Tartalomjegyzék
- 1. Az ingatlanügynökök nem jeleníthetik meg az FSBO-t
- 2. Az ügynökök kerüljék az érzelmi értékesítést
- 3. Az ingatlan teljes munkaidőben foglalkozik
- 4. Az ügynökök hozzáférnek a nagy hálózatokhoz
- 5. Kéretlen vevők gyomlálása
- 6. Ár-tárgyalások igénybe veszik a készségeket
- 7. Nem veszi figyelembe otthoni hibáit
- 8. Jogi kockázatoknak való kitettség
- Alsó vonal
A „tulajdonos által történő eladás” (FSBO) módszer nagyszerű módszernek tűnik több ezer dollár megtakarításhoz, ha otthonát eladja. Végül is a szokásos ingatlanügynök jutaléka 6% - ez 15 000 dollár egy 250 000 dolláros otthonban. Tekintettel e díj méretére, azt gondolhatja, hogy a saját eladó ügynökeként való fellépés minden bizonnyal megéri a megtakarítást. Nyolc okból gondolkodj újra.
Kulcs elvihető
- Kísértés lehet arra, hogy elkerülje az ingatlanügynököket, megtakarítsa a jutalékot, és csak önmaga adja el otthonát, más néven kínáljon „tulajdonos általi eladásra” (FSBO).Ha csábító, az önmagában történő kockázat valószínűleg meghaladja a A legtöbb esetben a kockázatok közé tartozik a kevés potenciális vevő - nem is beszélve a minősített vevőkről, érzelmi döntések meghozataláról, nem tudva, hogyan kell megfelelő tárgyalásokat folytatni, és nincs elegendő ideje arra, hogy elkötelezzen vevő megtalálását.Az eladás legnagyobb kockázata az, hogy nincs tapasztalat vagy szakértelem a ház eladásával járó összes jogi és szabályozási követelmény navigálásában.
1. Az ingatlanügynökök nem jeleníthetik meg az FSBO-t
A tulajdonos általi értékesítés során a vevő ügynöke tudja, hogy nem lesz professzionális kolléga az ügylet másik végén. Még ha az ügyfél is ragaszkodik ahhoz, hogy látja otthonát, az ügynök elbátortalaníthatja az ajánlatot, hivatkozva a szóváltásokra és annak kockázatára, hogy megpróbálja bezárni az üzletet az eladó képviseletében részt vevő szakember nélkül - és garantált jutalék nélkül.
„Csak két okból lehet megmutatni az FSBO-t: Nincs más készlet vagy az ár nevetségesen alacsony” - mondja Bruce Ailion, a RE / MAX Greater Atlanta ingatlanügynök. A tapasztalt brókereket általában egy FSBO tranzakció égette el, amelyben az eladó nem fizette meg a teljes megállapodott jutalékot, vagy egyáltalán semmilyen jutalékot a vevőt viselő ügynöknek - mondja Ailion. "Az FSBO eladóit irreálisnak, ésszerűtlennek és nehéz eladóknak tekintik, akiket a professzionális ingatlanügynökök elutasítottak" - mondja.
Vannak olyan vásárlási ügynökök, akik megfelelő feltételek mellett megmutatják az Ön ingatlanát. A Philadelphia-i ingatlanügynök, Denise Baron, a Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach-ról azt mondja, hogy mindaddig, amíg aláírt vevői megállapodással rendelkezik arról, hogy amikor egy FSBO otthont mutat, ügynöksége fizetést kap, magabiztos.
"Van egy megállapodásam, amelyet előzetesen aláírt a tulajdonos, aki eladja a saját ingatlanát vagy otthonát" - mondja báró. A megállapodás meghatározza, hogy az eladó milyen százalékos díjat fizet az ügynöknek. (Az ügynök megadhat egy 6% -os jutalékot, megkísérelve megcáfolni mind a vevő, mind az eladó oldalát. Ehelyett a teljes jutalékot tárgyalja egy ésszerűbb 2% -ról 3% -ra.) A megállapodás azt is pontosítja, hogy báró csak a vevőként, és hogy vevői ügynökként köteles nyilvánosságra hozni vevőjének az összes információt, amelyet az eladó neki ad, például az eladás szükségességét egy meghatározott időpontig.
2. Az ügynökök kerüljék az érzelmi értékesítést
Az otthon eladása általában érzelmi folyamat. Ha egy ügynöke van, akkor egy lépéssel eltávolíthatja magát, és kevésbé valószínű, hogy hülye hibákat fog elkövetni, mint például az otthon túlértékelése, az alacsony ajánlat megtagadása azért, mert megsérti, vagy túl könnyedén adja át az eladási határidőt. „Az ingatlanügynök anélkül léphet fel, hogy vágyakozást vagy kétségbeesést érzékelne; a nyomon követés a munkájuk ”- mondja Ailion. "Amikor egy eladó ismételten ellenőrzi, helyesen vagy tévesen jelzi a hajlandóságot alacsonyabb ár elfogadására."
