Az ira felhasználása ingatlanvásárláshoz

Tartalomjegyzék

• A megfelelő IRA a tulajdonhoz
• Mi a és nem a tied
• Vásárlás IRA-ban
• Ingatlan birtoklása IRA-ban
• Ingatlan eladása IRA-ban
• Vagyon előnyei és hátrányai IRA-ban
• Alsó vonal

Az IRA-k esetében a pénzügyi eszközök - részvények, kötvények, befektetési alapok vagy tőzsdén forgalmazott alapok (ETF) - a szokásos befektetési gyanúsítottak. Ennek ellenére bizonyos feltételek mellett ingatlan is tartható a Roth IRA-ban. Vásárolhat családi házokat vagy többcsatornás otthonakat, lakóépületeket, kereskedelmi ingatlanokat, például kiskereskedelmi üzleteket, szállodákat vagy irodakomplexumokat, nyers földeket és tételeket, sőt hajócsúcsokat is.

Ez azonban nem olyan egyszerű, mint néhány száz részvény megvásárlása. Ha önirányított IRA-ján szeretne belemerülni az ingatlanvásárlásba, akkor ismernie kell a szabályokat - és nagyon sok van ezekről.

Kulcs elvihető

• Az IRA-ban ingatlanot tarthat, de ehhez önálló IRA-ra van szüksége. Ehhez minden vásárolt ingatlannak szigorúan befektetési célokra kell lennie: Ön és családtagjai nem használhatják azt. Ingatlanvásárlás az IRA általában készpénzben fizet, és az összes tulajdonjogi költséget az IRA fizeti meg. Az IRA-ban lévő ingatlan birtoklása bonyolult lehet, adóügyi kérdésekkel és bürokráciával. De viszont az ingatlan jó (vagy nagy) megtérülést biztosíthat, és diverzifikálhatja portfólióját.

A megfelelő IRA befektetési célú ingatlan vásárlásához

Először is, az IRA-nak önirányítónak kell lennie. Az „önirányítás” kifejezés azt jelenti, hogy az IRA letétkezelője, a nyilvántartásért és az IRS jelentési kötelezettségekért felelős pénzügyi intézmény vagy társaság alternatív befektetéseket fogad el vagy kínál fel. Az önirányított IRA független minden brókertől, banktól vagy befektetési társaságtól, amely döntést hozna az Ön számára (a brókerszámlák egyébként nem engedik meg az ingatlantulajdont).

Ingatlan megvásárlásához és birtoklásához az IRA-n keresztül továbbra is letétkezelőre, egy öncélú számlákra szakosodott szervezetre van szüksége, amely kezeli az ügyletet, a kapcsolódó papírmunkát és a pénzügyi beszámolót. Minden a letétkezelőn megy keresztül, hogy megakadályozza, hogy megsértsék az ilyen típusú ingatlanügyletekre vonatkozó szigorú szabályokat.

Ahogy azt várhatná, a letétkezelő díjat számít fel a szolgáltatásért. Ugyanakkor nem fogja tanácsolni, hogyan lehet a gazdaságok legjobban felépíteni. Ez a letétkezelő feladata az irodai munkák kezelése.

Mielőtt megnézzük a szabályok többi részét, értsük meg ezt az alapvető tényt: Ön és az IRA két különálló egység. Az IRA az ingatlan tulajdonosa - nem. Valójában az ingatlan címe a következő: „XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA”.

Mi a és nem a tied

Ingatlanának tisztán befektetésnek kell lennie. Nem használhatja nyaralóként, gyermekeinek lakóhelyeként, második otthonaként vagy irodájaként vállalkozása számára. Ezek a szabályok vonatkoznak rád, és azokra az emberekre, akiket az IRS „diskvalifikáltnak” tart. Tehát ki tekinthető diskvalifikált személynek?

