Nem rossz ötlet fontolóra venni a jelzálog refinanszírozását, ha alacsony kamatlábak. És történelmileg még mindig vannak. A kamatlábak azonban emelkedni kezdtek, és az előrejelzések szerint továbbra is folytatódni fog. Hogyan befolyásolhatja az refinanszírozási döntését?
Ez természetesen attól függ, hogy milyen kamatlábat fizet a jelzálogkölcsönnél. A régebbi jelzálogkölcsönök továbbra is magasabb kamatlábbal rendelkezhetnek, mint a jelenleg kínált. És még egy viszonylag alacsony kamatozású környezetben vannak előnyei és hátrányai is a jelzálog refinanszírozásával. Például a javított hitelminősítése - vagy a jelzálog hosszának megváltoztatására vonatkozó döntés - refinanszírozási feltételeket is eredményezhet, amelyek hosszú távon pénzt takaríthatnak meg. De talán nem tervezi hosszú távon maradni. Vannak olyan speciális refinanszírozási programok is, amelyek különösen előnyösek lehetnek a jogosultak számára. Így dolgozhat át a döntéshozatali folyamaton.
Kulcs elvihető
- Az egyéni helyzetnek meg kell határoznia, hogy újrafinanszírozza-e a jelzálogát, nem csupán azt, hogy a kamatlábak emelkednek-e vagy esnek-e. A refinanszírozás előnyei között szerepel a jobb kamatláb elérése, a nettó vagyonának növelése és a rövid távú cash flow fokozása. A hátrányok között szerepel a fizetés túl sok a zárási költségeknél, magasabb kamatlábbal történő felszámolás, mert nem akarja fizetni a zárási költségeket, elveszíti a tőkét egy cash-refinanszírozáskor, és csökkenti a nettó vagyonát. Különleges programok a Fannie Mae, a Freddie Mac, az FHA számára, és a VA segíthet egyes háztulajdonosoknak olcsóbb jelzálogkölcsönök biztosításában.
Meg kellene fontolnia?
A múltban az alacsony kamatlábak refinanszírozási őrületet okoztak a piacon. De bármelyik gazdaságban az egyetlen módja annak, hogy megtudja, van-e értelme az újrafinanszírozásnak, az, hogy mérlegelje egyedi helyzetének részleteit.
Mennyivel alacsonyabbak az árak, mint amilyen jelenleg van?
Ahelyett, hogy hallgatta volna a „szabályokat” arról, hogy a kamatlábak hány százalékos változásáról kell figyelnie, mielőtt újrafinanszírozná, nézd meg, mennyi pénzt fog megtakarítani. Az 1% -os kamatcsökkentés sokkal értelmesebb, ha 500 000 dolláros jelzáloggal rendelkezik, mint ha 100 000 dollárral rendelkezik.
Meddig tervezi megtartani a jelzálogot?
Csakúgy, mint amikor megvásárolta otthonát, akkor a refinanszírozáskor be kell fizetnie a bezárási költségeket. Ha néhány éven belül házat szeretne eladni, akkor alig léphet fel (vagy valójában kijönhet) a refinanszírozással. Hogy-hogy? Ha a havi megtakarítás a jelzálog fennmaradó részében nem haladja meg a refinanszírozással járó zárási költségeket, akkor veszteséget veszít. Ha a záró költségeket belefoglalja a jelzálogba, ahelyett, hogy előre fizetné őket, akkor kamatot fizet nekik, tehát ezeket a költségeket figyelembe kell venni a nettó egyenleg számításában.
Tud refinanszírozni rövidebb időre?
Előnyök
-
Szerezz jobb kölcsönt
-
Növelje hosszú távú nettó vagyonát
-
Növelje a rövid távú cash flow-t
Hátrányok
-
Túllépés a bezárási költségeknél
-
Túlfizeti a kamatot, mert nem akar zárási költségeket
-
Saját tőke vesztesége
-
Negatív hatással van a hosszú távú nettó vagyonra
Amit nyerhet
Megfelelően elvégzett refinanszírozásnak azonnali és tartós előnyei is lehetnek. Lehet, hogy:
Szerezz jobb kölcsönt
Talán most jobb pénzügyi helyzetben vagy, mint amikor meglévő jelzálogát vette fel. Az újrafinanszírozás lehetőséget kínál arra, hogy jobb kamatlábat szerezzen, vagy egyszerűen még jobb jelzálogkölcsönt tegyen. Akárhogy is, növeli a rövid és hosszú távú pénzügyi biztonságot, és növeli annak esélyét, hogy a nehéz idők nem fogják veszélyeztetni otthonát.
