Az ingatlan értékének becslése különféle törekvésekhez szükséges, ideértve a finanszírozást, az eladások listázását, a befektetések elemzését, az ingatlanbiztosítást és az adózásokat. De a legtöbb ember számára az ingatlanértékelés leghasznosabb alkalmazása egy darab ingatlan vételi vagy eladási árának meghatározása. Ez a cikk bevezetést nyújt az ingatlanértékelés alapelveiről és módszereiről, különös tekintettel az eladásokra.
Ingatlan értékelése: Mit kell tudnia
Alapvető értékelési koncepciók
Érték
Technikai szempontból az ingatlan értékét az ingatlan birtoklásából származó jövőbeni előnyök jelenértékének tekintik. Sok gyors fogyasztási cikktől eltérően az ingatlanok előnyei általában hosszú idő alatt valósulnak meg. Ezért az ingatlan értékének becslésekor figyelembe kell venni a gazdasági és társadalmi tendenciákat, valamint a kormányzati ellenőrzéseket vagy rendeleteket és a környezeti feltételeket, amelyek befolyásolhatják az érték négy elemét:
Érték versus költség és ár ellenében
Az érték nem feltétlenül egyenlő a költséggel vagy az árral . A költség a tényleges kiadásokra vonatkozik - például az anyagokra vagy a munkaerőre. Az ár viszont az az összeg, amelyet valaki fizet valamit. Noha a költség és az ár befolyásolhatja az értéket, nem határozzák meg az értéket. A ház eladási ára 150 000 dollár lehet, de az érték jelentősen magasabb vagy alacsonyabb is lehet. Például, ha egy új tulajdonos komoly hibát talál a házban, például hibás alapot, a ház értéke alacsonyabb lehet, mint az ár.
Piaci értéke
Az értékelés egy vélemény vagy becslés egy adott ingatlan értékéről egy adott időpontban. Az értékelési jelentéseket a vállalkozások, kormányzati ügynökségek, magánszemélyek, befektetők és jelzálogkölcsön-társaságok használják, amikor az ingatlanügyletekkel kapcsolatos döntéseket hoznak. Az értékelés célja az ingatlan piaci értékének meghatározása - a legvalószínűbb ár, amelyet az ingatlan versenyképes és nyitott piacon hoz.
A piaci ár - az az ár, amelyen az ingatlan ténylegesen eladódik - nem mindig képviseli a piaci értéket. Például, ha az eladót kényszerítik a kizárás veszélye miatt, vagy ha magánértékesítést tartanak, az ingatlan piaci érték alatt értékesítheti.
Értékelési módszerek
A pontos értékelés a módszertani adatgyűjtéstől függ. Az érték meghatározása céljából összegyűjtésre és elemzésre kerülnek az adott ingatlanra vonatkozó részleteket tartalmazó általános adatok, valamint a nemzetre, a régióra, a városra és a környékre vonatkozó általános adatok, ahol az ingatlan található. Az értékelések három alapvető megközelítést használnak az ingatlan értékének meghatározására.
1. módszer: Értékesítési összehasonlítási módszer
Az értékesítési összehasonlítási megközelítést általában használják az egy családi házak és a földterület értékelésében. Ezt néha piaci adatok megközelítésének hívják, ez egy becsült érték, amelyet egy ingatlan összehasonlítása a nemrégiben értékesített hasonló tulajdonságokkal rendelkező ingatlanok összehasonlításával kap. Ezeket a hasonló tulajdonságokat összehasonlíthatónak nevezik , és egy érvényes összehasonlítás biztosítása érdekében mindegyiknek meg kell tennie:
- A lehető legjobban hasonlítson a tárgyhoz. Az elmúlt évben nyílt, versenyképes piacon adták el őket, tipikus piaci feltételek mellett.
