Egyes jelzálogkölcsön-felvevőknek csak két dolga van szem előtt: "Mennyit engedhetek meg magamnak?" és "Mi lesz a havi kifizetéseim?" Maximalizálják pénzügyeiket a jelzálog-adósságon, és csak kamatot vagy negatív amortizációt igénylő jelzálogot használnak a havi kifizetések minimalizálása érdekében. Ezután a lakásárak felértékelődésére támaszkodnak, hogy megszüntessék az állandó vagy növekvő jelzálog-egyenleggel járó kockázatokat.
Sok esetben, ha ezeknek a háztulajdonosoknak elég szerencséje van arra, hogy otthonukban felhalmozódjanak némi tőkéjüket, akkor újból kifizetik finanszírozásukat lakástőke-kölcsön vagy készpénz-refinanszírozás révén, majd a bevételt további vásárlásokhoz használják fel, a fogyasztói adósság kifizetésére, vagy akár további beruházásokat hajthat végre. Valószínűleg kockázatos? Ez., megmutatjuk, hogyan lehet megbizonyosodni arról, hogy van-e jelzálogköltsége, és mekkora tőkét hozhat létre, gyorsan kifizetve.
Hogy a jelzálog matematikai összeadni
Minden jelzálognak amortizációs ütemterve van. Az amortizációs ütemterv egy táblázat, amely az egyes ütemezett jelzálog-kifizetéseket időrendi sorrendben tartalmazza az első kifizetés kezdetétől a végső kifizetésig. (Az amortizációkkal kapcsolatban lásd: A jelzálogkölcsön-struktúra megértése és a kockázatalapú jelzálogkölcsön-döntés meghozatala .)
Az amortizációs ütemtervben minden egyes fizetés kamatfizetésre és tőkeösszegre oszlik. Az amortizációs ütemterv elején a teljes kifizetés nagy része kamat, a teljes kifizetés kis százaléka pedig a tőke. A jelzálog kifizetésekor a kamatra fordított összeg csökken, és a tőkeösszeg növekszik.
Az amortizációs számítás legkönnyebben megérthető, ha három részre osztja:
1. rész - 5. oszlop: Összes havi kifizetés
A teljes havi fizetés kiszámítását az alábbi képlet mutatja.
A = 1− (1 + i) −nPi ahol: A = időszakos fizetési összegP = a jelzálog fennmaradó tőkéje egyenleg = időszakos kamatláb
2. rész - 6. oszlop: Időszakos kamat
Szerzői jog © 2017 Investopedia.com
1.ábra
Az időszakos kamat kiszámítását az alábbiak szerint kell kiszámítani:
Az időszakos kamatláb (3. oszlop) x a fennmaradó tőke egyenleg (4. oszlop)
Megjegyzés: A 3. oszlopban feltüntetett kamatláb éves kamatláb. Ezt meg kell osztani 12-kel (hónappal), hogy megkapja az időszakos kamatlábat.
3. Rész - 7. Oszlop: Főbb kifizetések
Az időszakos tőkeösszeg kiszámítását az alábbi képlet mutatja.
Teljes összeg (5. oszlop) - időszakos kamatfizetés (6. oszlop)
Szerzői jog © 2017 Investopedia.com
2. ábra
A 2. ábra egy 30 éves, 8% -os fix kamatozású jelzálogkölcsön amortizációs ütemtervét mutatja. A hely kedvéért csak az első öt és az utolsó öt hónap látható.
Az amortizációs ütemterv bemutatja, hogy havi további 300 dollár befizetése ugyanannak a jelzálognak az 1. ábrán bemutatott főösszegéhez, lerövidíti a jelzálog élettartamát körülbelül 21 évre és 10 hónapra (262 teljes hónap, szemben a 360-tal), és csökkenti a teljes összeget. a jelzálog élettartama alatt 209 948 dollárval fizetett kamat.
Mint láthatja, a jelzálog fő egyenlege több mint azon havi 300 dollárral csökken, amelyet havonta eldob. Több pénzt takarít meg, ha csökkenti a fennmaradó futamidejére felszámított kamat hónapjait.
Például, ha egy 30 éves jelzálogkölcsön kezdetén havonta további 300 dollárt fizettek ki 24 hónapig, akkor a többlet összegének csökkentésével meghaladja a 7200 dollárt (vagy 300 dollárt x 24). A ténylegesen megtakarított összeg, ha a második év végére havonta további 300 dollárt fizet, 7430, 42 dollár. 200 USD-t takarított meg magának a jelzálog első két évében - és az előnyök csak növekednek, mivel összekapcsolódnak a jelzálog élettartama alatt!
Ennek oka az, hogy ha a plusz 300 dollárt havonta alkalmazzák a jelzálog főösszegére, akkor a tervezett jelzálog-fizetés nagyobb százalékát kell alkalmazni a jelzálog főösszegére a következő hónapokban. (Tudjon meg többet a jelzálogkölcsön-kifizetésekről a Jelzálogkölcsön-alapok bemutatójában.)
A gyorsított jelzálog-fizetés valódi előnyei
A gyorsított kifizetések valódi előnyeit úgy számítják ki, hogy kiszámolják-e a megtakarított összeget, szemben azzal, amit adtak. Például, ahelyett, hogy a fent jelzett jelzálog felé havonta további 300 dollárt fizetne, a 300 dollár felhasználható valami más végrehajtására. Ezt költség-haszon elemzésnek hívják.
Tegyük fel, hogy a fenti amortizációs ütemtervekben feltüntetett jelzáloggal rendelkező fogyasztó megpróbálja eldönteni, hogy havonta gyorsítja-e a 300 dolláros jelzálogkölcsön-kifizetéseket. A fogyasztó az alább bemutatott módon három választási lehetőséget mérlegel. Mindegyik lehetőségnél kiszámoljuk a költségeket és az előnyöket, vagy azt, hogy mit lehet megtakarítani, szemben azzal, amit feladtak. (E példa kedvéért feltételezzük, hogy a ház bármely részvénytőkéjének a lakáscélú kölcsön révén történő kiaknázása nem lehetséges. Figyelmen kívül hagyjuk a jelzálogkölcsönök adókötelezettségét is, amely megváltoztathatja a számot némileg.)
A háztulajdonos három lehetősége a következő:
- 14 000 dolláros ötéves fogyasztási hitelszerzés 10% -os kamattal a hajó megvásárlásához. 12 000 dolláros hitelkártya-adósság kifizetése, amelynek éves kamatlába 15% (napi összege). Befektetés a tőzsdén.
1. lehetőség: Hajó vásárlása
A hajóvásárlás iránti döntés mind az öröm, mind a gazdaságosság kérdése. A hajó - hasonlóan sok más fogyasztói "játékhoz" - értékcsökkenő eszköz. A háztartások adósságának hozzáadása egy nem likvid, értékcsökkenő eszköz megvásárlásához kockázatot jelent a háztartások mérlegében. Ennek a fogyasztónak meg kell mérnie a hajó birtoklásából származó hasznosságot (örömet) a döntés valódi gazdaságosságával szemben.
Kiszámíthatjuk, hogy egy 14 000 dolláros kölcsön a hajónak 10% -os kamatlábbal és ötéves futamidejű havi kifizetésekkel 297, 46 USD lesz.
