Hogyan működnek?
Fordított jelzáloggal a hitelező a ház értékének százaléka alapján fizet be a háztulajdonosnak. Ha a háztulajdonos meghal, vagy elköltözik az ingatlanból, a következő három eset egyike fordulhat elő: (1) A háztulajdonos vagy annak örökösei eladhatják a házat a kölcsön megfizetése érdekében. ”(2) A háztulajdonos vagy az örökösök refinanszírozhatják a meglévő kölcsönt. otthon tartani; vagy (3) a hitelező felhatalmazást kaphat otthon eladására a hitel egyenlegének rendezése érdekében.
Noha többféle fordított jelzálogkölcsön létezik, ideértve a magánhitelezőket is, általában a következő tulajdonságokkal rendelkeznek:
- Az idősebb háztulajdonosok nagyobb kölcsönösszeget kínálnak, mint a fiatalabb háztulajdonosok. A drágább lakások nagyobb hitelekre jogosultak.A házakkal szemben az elsődleges adósságnak a fordított jelzálognak kell lennie. Más hitelezőket vissza kell fizetni, vagy be kell vállalniuk, hogy kölcsönüket alárendelték az elsődleges jelzálog-birtokosnak.A finanszírozási díjakat bele lehet foglalni a kölcsönbe. A hitelező visszafizetést kérhet abban az esetben, ha a háztulajdonos nem tartja fenn az ingatlant, vagy nem tartja fenn a biztosított vagyon, nem fizet a vagyonadót, csődöt hirdet, elhagyja az ingatlant, vagy csalást követ el. A hitelező visszafizetést kérhet akkor is, ha a házat elítélik, vagy ha a háztulajdonos új tulajdonosot ad hozzá az ingatlan megnevezéséhez, az ingatlan egészét vagy egy részét bérbe adja, megváltoztatja az ingatlan besorolási osztályozását vagy további kölcsönöket vesz fel az ingatlan ellen.
HECM kölcsönök
A fordított jelzálogkölcsönök már az 1960-as évek óta vannak, de a leggyakoribb fordított jelzálog a szövetségi fedezettel biztosított háztartási konverziós jelzálog (HECM). E jelzálogkölcsönöket először 1989-ben kínálták fel, és az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma (HUD) nyújtja.
A HECM az egyetlen fordított jelzálogkölcsön, amelyet a szövetségi kormány ad ki, amely korlátozza a költségeket a hitelfelvevők számára, és garantálja, hogy a hitelezők teljesítik a kötelezettségeket. A HECM-ek elsődleges hátránya, hogy a maximális hitelösszeg korlátozott.
Nem HECM kölcsönök
A nem HECM fordított jelzálogkölcsönök számos hitelező intézménytől kaphatók. Ezen fordított jelzálogkölcsönök elsődleges előnye, hogy kölcsönöket kínálnak, amelyek meghaladják a HEMC korlátját. A nem HECM hitelek egyik hátránya, hogy nem szövetségi biztosításúak, és jelentősen drágábbak lehetnek, mint a HECM hitelek.
Teljes éves hitelköltség
Noha a HECM jelzálogkölcsön kamatlábait a kormány határozza meg, és a HECM kölcsön keletkezési költsége a ház értékének 2% -ára korlátozódik, a kölcsön teljes költsége a hitelezőnként továbbra is változhat. Továbbá, a hitelező keresésekor a hitelfelvevőknek figyelembe kell venniük a harmadik fél zárási költségeit, a jelzálogbiztosítást és a szolgáltatási díjat.
Annak érdekében, hogy segítsék a hitelfelvevőket a jelzálogköltségek összehasonlításában, a szövetségi hitelezési törvény megköveteli, hogy a jelzálog-szolgáltatók nyújtsák be a hitelfelvevőknek a költségek nyilvánosságra hozatalát a teljes éves hitelköltség (TALC) formájában. Használja ezt a számot, ha összehasonlítja a különféle eladók kölcsönét; csak ne feledje, hogy a fordított jelzálog tényleges költsége nagymértékben függ a kiválasztott jövedelmi lehetőségektől
Jövedelem opciók
A HECM fordított jelzálogkölcsönök a jövedelemtermelő lehetőségek legszélesebb választékát nyújtják, ideértve az átalányösszegű kifizetéseket, a hitelkeretet, a havi készpénz-előlegeket vagy ezek bármilyen kombinációját.