Egy ügynök ki tudja venni a csípést az elutasításból, és pozitív fordulatot adhat a negatív visszajelzésekre. "Nehezebb érzelmeiket az eladásoktól távol tartani, mert nincs olyan harmadik fél, aki bármit is lemondhat" - mondja Jesse Gonzalez ingatlanügynök, az Archer Realty tulajdonosa a kaliforniai Santa Rosa városában. "Például, ha az ingatlan ül a piacon, a háztulajdonos nem tudja, mi az oka annak, hogy a ház nem ad eladást."
"Az érzelmek az eladó számára mindig ott lesznek" - tette hozzá Gonzalez -, de az építő jellegű kritika könnyebben emészthetővé válik az eladó számára, amikor egy brókertől származik, aki az oldalukon áll, és igyekszik mindent megszerezni."
3. Az ingatlan teljes munkaidőben foglalkozik
Tudsz mindig rohanni haza a munkából minden alkalommal, amikor valaki meg akarja látni otthonát? Megbocsáthatja magát a találkozótól, amikor minden telefon csenget egy potenciális vásárlóval? Hosszú munkanap végén van-e energiád ahhoz, hogy kihasználhassa az összes lehetséges lehetőséget otthona eladására? Ön szakértő a házak marketingjében?
Van tapasztalata ezzel? Az Ön válasza ezekre a kérdésekre valószínűleg „nem”. Az ügynökök a kérdésekre igennel válaszolnak „igen”. Ezen felül, ha áttérsz egy ügynököt, kapsz egy zárolódobozt a bejárati ajtóhoz, amely lehetővé teszi az ügynökök számára, hogy megmutassák otthona akkor is, ha nem érhető el.
4. Az ügynökök hozzáférnek a nagy hálózatokhoz
Igen, magad felsorolhatják magukat a Zillow, a Redfin, a Craigslist és a Multiple Listing Service (MLS) szolgáltatásban, amelyet az ügynökök használnak. De elég lesz? Még ha nagy személyes vagy szakmai hálózattal is rendelkezik, ezeknek az embereknek valószínűleg kevés érdeklődése van annak, hogy elterjesszék azt a szót, hogy a ház eladó. Nincs kapcsolat az ügyfelekkel, más ügynökökkel vagy ingatlanügynökségekkel annak érdekében, hogy otthonába hozza a potenciális vásárlók legnagyobb számát. A potenciális vásárlók kisebb készletének köszönhetően kevesebb az ingatlan iránti kereslet, ami azt jelenti, hogy hosszabb várakozási idő várja el otthonát, és valószínűleg nem kap annyi pénzt, amennyit a ház megér.
„Egy jó ingatlanügynöknek rendelkeznie kell Rolodex névvel és elérhetőséggel, hogy gyorsan terjessze a szót az éppen felsorolt ingatlanokra vonatkozóan” - mondja Pej Barlavi ingatlanügynök, a New York-i Barlavi Realty vezérigazgatója. „Van egy terjesztési listám, amelyben több mint 3500 névjegy van, akik 48 órán belül e-mailt kapnak tőlem, hogy felsorolunk egy ingatlant. Aztán elkezdek forgalmazni az ingatlant minden elérhető weboldalon, az MLS-ben és az ingatlanok webhelyén, hogy fenntartsa a lendületet és a következetes bemutatást. ”
5. Kéretlen vevők gyomlálása
Az ügynök megtudhatja, hogy valaki, aki meg akarja nézni a házát, valóban képzett vevő, vagy csak álmodozó vagy kíváncsi szomszéd. Nagyon sok munka és jelentős megszakítás minden alkalommal, amikor életét tartani kell, házának tökéletesnek kell lennie, és meg kell mutatnia otthonát. A szóváltást azokra a vetítésekre szeretné korlátozni, amelyek valószínűleg eladást eredményeznek.
"Az ingatlanügynököket arra képezték, hogy minőségi kérdéseket tegyenek fel a kilátások komolyságának, képesítésének és motivációjának meghatározására" - mondja Ailion. Az ingatlanügynököket arra is felkészítik, hogy záró kérdéseket tegyenek fel arról, hogy mennyi ideig keresnek a vásárlók, láttak-e olyan otthonokat, amelyek igényeik szerint működnek, készpénzt fizetnek, vagy előzetes képesítést kaptak, milyen iskolákat keresnek stb. tovább. Képesek és motivált személyeket elmozdítani a vásárlás helyére. Az FSBO-eladóknak hiányzik ez a képzés és készségkészlet - mondja.
A vásárlók számára is kínos az, ha az eladó jelen van, ahelyett, hogy az eladó ügynöke jelenik meg otthon. "A ház bemutatásakor a tulajdonosnak soha nem szabad ott lennie" - mondja Kean. „Semmi nem teszi kellemetlenebbé a potenciális vevőt, mint a ház jelenlegi tulajdonosa. Amikor egy eladó jelen van, a legtöbb vásárló áthalad egy házon, és nem fog észrevenni vagy sokat emlékezni arról, amit látott."