Legalább három vagy négy összehasonlítható anyagot kell használni az értékelési folyamatban. A legfontosabb tényezők, amelyeket figyelembe kell venni az összehasonlítható termékek kiválasztásakor, a méret, az összehasonlítható tulajdonságok és - ami a legfontosabb - a helyszín, amelyek óriási hatással lehetnek az ingatlan piaci értékére.
Összehasonlítható tulajdonságok
Mivel egyetlen tulajdonság sem teljesen azonos, az összehasonlítható termékek eladási árait kiigazításra kerülnek az eltérő tulajdonságok és egyéb, az értéket befolyásoló tényezők figyelembevétele érdekében, ideértve a következőket:
- Az épületek életkora és állapotaEladás dátuma, ha gazdasági változások történnek egy összehasonlítható értékesítés dátuma és az értékelés dátuma közöttAz eladási feltételek és feltételek, például ha az ingatlan eladója kényszer volt, vagy ha egy ingatlanot rokonok között adtak el (kedvezményes ár) Helyszín, mivel a hasonló tulajdonságok áronként különbözhetnek szomszédságonként és környékenFizikai tulajdonságok, ideértve a telek méretét, a tereprendezést, az építés típusát és minőségét, a szobák számát és típusát, a lakóterület négyzetlábát, parketta, egy garázs, konyha fejlesztések, kandalló, medence, központi levegő stb.
A vizsgált ingatlan piaci értékének becslése az összehasonlítható áruk korrigált eladási árai által meghatározott tartományba esik. Mivel az összehasonlítható termékek eladási árainak néhány módosítása szubjektívbb lesz, mint másokkal, súlyozott megfontolást általában azoknak az összehasonlítható termékeknek kell figyelembe venni, amelyekben a legkevesebb a kiigazítás.
2. módszer: Költség megközelítés
A költség megközelítés felhasználható azoknak az ingatlanoknak a becslésére, amelyeket egy vagy több épület javított. Ez a módszer magában foglalja az épület (ek) és a föld értékének külön becslését, figyelembe véve az értékcsökkenést. A becsléseket összeadják a teljes javított tulajdonság értékének kiszámításához. A költség megközelítés azt feltételezi, hogy egy ésszerű vevő nem fizetne többet egy meglévő javított ingatlanért, mint egy összehasonlítható tétel vételére és összehasonlítható épület építésére. Ez a megközelítés akkor hasznos, ha az értékelendő ingatlan típusú, amelyet gyakran nem adnak el, és nem termel jövedelmet. Ilyen például az iskolák, templomok, kórházak és kormányzati épületek.
Az építési költségeket többféle módon becsülhetjük meg, ideértve a négyzetlábú módszert is, ahol a közelmúltban épített összehasonlítható négyzetláb költsége megsokszorozódik az alanyban lévő négyzetláb számával; az egységen belüli módszer, ahol a költségeket az egyes épületelemek, beleértve a munkát és az anyagokat, mértékegységenkénti építési költségén becsülik meg; és a mennyiségi felmérési módszer, amely megbecsüli az alapanyag helyettesítéséhez szükséges alapanyagok mennyiségét, az anyagok jelenlegi árával és a kapcsolódó beszerelési költségekkel együtt.
Értékcsökkenés
Értékelési célokra az értékcsökkenés olyan körülményekre utal, amelyek negatívan befolyásolják az ingatlanjavítások értékét, és figyelembe veszi:
- Fizikai romlás, beleértve a gyógyítható romlást, például a festés és a tetőcsere, valamint a gyógyíthatatlan romlást, például a szerkezeti problémákatFunkcionális elavulás, amely olyan fizikai vagy tervezési tulajdonságokra utal, amelyeket az ingatlantulajdonosok már nem tartanak kívánatosnak, például elavult készülékek, idősebb megjelenésű berendezések vagy négy hálószobás házak, de csak egy fürdőgazdasági szempontból elavult, amelyeket az ingatlanon kívüli tényezők okoznak, például egy zajos repülőtér közelében vagy a szennyező gyár közelében.