• A házastársa, a szülei, a nagyszülők és a nagyszülők, gyermekeid és házastársaik, unokáik és unokáikAz IRAA bármely szervezetének szolgáltatója, amely az ingatlan több mint 50% -át birtokolja

Ugyancsak nem vásárolhatja meg az ingatlant ezen eltiltott személyek egyikétől - ezt önkereskedelmi tranzakciónak nevezik -, és az IRA nem vásárolhat meg már meglévő ingatlanokat. A tiltott tranzakciókról a Belső Bevételi Kézikönyv 4.72.11.2.1 szakaszában olvashat bővebben.

A vásárlás

IRA-egyenlegének elég magasnak kell lennie, mivel nem könnyű jelzálogkölcsönt szerezni az IRA-n belüli ingatlanvásárláshoz. Valószínűleg készpénzben kell fizetnie, ami nem csak egy nagy falat vesz ki a számláról, hanem befolyásolja a visszatérési arányt is.

Az ingatlanbefektetők gyakran kis összeget tettek le, és kihasználják a még mindig viszonylag alacsony kamatlábakat a vásárlás kiegyenlítésére, és azt gondolják, hogy több pénzt kereshetnek az ingatlanon, mint amennyit kamatot fizetnek. Ha nem tudja finanszírozni ingatlanvásárlását, elveszíti ezt a jelentős befektetési megtérülési potenciált (ROI).

Egyes bankok mérlegelni fogják az ilyen típusú tranzakciókhoz nyújtott hiteleket, de ez egy másik problémát jelent: Az ingatlanból származó bevételek akkor független üzleti adóköteles jövedelemnek (UBTI) tekinthetők. Az UBTI-ról az IRS Belső Bevételi Kódex (IRC) 511 404 szakaszából tudhat meg többet.

Az ingatlan birtoklása

Mivel az IRA nem fizet adót, nem tudja kihasználni az ingatlantulajdonláshoz kapcsolódó levonásokat. Mivel készpénzt fizetett, a jelzálogkölcsön-kamatot nem kell levonni. Ugyancsak nem részesülnek az ingatlanadó levonásainak vagy az értékcsökkenésnek az előnyei. Ha az ingatlan bérleti jövedelmet generál, akkor minden része visszatér az IRA-ba. Mivel nem az ingatlan tulajdonosa, a jövedelmet sem zsebítheti. (Természetesen végül akkor kapja meg a pénzt, amikor nyugdíjba vonul a számláról.)

A világos oldalról az az, hogy az ingatlan birtoklásával kapcsolatos karbantartási vagy egyéb kapcsolódó költségek nem kerülnek ki a zsebéből. Az IRA mindent fizet. Ennek azonban nincs hátránya. Minden olyan dollár, amely az IRA-ból jön ki, olyan dollár, amelyet több évtizeddel nem vesz igénybe adómentes adózás.

Egy hatalmas kockázat: az olyan karbantartási költségek, amelyek lemerítik az IRA készpénzét, és drága büntetésekhez vezetnek, ha "túlfizetnek" a számlára, hogy fedezze őket.

És mi történik, ha az ingatlan olyan jelentős kiadásokkal jár, amelyek az IRA egyenleget olyan alacsonyra csökkentik, hogy a számlának nincs elegendő pénz a befizetéshez? Ne felejtse el, hogy a saját zsebéből nem fizethet az ehhez az ingatlanhoz kapcsolódó dolgokért, és az IRA hozzájárulása korlátozott: 2020-ban csak akkor fizethet be 6000–7000 dollárt, ha 50 éves vagy idősebb.

Ha ez nem terjed ki a javításra, és többet kell befizetnie, akkor a horgon felmerül a túl sok hozzájárulással járó büntetés. Ez jelentős kockázat, mivel az ingatlanok gyakran költséges karbantartást igényelhetnek, és a bérleti díjakból származó jövedelem nem fedezi azt az összeget, amelyet egy magas karbantartási évben kell költenie.