Növelje hosszú távú nettó vagyonát
A jelzálog refinanszírozásával járó megtakarításokkal kevesebbet fog költeni a kamatra. Ezt a pénzt elvonhatja nyugdíjba vagy felhasználhatja egy másik hosszú távú pénzügyi cél elérésére.
Növelje a rövid távú cash flow-t
Ha refinanszírozása csökkenti a havi kifizetést, akkor több pénz áll rendelkezésére, hogy havonta dolgozzon. Ez csökkentheti a háztartás napi pénzügyi nyomását, és lehetőséget teremt másutt történő befektetésre.
A refinanszírozás veszélyei
A jelzálog refinanszírozása új elemeket vezet be pénzügyi helyzetébe. Az eredeti jelzáloggal kapcsolatos kockázatok továbbra is fennállnak, és néhány újabb felmerül a felszínen.
Túllépés a bezárási költségeknél
A gátlástalan hitelezők számos felesleges és / vagy felfújt díjjal fedezhetik a jelzálogköltséget. Sőt, előfordulhat, hogy nem közlik ezeknek a költségeknek egy részét abban a reményben, hogy túlzottan befektetettnek érzi magát a folyamatban, hogy visszalépjen.
Túlfizeti a kamatot, mert nem akar zárási költségeket
Az refinanszírozás általában nem igényel készpénzt a bezáráshoz. Ennek egyik módja a hitelezők pótlása, hogy magasabb kamatot biztosítson Önnek. Tegyük fel, hogy két lehetősége van: 200 000 dolláros refinanszírozás nulla záró költségekkel és 5% -os fix kamatláb 30 évre, vagy 200 000 dolláros refinanszírozás 6000 dollár záró költségekkel és 4, 75% fix kamatláb 30 évre. Feltételezve, hogy a kölcsönt a teljes lejárat alatt megtartja, az A forgatókönyv szerint összesen 386 511 USD-t fizet. A B forgatókönyvben 381 586 dollárt fizet. Ha nincs „bezárási költség”, akkor 4925 dollárba kerül. Gondolsz valamit, amit inkább szinte 5000 dollárral csinálsz, mint hogy a banknak adod?
Saját tőke vesztesége
A jelzálog azon része, amelyet Ön kifizett, az otthon saját tőkéje, a ház egyetlen része, amely valóban a tied. Ez az összeg minden egyes havi jelzálogfizetés mellett apránként növekszik, amíg egy nap a teljes ház a birtokában van, és minden egyes fillért beszerezhet, ha eladja. De ha készpénz-visszafinanszírozást hajt végre - zárva a költségeket az új kölcsönbe, vagy meghosszabbítva a kölcsön futamidejét -, akkor a ház tényleges tulajdonában lévő százalékos arányban szétválja. Még akkor is, ha élete hátralévő részében ugyanabban az otthonban tartózkodik, 50 évig végezhet jelzálog-kifizetésekkel, ha rossz refinanszírozási döntéseket hoz. Ilyen módon sok pénzt pazarolhat, nem is beszélve arról, hogy soha nem birtokolja otthonát.
Negatív hatással van a hosszú távú nettó vagyonra
Az újrafinanszírozás csökkentheti a havi befizetést, de végül gyakran drágábbá teszi a kölcsönt, ha éveket ad hozzá a jelzálogához. Ha újrafinanszírozni kell a ház elvesztésének elkerülése érdekében, hosszabb távon többet fizethet. De ha elsődleges célja pénzmegtakarítás, akkor vegye figyelembe, hogy egy kisebb havi befizetés nem feltétlenül jelent hosszú távú megtakarítást.
Refinanszírozási lehetőségek
Van néhány speciális refinanszírozási program, amelyek különösen előnyösek lehetnek a képzett hitelfelvevők számára.
