Tartalomjegyzék
- Az aukciók előnyei és hátrányai
- Kizárási tulajdonságok
- Ingatlanadó alapértelmezett
- Részvétel az aukción
- Ingatlan aukciók keresése
- Több lista szolgáltatási adatai
- Mit kell tudni az ajánlattevőkről?
- Ingatlan elérése
- Állapot és ellenőrzések
- Fizetési lehetőségek: Terv előre
- Követelések, zálogjogok és utasok
- Alsó vonal
Ingatlant szeretne szerezni? Nem kell korlátoznia magát a hagyományos csatornákon - az ingatlanok felkutatása és az ingatlanügynökökkel való együttműködés során. Ingatlanat is megvásárolhat aukción.
Ha házat vásárolna aukción?
Amit tudnod kell
- Ha házat vásárol aukción, akkor kockázatosabb, mint a szokásos eljárás során történő vásárlás. Alapvető fontosságú, hogy jól tájékozódjanak az ingatlan-aukciók működéséről. Otthoni aukciókat találhat helyi önkormányzatok, ingatlanügynökök és olyan online webhelyek révén, mint a RealtyTrac és az Auction.com.Aukciós ingatlanok gyakran nem teszik lehetővé az otthoni ellenőrzést vagy bármilyen törvényes módon személyesen megnézheti a belső teret. Ha nem engedheti meg magának a rossz állapotú ingatlan vásárlásának kockázatát, lépjen ki aukciókkal, amelyek lehetővé teszik az ingatlan megvizsgálását az ajánlattétel előtt. Olvassa el és értse meg az összes aukciós szabályt, és elvégezze az átvilágítását minden érdeklődő ingatlannál - például, követelések, zálogjogok és utasok ellenőrzése - mielőtt licitálna rá.
Az aukciók előnyei és hátrányai
Az aukción történő vásárlás előnyei között szerepel a lehetőségek kibővítése és esetleg kedvezményes vásárlás. Lehet, hogy kevesebb versennyel kell szembenéznie egy ingatlan vásárlásakor, mint a hagyományos módon történő vásárlás, de a potenciális vásárlók más csoportjával is foglalkoznia kell - gyakran a tapasztalt befektetőkkel.
Az aukción történő vásárlás talán a legnagyobb kockázata az, hogy korlátozott ismerete van az eladó ingatlanokról, így egy drága tévedés nagyon valódi lehetőséggé válik. És minden ingatlanvásárláshoz hasonlóan el kell olvasnia, meg kell értenie és alá kell írnia sok papírmunkát (ideális esetben egy ingatlanügyvéd segítségével).
Az ingatlantulajdonban gazdag történetek vannak az otthonokról, amelyeket árverésen vásároltak meg, jóval a piaci érték alatt, és ilyen olcsók léteznek. Az aukciók általában az ingatlan megszerzésének kockázatosabb módjai, mint a szokásos eljárás során történő vásárlás. Ez a valóság alapvető fontosságú, hogy jól képzettek legyenek az ingatlan-aukciók működéséről és körültekintően azoknak a ingatlanoknak a tekintetében, amelyekre vonatkozóan ajánlatot tesz.
"Sokan tévesen gondolják, hogy az aukciós otthonok jó üzlet" - mondja John Myers, az ingatlanügynök és a Myers & Myers Real Estate ingatlanügynök az Albuquerque-ben, NM. "Néhány aukciós ház jó üzlet, mások pedig nagy hibát okozhatnak..”
A nagy hiba elkerülésének elkerülése érdekében ez a cikk elmagyarázza a lakóingatlan-árverések alapjait, így eldöntheti, hogy ez a lehetőség hasznos lehet-e Ön számára - szeretne-e az ingatlanban élni, vagy pusztán befektetésként használja.
Kizárási tulajdonságok
Ha a háztulajdonos legalább néhány hónapig nem fizette meg a jelzálogkölcsönt, akkor fizetésképtelenné válhatnak, és a kizárási folyamatba kerülhetnek. Amikor ez megtörténik, a bank értesítést küld a fizetésképtelenségről a megyei jegyzőkönyvbe. Ha a háztulajdonos nem fizeti meg a tartozást, vagy újból tárgyalja a jelzálogkölcsönt a hitelezővel, akkor a hitelező felteheti a házat aukcióra, és kikényszeríti a háztulajdonosot, hogy ne fizessen be fizetést. Ezeket a kizárási aukciókat bankbérleti megbízottak tartják.