6. Ár-tárgyalások igénybe veszik a készségeket
Még ha van értékesítési tapasztalata is, akkor nincs speciális tapasztalata a lakás eladásáról. A vevő ügynöke igen, így valószínűbb, hogy sikeres lesz a tárgyalásokon, vagyis kevesebb pénzt jelent a zsebében. "Lehet, hogy egy tapasztalt értékesítési ügynök több száz tárgyalást folytatott otthonvásárlásokról" - mondja Kean. "Ismerjük az összes játékot, egy ideges vagy félénk vásárló figyelmeztető jeleit."
Nem csak tapasztalatlan, hanem valószínűleg érzelmekkel is jár a folyamattal kapcsolatban, és - anélkül, hogy a saját ügynöke rámutatna, amikor irracionális -, valószínűleg rossz döntéseket hoz. Kean szerint a sértett eladó helyett, amikor érzelmileg terhelt, nem megfelelő választ reagál a vevőre, az ügynök valami szakszerűbbet fog ajánlani, például: „Az eladó elutasította az eredeti kérését, de a következő ellenszolgáltatást tett”.
Azok az eladók, akik egyedül mennek, általában nem ismerik a helyi szokásokat vagy piaci feltételeket. "Az ügynökök ismerik a piac lendületét és azt, hogy mi növeli a keresletet, ami előnyt jelent számukra, mivel tudják, hogy mely feltételek miatt érdemes tárgyalni, és amelyeknek érdemes hagyni, hogy a másik fél nyerjen" - mondta Rob McGarty, a Surefield társalapítója és kijelölt brókere. egy lakóingatlan-bróker székhellyel Seattle-ben.
Ezenkívül, mondja Gonzalez, az ügynökök ismerik a ház eladásának helyi szokásait, például hogy a vevő vagy az eladó általában fizeti-e a díjakat, például az átruházási adókat és a bezárási költségeket.
7. Nem veszi figyelembe otthoni hibáit
Az ügynökök szakértők abban, hogy mi okozza az otthonok eladását. Vezethetnek át otthonodat, és rámutathatnak a vásárlók vonzásához és a legjobb ajánlatok eléréséhez szükséges változtatásokra. Láthatják azokat a hibákat, amelyekre elhanyagolódik, mert minden nap látják őket, vagy mert egyszerűen nem tekintik őket hibáknak. Segíthetnek abban is meghatározni, hogy a potenciális vásárlók melyik visszajelzése alapján kell otthont adniuk, miután házát forgalomba hozták, hogy javítsák eladási esélyeit.
„Bárki, aki úgy dönt, hogy saját házát eladja, béreljen belsőépítészt vagy ingatlanrendezőt a ház jelenlegi állapotának és piaci vonzerejének értékeléséhez” - mondja Kean. „Minden eladónak professzionális takarítási szolgáltatást kell felvennie, hogy mély takarítást végezzen otthonának, mielőtt azt forgalomba hozza. A megfelelő tisztítás segít eltávolítani az olyan jellegzetes szagokat, mint például háziállatok, amelyeket a lakók nem tudnak szagazni, mivel mindennap velük élnek. ”
8. Jogi kockázatoknak való kitettség
Nagyon sok jogi papírmunka van a ház eladásában, és ezt egy szakértőnek helyesen kell kitöltenie. Az egyik legfontosabb elem az eladó közzététele. "Az ingatlan eladónak igenlő kötelezettsége van minden olyan tény nyilvánosságra hozatalára, amely lényegesen befolyásolja az ingatlan értékét vagy kívánatosságát" - mondja Matthew Reischer, a LegalAdvice.com ügyvédje és vezérigazgatója. Az eladó felelősségre vonható csalás, gondatlanság vagy szerződésszegés miatt, ha nem ad megfelelő információt. "A tény, hogy egy tény lényeges, vagy sem, általában annak az államnak a joggyakorlatában van meghatározva, amelyben él" - mondja Reischer.
Hacsak nem ingatlanügynök vagy, ügynöke valószínűleg többet ismer a közzétételi törvényekről, mint te. Ha nem ismeri fel a veszélyt, kellemetlenséget vagy hibát - és a vásárló visszatér hozzád, miután beköltözött és problémát talált -, a vevő pert indíthat. Az ügynökök hibákat is elkövethetnek, de szakmai hiba- és mulasztásbiztosítással rendelkeznek, hogy megvédjék magukat és vevőjük igénybe vehessék magukat, így a vásárlónak nem kell, hogy az eladóval szemben kártérítésért forduljon.
Alsó vonal
A ház eladása valószínűleg az élet egyik legnagyobb tranzakciója lesz. Megpróbálhatja önmagában is pénzt megtakarítani, de az ügynök felvétele sok előnnyel jár. Az ügynökök szélesebb körű expozíciót szerezhetnek az Ön ingatlanán, segíthetnek egy jobb tárgyaláson, több időt fordíthatnak az eladásra, és segítik az érzelmeidet attól, hogy azt szabotálja. Az ügynök összegyűjti a sok pénzügyi és jogi hibával bonyolult tranzakciót, amely kevés házkereskedővel rendelkezik szakértelemmel.