Módszertan
- Becsülje meg a föld értékét úgy, mintha kihasználatlan lenne, és a lehető legjobban és legjobban kihasználható lenne, az értékesítési összehasonlítási megközelítést alkalmazva, mivel a földet nem lehet értékcsökkenteni. Becsülje meg az épület (ek) építésének jelenlegi költségeit és a helyszín javítását.Értékelje a romlásból, a funkcionális elavulásból vagy a gazdasági elavulásból származó fejlesztések értékcsökkenésének összegét.Vegye le az értékcsökkenést a becsült építési költségekről.A föld teljes becsült értékét az épület (ek) és az építkezés javításának értékcsökkenésével számolva adja meg az össz ingatlan érték.
3. módszer: Jövedelem-tőkésítési módszer
Ezt a módszert gyakran egyszerűen jövedelem-megközelítésnek hívják, ez a módszer a befektető által megkövetelt megtérülési ráta és az ingatlan által generált nettó jövedelem kapcsolatán alapul. A jövedelemtermelő ingatlanok, például apartmankomplexumok, irodaházak és bevásárlóközpontok értékének becslésére szolgál. A jövedelem-kapitalizációs megközelítést alkalmazó értékelések meglehetõsen egyértelmûek lehetnek, ha a tárgyi ingatlan várhatóan jövõbeli jövedelmet generál, és ha költségei kiszámíthatók és stabilak.
Közvetlen tőkésítés
Az értékelők a következő lépéseket hajtják végre a közvetlen tőkésítés megközelítésének használatakor:
- Becsülje meg az éves potenciális bruttó jövedelmet.A tényleges bruttó jövedelem meghatározásakor vegye figyelembe a megüresedett és a bérleti díjakból származó veszteségeket.Az éves működési költségeket vonja le az éves nettó működési jövedelem kiszámításához. Becsülje meg azt az árat, amelyet egy tipikus befektető fizetne az adott az ingatlan típusa és osztálya. Ezt úgy érik el, hogy megbecsülik a megtérülési rátát vagy az aktiválási rátát. Az ingatlan értékének becsléséhez az aktiválási rátát alkalmazzák az ingatlan éves nettó működési jövedelmére.
Bruttó jövedelem szorzói
A bruttó jövedelem szorzó (GIM) módszer felhasználható más ingatlanok - például egy- és kétcsaládi házak - értékelésére, amelyeket általában nem jövedelemtulajdonként vásárolnak meg, hanem bérelhetnek. A GRM módszer az ingatlan eladási árát a várható bérleti jövedelemhez köti. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: „4 lehetőség az ingatlan bérleti értékének értékelésére”)
Lakóingatlanok esetében általában a bruttó havi jövedelmet kell használni; kereskedelmi és ipari ingatlanok esetében a bruttó éves jövedelmet fogják felhasználni. A bruttó jövedelem szorzó módszerét a következőképpen lehet kiszámítani:
Értékesítési ár ÷ Bérleti jövedelem = Bruttó jövedelem szorzó
Legalább három hasonló tulajdonság legfrissebb eladási és bérleti adatai felhasználhatók a pontos GIM létrehozásához. A GIM ezután alkalmazható az érintett ingatlan becsült tisztességes piaci bérletére annak piaci értékének meghatározására, amelyet az alábbiak szerint lehet kiszámítani:
Bérleti jövedelem x GIM = Becsült piaci érték
Alsó vonal
A pontos ingatlanértékelés fontos a jelzálogkölcsön-hitelezők, a befektetők, a biztosítók és vásárlók, valamint az ingatlan eladók számára. Noha az értékeléseket általában képzett szakemberek végzik, bárki, aki részt vesz egy valós ügyletben, részesülhet abban, ha alapvető ismereteket szerez az ingatlanértékelés különböző módszereiről.