Ingatlanadó alapértelmezett
Egy másik módja annak, hogy egy ház az aukciós blokknál végződjön, ha a tulajdonos nem fizet a becsült ingatlanadót. Ezekben az esetekben a nem fizetett adóhatóság, nem pedig a bank veszi le az ingatlant. Az így létrejövő zálogjog-aukciót helyi seriff, tisztviselő vagy a megye vagy a helyi önkormányzat ellenőrző hivatala végzi.
Részvétel az aukción
Az aukció típusától függetlenül ezek az események fizikai helyszíneken, például az önkormányzati bíróságokon és a szálloda konferenciatermein zajlanak, és ezek a személyes aukciók gyorsan befejeződnek. Az ingatlan aukciók is egyre inkább online zajlanak, és az online aukciók napokon vagy heteken át is tarthatnak.
Earl White, a floridai Heroes LLC társalapítója, egy floridai ingatlanbefektetési társaság, amely házokat, lakásokat és lakóingatlanokat vásárol, az Earl White szerint a házak árverésen történő vásárlása és továbbra is népszerű lesz. "A költségvetésbe tartozó tulajdonosok és az ingatlanszakértők olyan forrásokba vándorolnak, ahol kevesebb a verseny" - mondja. „Természetesen az aukciós ingatlanok kevesebb ajánlatot generálnak, ami alacsonyabb eladási árat eredményez.
"Ugyanakkor az árverési aukciók nem nyújtják a válság idején fennálló engedményeket" - folytatja White, kifejtve, hogy amikor kevesebb ingatlan áll rendelkezésre, a vásárlók nagyon motiváltak az otthoni felértékelődés és a kedvező jelzálogkamatok miatt, és az online aukciók megnövekedtek verseny és fellendítette az árakat.
Ingatlan aukciók keresése
Az aukciók megtalálásának egyik módja az, ha közvetlenül kapcsolatba lépnek a helyi önkormányzatokkal, vagy meglátogatják a webhelyüket, majd telefonon követik a részleteket. Egy másik olyan oldalakon keresztül található, mint a RealtyTrac és az Auction.com. Az online információ azonban nem mindig pontos.
Lehet, hogy felsorolják azokat a tulajdonságokat, amelyek előzetesen bezárásra kerültek, mert a tulajdonos elmarad a kifizetésektől. Ezek az ingatlanok soha nem kerülnek értékesítésre, mert a tulajdonosok felzárkóznak a kifizetésekre vagy megállapodnak a hitelezőikkel.
A helyi ingatlanügynökök és brókerek szintén értékes források lehetnek. De valószínűleg nem találnak szívesen segítséget, mivel az ügynökök és a brókerek nem automatikusan keresnek jutalékokat az élő aukciókon. Ezek az ingatlanügynökök jutalékokat is kereshetnek online aukciókon keresztül.
Több lista szolgáltatási adatai
White szerint a közvetlen többszörös listázási szolgáltatás (MLS) jelentése sokkal értékesebb a potenciális vásárlók számára, mint az online listázás, mivel ezek tartalmazzák a listára vonatkozó összes adatot, ideértve a fényképeket és a legfontosabb, a nem nyilvános brókerekkel kapcsolatos megjegyzéseket. "A nem nyilvános megjegyzések azért fontosak, mert meghatározják az eladási árat és a piaci napokat befolyásoló kritikus információkat. Például ingatlantulajdonságok, finanszírozási lehetőségek, kihasználtság és bérlők lízingjei."
Az aukciós ingatlan értékelésének legjobb módja az, ha együttműködünk ingatlanügynökökkel, értékbecslőkkel, vállalkozókkal és másokkal, akik megértik az építési és átalakítási költségeket, és pontosan meg tudják becsülni az ingatlan értékét és a szükséges munkák költségeit.
Noha a szabályok helytől függően változnak, az MLS és a megyei nyilvántartások gyakran csak az ingatlan engedélyesek számára érhetők el, mondja White. Tapasztalata szerint általában szívesen díjmentesen segítenek, ha kapcsolatba lép velük.
White azt is megjegyzi, hogy a személyes aukciók eltűnnek, mivel még kisebb megyék konvertálják személyes aukcióikat online árverésekre. A Miami és a Palm Beach két olyan hely, ahol mind az adó-, mind a kizárási aukciók teljesen online.
Ne feledje, hogy a kizárási aukciókat gyakran elhalasztják vagy visszavonják, még az utolsó pillanatban is. Lehet, hogy a hitelező nem szerezte meg a szükséges papírmunkákat, vagy a hitelfelvevő megoldást dolgozott ki a kizárás elkerülésére.