Magas LTV refinanszírozási lehetőség (Fannie Mae) és Freddie Mac továbbfejlesztett segélyfinanszírozás.
Ezek a Fannie Mae és Freddie Mac új programok célja a Otthoni megfizethető refinanszírozási program (HARP), amely 2018. december 31-én lejárt. A HARP-ot úgy hozták létre, hogy segítse a háztulajdonosokat, akik nem tudták kihasználni az egyéb refinanszírozási lehetőségeket, mert otthona értékének csökkenése miatt. Célja volt, hogy javítsa a hitel hosszú távú megfizethetőségét, hogy megakadályozza az embereket abban, hogy elveszítsék otthonukat a kizárás miatt. Az új programokhoz csak a Fannie Mae (magas LTV refinanszírozási lehetőség) vagy a Freddie Mac (FMERR) birtokában lévő jelzálogkölcsönök támogathatók, amelyek refinanszírozással javíthatók, és amelyek 2017. október 1-jén vagy azt követően keletkeztek. Ezen túlmenően a hitelfelvevőknek aktuálisnak kell lenniük fizetésük során.
Azok a háztulajdonosok, akiknek a lakása víz alatt van, és akiknek kölcsönei 2009. június és 2017. szeptember vége között származtak, nem jogosultak a Fannie Mae és a Freddie Mac HARP-csereprogramjai egyikére.
FHA Streamline.
Az FHA Streamline refinanszírozást azoknak a háztulajdonosoknak tervezték, akik már rendelkeznek FHA jelzáloggal. Célja, hogy új FHA jelzálogkölcsönt biztosítson jobb feltételekkel, amely csökkenti a háztulajdonos havi befizetését. A folyamat állítólag gyors és egyszerű, nem igényel új dokumentációt pénzügyi helyzetéről és nincs új jövedelemminősítés. Az ilyen típusú refinanszírozáshoz nincs szükség otthoni értékelésre, termeszek ellenőrzésére vagy jóváírási jelentésre. Egyes háztulajdonosok egyik lehetséges hátránya, hogy az FHA modernizált refinanszírozása nem engedélyezi a készpénzfelvételt.
VA Streamline.
Ez a program, amelyet kamatcsökkentési refinanszírozási kölcsönnek (IRRRL) is hívnak, hasonlóan egy FHA áramvonalas refinanszírozáshoz. Önnek már rendelkeznie kell VA-hitellel, és az újrafinanszírozásnak alacsonyabb kamatot kell eredményeznie, hacsak nem állíttatott kamatú jelzálogból (ARM) refinanszírozni rögzített kamatozású jelzálogkölcsönbe. A hitelező értékelési és hitelbeszámolót kérhet, bár a VA nem követeli meg ezeket. Vegye figyelembe, hogy a VA és a Fogyasztóvédelmi Pénzügyi Iroda nemrégiben figyelmeztető végzést adott ki arról, hogy a szolgáltatási tagok és a veteránok számos kéretlen ajánlatot kaptak, amelyek félrevezető információkat tartalmaznak ezekről a kölcsönökről. Vegye fel a kapcsolatot a VA-val, mielőtt bármilyen VA IRRRL ajánlatot megtenne.
A VA korszerűsítésével és az FHA korszerűsítésével mindössze néhány fizethet, ha nincs zárási költség az elején. Ezeket a költségeket azonban a jelzálogba beépítik, vagy magasabb kamatot fizetnek, cserébe azért, ha nem fizetnek a zárási költségeket. Tehát amíg Önnek nincs készpénz, mégis fizetni fog az utófinanszírozásért hosszú távon.
Alsó vonal
Bármely jó refinanszírozásnak a hitelfelvevők számára előnyösnek kell lennie, ha csökkenti a havi lakhatási kifizetéseiket és / vagy lerövidíti jelzálogkölcsönének idejét. Sajnos, akárcsak minden nagyobb pénzügyi tranzakció esetén, vannak olyan bonyolultságok, amelyek megbotlik az óvatos vevőn, és rossz ügylethez vezethetnek. A folyamat ismerete segít megtalálni egy olyan hitelezőt és egy olyan refinanszírozási programot, amely az Ön helyzetéhez legjobban illeszkedik.
