolyásolja a jelzálog-újrafinanszírozás nettó értékét. )
2. A hosszú távú költségek túl magasak.
Nagyon jó a refinanszírozás a havi fizetés csökkentése érdekében - kivéve, ha ez hosszú távon jelentősen sérül. Ha több évre szól a 30 éves jelzálogkölcsön, akkor sok kamatot fizetett, de nem kevés a tőke. A 15 éves jelzálogkölcsönbe történő refinanszírozás valószínűleg növeli a havi befizetését, valószínűleg olyan szintre, amelyet nem engedhet meg magának. Ha újból kezd egy új 30 éves jelzáloggal, akkor szinte annyi tőkeösszeget indít, mint amennyi volt a jelenlegi jelzálog elején. Amíg az új kamatláb alacsonyabb lesz, 30 évig fizeted. Tehát a hosszú távú megtakarításai jelentéktelenek lehetnek, vagy a kölcsön hosszú távon még költségesebb lehet.
Ha a havi fizetés csökkentése azt jelenti, hogy különbség van egy új, alacsonyabb fizetés és az aktuális, magasabb fizetés késedelme között, akkor ez a hosszú távú valóság elfogadható lehet. De ha megengedheti magának a jelenlegi jelzálogfizetést, akkor most megteheti. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd : Jelzálogkölcsönök: A refinanszírozás ABC-je. )
3. Be kell lépnie egy ARM-be, hogy jelentősen csökkentse az arányát.
Tegyük fel, hogy már alacsony kamatlába van: 5% egy 30 éves fix kamatozású jelzálogra. Ha egy újabb, 4, 5% -os 30 éves évre refinanszírozna, akkor a havi megtakarítás nem lenne jelentős, kivéve ha az országos átlagnál többszörösebb jelzáloggal rendelkezik.
Nagyon jó ötlet lehet egy állítható kamatú jelzálog (ARM) megszerzése. Az ARM-eknek a legalacsonyabb kamatlábak állnak rendelkezésre: a Quicken Loans például 2, 75% -ot hirdet. A hirdetett kamatlábak olyan alacsonyak, hogy őrültnek tűnhet, ha nem akarjuk kihasználni őket, különösen akkor, ha azt tervezi, hogy az ARM visszaállításának idejére költözik. Bizonyára a lakáspiac öt vagy hét év alatt felépül és eladni tudja, ugye?
A helyzet az, hogy a kamatlábak jelenleg annyira alacsonyak (körülbelül 4, 5% egy 30 éves fix kamatozású jelzálogkölcsönnél) mind a történeti, mind az abszolút standardok alapján, hogy valószínűleg nem lesznek jelentősen alacsonyabbak a jövőben. Tehát valószínűleg valamelyikével jelentősen magasabb kamatfizetésekkel kell számolnia, amikor az ARM visszaáll, ha képes újrafinanszírozni az ARM-ből való kijáratát, vagy ha kamatfizetések történnek, ha sikerül másik házat eladni és vásárolni.
Ha már alacsony az alacsony rögzített kamatlába, és kezeli a kifizetéseket, akkor érdemes ragaszkodnia a dologhoz. Az állítható kamatozású jelzálog általában sokkal kockázatosabb, mint a fix kamatozású jelzálog. Előfordulhat, hogy kifizet és ezer dollárt takaríthat meg, vagy ezer dollárba kerülhet, vagy akár kiszabadíthatja otthonából. (A kapcsolódó olvasáshoz lásd: Ez az ARM fogazott. )
TUTORIAL: Ingatlanbefektetések feltárása
4. Nem engedheti meg magának a bezárási költségeket.
Valójában nincs olyan költségtérítés nélküli refinanszírozás. A záró költségeket vagy a zsebéből fizeti, vagy magasabb kamatot fizet. Bizonyos esetekben a záró költségeket bele lehet számolni a kölcsönbe, de akkor kamatot fizet ezek után, mindaddig, amíg rendelkezik hitelével.
Most már megengedheti magának, hogy több ezer dollárt költjön a bezárási költségekre, vagy szüksége van erre a pénzre valami máshoz? Ha költségmentes refinanszírozást keres, akkor érdemes-e újrafinanszírozni a magasabb kamatlábat? Ha azt szeretné, hogy a záró költségeket a kölcsönbe gördítsék be, akkor fontolja meg, hogy 6000 dollár, 30% -os 4, 5% -os kamat mellett, hosszú távon hozzávetőlegesen 5000 dollár többletköltséget jelent, összehasonlítva azzal, hogy a pénzt most a zsebéből kifizeti. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: A jelzálog refinanszírozásának valódi gazdaságtanát. )
Alsó vonal
Az egyetlen személy, aki eldöntheti, hogy megfelelő-e az újrafinanszírozás - te vagy - és ha szakmai véleményt szeretne, akkor valószínűbb, hogy elfogulatlan választ kap egy díjalapú pénzügyi tanácsadótól, mint attól, aki eladni akarja Önt. jelzálog. Az egyéni helyzetének, és nem a piacnak a részleteit kell a legnagyobb meghatározó tényezőt választania abban, hogy refinanszírozni kíván-e. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: „A szemét” jelzálogdíjak figyelése. )