Mit kell tudni az ajánlattevőkről?
Az ingatlan aukción történő licitálás előtt meg kell értenie a vállalt kockázatot. Egy rossz vásárlás évek óta kísérthet téged. Meg kell értenie az aukció szabályait is, és fel kell készülnie arra, hogy betartja őket.
Regisztrálnia kell, és az aukciót lebonyolító szervezetnek be kell nyújtania az ingatlan várható eladási árának 5–10% -át visszafizethető betétként. Ha az aukció személyesen zajlik, mindenképpen jelentkezzen be legalább egy órával a tervezett kezdés előtt, és szerezze be azt a hivatalos kártyát, amelyet felvesz, amikor készen áll az ajánlatra.
Egy ingatlan aukción történő nyerése kétféleképpen működhet.
- A hitelező megerősítő aukcióján a hitelezőnek nem kell elfogadnia az ajánlatát, még akkor sem, ha Ön a legjobban licitáló. Abszolút aukción a nyertes ajánlat megkapja az ingatlant.
Az aukció kikiáltási összege lehet a jelzálogkölcsön fennmaradó összege vagy az ajánlattétel ösztönzésére szánt alacsonyabb összeg. A kizárási aukción a hitelező nem profitálhat az aukcióból. Ezeket az ingatlanokat gyakran veszteséggel értékesítik; ha nyereség van, akkor azt feltételezik, hogy a jelzálogkölcsön és az egyéb zálogjog megfizetése után a kizárt háztulajdonoshoz fordul. Az aukciós ingatlanok nem mindig nagyszerű ajánlatok - például az árverésvezető rejtett tartalék árat állíthat be egy ingatlanra, amely a minimális ajánlat, amelyet meg kell tenni.
„Függetlenül attól, hogy egy vevő személyesen vagy online részt vesz az aukción, szem előtt kell tartania, hogy minden ingatlanhoz van egy küszöbár, ahol egy bölcs vásárlás ostobasá válhat, és nem engedhetik meg az eseményt, a helyszínt vagy az érzelmeiket. hajtja végre döntését ”- tanácsolja Ron Humes, a 2000 óta működő ingatlanügynök és a posztmodern marketing ügyvezető igazgatóhelyettese, Lexington, Ky.
Az ingatlanhoz való hozzáférés problémája
Az aukciós ingatlanok ritkán biztosítanak potenciális vásárlókat ugyanolyan hozzáférési szinten, mint a hagyományosan eladott ingatlanok. Valószínűleg nem fogja tudni sétálni az ingatlant az ügynökével az Ön kényelme érdekében, bár egyes aukciós cégek nyitott házakat kínálnak.
"Személy szerint én nem javasolnám az ügyfeleknek, hogy távolról vásárolnak egy ingatlant anélkül, hogy először elvégezték volna a szemgolyó-tesztet." - mondja David Roberson, a kaliforniai San Jose-i ingatlanügyvéd és bróker. Feleségével három birtokában van 22 bérleti ingatlan, és ő a Silicon Valley Property Management Group tulajdonosa és üzemeltetője. Vagy Önnek, vagy megbízható befektetési csapatának alaposan értékelnie kell mind a megfontolt ingatlanokat, mind az embereket, akikkel kapcsolatban áll, mielőtt jogilag vagy pénzügyileg kötelezi magát.
Hasonlóképpen, Humes figyelmezteti, hogy az ingatlan jelenlegi vagy jövőbeli értékéről szóló források nagyon pontatlanok lehetnek, hacsak nem végeznek helyszíni értékelést olyan szakemberek, akik tudják, hogyan kell összegyűjteni és értékelni az összes szükséges részletet. Az aukciós ingatlan értékelésének legjobb módja az, ha együtt dolgozunk profikkal - ingatlanügynökökkel, értékbecslőkkel és vállalkozókkal -, akik megértik az építési és átalakítási költségeket, és akik pontosan képesek felmérni az ingatlan jelenlegi és jövőbeli értékét, valamint a szükséges munkák költségeit.
Ingatlan állapota és ellenőrzések
A háznak mindenféle problémája lehet - emlékszem, ez olyan ház volt, amely valaha olyan személyek tulajdonában volt, akik nem engedhetik meg maguknak a jelzálogot vagy az ingatlanadókat, így valószínűleg nem is voltak képesek rutinszerű karbantartásra vagy javításra. Ezenkívül, amint ez a tulajdonos rájött, hogy el fogja veszíteni a házat, valószínűleg elhanyagolták, vagy akár súlyosan megrongálták. Azok a tulajdonságok, amelyek üresen ülők voltak, megsemmisültek vagy guggoltak.