Ingatlan eladása IRA-ban

Ingatlanának eladásához dolgozzon ki eladási árat, mint bármely más ingatlantulajdonos esetében. Miután mindkét fél megállapodott az árban és a feltételekben, kérje meg, hogy a letétkezelő adja az ingatlant az IRA nevében. Minden pénz visszakerül az IRA-ba, adó-halasztott vagy adómentes, az IRA-tól függően.

Végső szempont: likviditás. Mennyire könnyű kiszabadulni a befektetésből? A készletekkel viszonylag könnyű. Néha másodpercek alatt visszatérítheti pénzét. Ezzel szemben az ingatlan hírhedten nem likvid likvid befektetés. Hosszú időt vehet igénybe az elidegenítés, és pénzt veszíthet az út során. Amint nyolc millió ember megtanulta a 2008-as nagy recesszió során, olyan eszközzel találhatja magát, amely kevesebbet ér, mint amennyit tartozol rajta.

Vagyon előnyei és hátrányai IRA-ban

Olyan sok gondot és hátrányt említettünk, hogy ezen a ponton kíváncsi lehet arra, hogy van-e értelme az ingatlanok IRA-ban történő elhelyezésének. A történelem során az ingatlan jó hosszú távú befektetés volt, mivel az ingatlanok értéke az idő múlásával növekszik, és a hosszú távú felértékelődés együtt jár a nyugdíjazási számla hosszú távú befektetési horizontjával. Rövid távon az ingatlan által generált jövedelem adómentességet élvez az IRA-n belül. Végül, mint egy kemény eszköz, az ingatlan hozzájárul a részvényekbe és egyéb értékpapírokba egyébként befektetett portfólió diverzifikálásához - ez nem a legrosszabb ötlet a világon.

Előnyök

• Az ingatlan elősegíti a portfólió diverzifikálását, gyakran ellentétes a pénzügyi piacokkal.

• Az ingatlan történelmileg felértékelődött, ideális az IRA hosszú távú befektetési horizontjához.

• Az ingatlanok folyamatosan képesek jövedelmet generálni a bérleti díjakból, és az Ön által gyűjtött bérleti jövedelem adómentesen növekszik az IRA-n belül.

• Lehet vásárolni, eladni, megfordítani és felhalmozni ingatlanokat.

Hátrányok

• Be kell állítania az önirányított IRA-t a letétkezelővel.

• Nem kérhetnek levonásokat ingatlanadóból, jelzálogkölcsönből, értékcsökkenésből és egyéb ingatlanhoz kapcsolódó költségekből.

• Az összes kiadást, a javítási és karbantartási költségeket az IRA pénzeszközeivel kell megfizetni, és másoknak fizetnie kell azok elvégzéséért és az ingatlan kezeléséért.

• Te és rokonai nem élhetnek vagy vállalkozást működtethetnek az ingatlanon kívül.

Alsó vonal

Az IRA használata befektetési célú ingatlan megvásárlására nem gyenge szív, sem pedig az sem, aki ismeri a különféle típusú nyugdíjazási számlákat. Bármely típusú ingatlanbefektetés meglehetősen kockázatos, vagy a legjobb esetben magas karbantartást igényel; az IRA számára azonban az ingatlan különösen nagy kockázatot jelent. Az ingatlanértékek nem csak csökkenhetnek, hanem emelkednek; egy év jelentős karbantartási költségei szintén szankciókkal sújthatják Önt, ha a jövedelme és az IRA hozzájárulási korlátja nem fedezi azokat a javításokat, amelyeket nem engedhet meg magának, hogy figyelmen kívül hagyja.

Ha nincs ideje és hozzáértése az ingatlankezeléshez, akkor valószínűleg a legjobb az IRA-val kapcsolatos mainstream stratégiák végrehajtása terén. Vagy mérlegelje az értékpapírosított ingatlanopciókat, például az ingatlanbefektetési alapokat (REIT) vagy az ingatlanba befektető befektetési alapokat és ETF-eket. Ezek a tulajdonjogok közvetett formája, de egyszerűbb, folyékonyabb ajánlat - és a szokásos IRA-kban is megtarthatók.