Tegyük fel, hogy ha az ingatlan kívülről szörnyűnek tűnik, akkor valószínűleg belülről is szörnyűnek tűnik. Az aukciós ingatlanokat a jelenlegi formában adják el, és minden javítást meg kell engedni. Bár ijesztő is lehet, nem szabad átlépnie, hogy jobb képet kapjon az ingatlan állapotáról.
Lehet, hogy látta, hogy a búvárkodók ezt csinálják a tévében - belépnek a hátsó udvarra, bepillantnak vagy akár felkapaszkodnak az ablakon - de ez nem törvényes. És határozottan nem akarja megzavarni senkit, aki otthont foglal el, nemcsak az udvariasságból, hanem az Ön biztonsága érdekében is. Keressen információt az ingatlan tulajdonjogáról a helyi önkormányzatok nyilvántartásából, beszéljen a helyi ingatlanügynökökkel, és tiszteletteljes információt kérjen a szomszédoktól.
Az aukciós ingatlanok gyakran nem teszik lehetővé az otthoni ellenőrzést vagy bármilyen törvényes módot, hogy személyesen megtekintsék a belső teret. Ha nem engedheti meg magának a rossz állapotú ingatlan megvásárlásának kockázatát, lépjen ki aukciókkal, amelyek lehetővé teszik az ingatlan ellenőrzését licitálás előtt. Ezen információ hiányában nehéz lesz tudni, hogy mire készül, mi lesz az ingatlan javítási költsége, vagy az igazi értéke, amíg a tulajdonosá nem válik.
Még ha otthoni ellenőrzést is kaphat, minden ellenőrzésnek megvannak a korlátai. A falak mögött, a mennyezetben és a padló alatt a problémák nem válnak nyilvánvalóvá, amíg át nem veszi a birtokba. Ha a segédprogramok ki vannak kapcsolva, akkor nem biztos, hogy észlelheti a szivárgásokat, az elektromos problémákat, a meghibásodott készülékeket vagy a HVAC berendezések hibás működését.
Fizetési lehetőségek: Terv előre
Ingatlan vásárlása aukción általában sok készpénzt igényel. Minden aukciós társaságnak és a megyei önkormányzatnak megvannak a saját fizetési követelményei, de valószínűleg készpénzre lesz szüksége az ajánlattételi jog biztosítása érdekében. Az előleg összege és a beszerzés módja gyakran az ingatlantól és az aukciós háztól függ. Rugalmasabb finanszírozási lehetőségek érhetők el a banki tulajdonban lévő ingatlanok hagyományos módon történő megvásárlásával: Az aukciók nem csak az árverések vásárlási módjai.
A fizetés szempontjából az aukción részt vevő ajánlattevőknek az aukció birtokosa által megkövetelt összegért készpénzt, átutalást vagy pénztárcsekket kell behozniuk. Általában az ingatlan teljes összegét ki kell fizetni közvetlenül az aukció megnyerése után. Időnként a következő napig lehet fizetni. A befizetés elmulasztása a befizetés elvesztését vonhatja maga után, és kizárhatja a jövőbeni aukciókon. Légy kész arra, hogy igazolja a pénzeszközöket annak bizonyítására, hogy képes befejezni a vásárlást. Ha egyénként, például LLC-ként, vagyonkezelő társaságként vagy korlátolt felelõsségû társaságként pályázik, mint egyénként, akkor lehet, hogy meg kell mutatnia az entitás dokumentumait.
A nyertesek letétet és záró zsetont vesznek igénybe, ugyanúgy, mint bármely más lakásvásárlás esetén. Az ingatlan aukciókon ajánlattevők gyakran ingatlanbefektetők, akik engedhetik meg maguknak, hogy készpénzben fizetjenek. Az aukciókon, amelyek lehetővé teszik a finanszírozott vásárlásokat, előzetes képesítéssel kell rendelkeznie.
Egyes aukciós házak inkább úgy gondolják, hogy együtt dolgozzon kapcsolt hitelezőivel, és a hitelezők a helyszínen legyenek az aukción. Előzetesen végezze el kutatását, hogy meghatározza a konkurens hitelezők által elérhető kamatlábakat. Ez az információ adhat némi tőkét.
Ezenkívül győződjön meg arról, hogy megérti az aukciós díjakat, amelyeket Ön várhatóan fedezni fog. "Az aukciókon vásárolt házaknak sokszor költségeik és díjai vannak az aukciós ügynököktől, bankoktól, ügyvédektől és más cégektől, amelyek kötelesek az ingatlanot az aukcióra vinni" - mondta Humes. "Nem ritka, ha 10% aukciós díjat, banki kamatot és büntetést, ügyvédi díjat, 12% -os eladási könyvdíjat, ingatlan-előkészítési díjat és hasonlókat találnak a vevőnek."
Ellenőrizze, hogy vannak-e követelések, zálogjogok és utasok
Mielőtt licitálna, fel kell bérelnie egy címet kereső céget, hogy megtudja, ki tarthat zálogjogot az ingatlan ellen. Ha megnyeri, akkor felelősséget vállal minden zálogjogért, ami több pénzt jelent a zsebéből.
Lehet, hogy más követelések is vannak a lakás ellen - nemcsak adózási zálogjogok, hanem vállalkozói zálogjogok vagy második jelzálog. Az ajánlattevőknek egyeztetniük kell az aukciós társasággal, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy az ingatlan világos címmel rendelkezik-e. Ha nyer egy aukciót, akkor letétbiztosítást vagy közvetlenül a lezárás után vásárol címbiztosítást, hogy megvédje magát minden olyan zálogjogtól, amelyet a címkeresés során nem fedeztek fel.
Ezenkívül bizonyos esetekben a (korábbi) tulajdonos vagy egy földtulajdonos fogja elfoglalni az ingatlant, ami azt jelenti, hogy kilakoltatnia kell őket - ez a folyamat a legjobb esetben kellemetlen, a legrosszabb esetben pedig hosszadalmas és drága. A folyamat egyszerűsítése érdekében előfordulhat, hogy több ezer dollárt ajánl fel nekik, hogy elmozduljanak és átadják a kulcsokat.
Tartsa attól, hogy bármit is tegyen, amíg meg nem tartja a címet. Kerülje a felújítások indítását vagy az ingatlanba való költözés azonnali megjelenését, miután megszerezte az eladási igazolását. A címet igazoló tanúsítvány megérkezéséig még kb. 10 napot meg kell várnia. Az ingatlan nem igazán a tiéd, amíg nem rendelkezik ezzel a tanúsítvánnyal; a tulajdonos továbbra is megőrizheti otthonához fűződő jogát, ha az eladásra kifogást emel be a bíróságon, vagy kifizeti a kölcsönt.
Alsó vonal
A kizárt házak pénzügyi szempontból vonzóak lehetnek, de sok akadályt kell figyelembe venni vásárlás előtt. Az is, hogy egy házat aukción eladó, még nem jelenti azt, hogy jó áron meg tudja kapni (vagy hogy a ház minden áron jó üzlet - lehet pénzbánya). A hozzáértő, intelligens és motivált személyek számára azonban érdemes megvizsgálni az ingatlan aukciókat, hogy olcsón megvásárolhassák a házat vagy a befektetési célú ingatlanokat.
Ennek ellenére tekintsük alternatívának az aukción kívüli ingatlanokat. "Lehetséges, hogy jobb ajánlatot találnak, ha tárgyalnak olyan eladóval, akinek tulajdonosa van egy ingatlanban, és saját nevében tárgyalhatnak az aukcióhoz kapcsolódó összes büntetés és díj nélkül" - tanácsolja Humes. "Lehetséges, hogy nagyobb a verseny az olyan aukciókon, amelyek olyan ingatlanok vásárlását célozzák meg, amelyek üzleti modellként beilleszthetők. Az aukciós otthonok nem mindig a legjobb ajánlat az átlagos háztulajdonos számára."
Ha érdekli, hogy megpróbál-e egy akciót aukción felvenni, akkor sokat kell tanulni. Az aukciók kockázatosabb módon vásárolnak ingatlant, mint egy ingatlanügynöknél. Fontos, hogy rendkívül jól képzettek legyenek a folyamatról és azokról a tulajdonságokról, amelyekre érdekel az ajánlattétel. Segíthet a helyi ingatlanügynökkel vagy brókerrel való együttműködés a potenciális ingatlanok azonosításában, bár valószínűleg nem érdekli őket, hacsak nem sikerül kompenzációs megállapodást kötni.
Végül, mielőtt licitál, alaposan olvassa át az aukciós szabályokat, és végezzen alapos gondosságot az ingatlan felett. Kérjen egy ingatlanügyvéd tanácsát - ideális esetben az, aki tapasztalattal rendelkezik a kizárás értékesítésében -, hogy megértse, mi lesz a felelőssége és felelőssége, ha Ön a nyertes ajánlattevő.