A hitelkeret talán a HECM kölcsön legérdekesebb tulajdonsága, mivel a hitelfelvevő számára rendelkezésre álló pénzösszeg idővel növekszik a kamat összegével. A nem HECM hitelek kevesebb jövedelmi lehetőséget kínálnak. (A lakásfinanszírozás egyéb lehetőségeiről olvassa el a saját tőke kölcsönét: Tudnivalók .)
Kamatlábak
A HECM fordított jelzálogkölcsönök kamatlába az egyéves amerikai államkincstári kamatlábhoz van kötve. A hitelfelvevők választhatnak egy olyan kamatlábat, amely évente változhat, vagy egy, amely havonta változhat. Az éves beállítható kamatláb ugyanolyan mértékben változik, mint az egyéves amerikai államkincstár értékpapír-kamatlábának bármilyen növekedése vagy csökkenése. Ezt az éves beállítható kamatlábat a hitel futamideje alatt évente 2% -ra vagy 5% -ra korlátozzák. A havi állítható kamatú jelzálog (ARM) alacsonyabb kamatlábbal kezdődik, mint az ARM, és minden hónapban módosul. 10% -kal felfelé vagy lefelé mozoghat a hitel futamideje alatt. (Az ARM- ekkel kapcsolatos további információkért lásd: ARMed and Dangerous .)
Hogyan segíthetnek a fordított jelzálogkölcsönök: valós tanulmány
A 70 éves és idősebb időskorúak, akik hitelkártyával rendelkeznek, csaknem nem fizeti ki egyenleget minden hónapban, de a fordított jelzálogkölcsönök segíthetnek ebben a problémában. Az „Az otthoni tőke kinyerése és a hátrányos jelzálogkölcsönök befolyásolják az idősebb háztartások hitelképességét” című munkadokumentum, amelyet az Egyesült Államok Szociális Biztonsági Igazgatósága finanszírozott, és amelyet 2016 szeptemberében tett közzé a Michigan-i Egyetem Michigan Nyugdíjas Kutatóközpontja, kutatók Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini és Maximilian D. Schmeiser úgy találta, hogy a hitelkártya-adósság csökken, amikor az időskorúak fordított jelzálogkölcsönt vesznek fel.
A kizárások és az adósságfizetési késedelmek szintén ritkábbak, legalább a fordított jelzálogkölcsön levonását követő három évben. Azok az időskorúak, akiknél a fordított jelzálogkölcsön felvétele elõtt két év alatt hitek sokk voltak, a legjobban részesültek. (A kutatók a hitelkockázatot úgy határozták meg, hogy a hitelképesség legalább 25 pontot esik.) Lehet, hogy ezek az időskorúak hitelképességük miatt nem voltak jogosultak másfajta háztartási kölcsönre; a fordított jelzálogkölcsön-képesítés nem függ az idősek hitelképességétől.
A tanulmány megállapította, hogy a fordított jelzálogkölcsön-hitelfelvevők jobban csökkentették hitelkártya-adósságukat, mint azok a hitelfelvevők, akik más típusú lakáscélú hiteleket (zárt háztartási hitelek, otthoni hitelkeretek és készpénz-visszafinanszírozás) vettek igénybe. A fordított jelzálogkölcsönök által nyújtott előlegek és a megnövekedett havi cash flow segített az időseknek fizetni hitelkártya-tartozásaikat.
A tanulmány szerint azok az időskorúak, akik eredetileg fordított jelzálogkölcsön útján vontak vissza 10 000 dollárt, az összeg kölcsönbevétele utáni első évben 2364 dollárral csökkentették hitelkártya-adósságukat. A kiegészítő hitelfelvétel minimálisan további adósság-visszafizetést eredményezett: minden további 10 000 dollár után, az előbb visszavont összegek után további 166 dollárt fizettek ki, és minden további 100 dollár havi cash flow-ban a generált fordított jelzálog, az idősek egész évben további 45 dollár adósságot fizettek ki.
Érdemes megjegyezni, hogy ez a tanulmány azokat a hitelfelvevőket foglalja magában, akik 2008 és 2011 között fordított jelzálogkölcsönt vettek, ami a pénzügyi történelem során egyedülállóan rossz időszak. A gazdasági fellendülés időszakában végzett hasonló tanulmány eltérő eredményeket vonhat le.
Azoknak az időseknek, akik a hitelkártya-adósság megoldásaként a fordított jelzálogkölcsön-megoldást veszik fontolóra, meg kell vizsgálniuk, hogy a megtakarított hitelkártya-kamat összege szempontjából megéri-e az otthoni tőke összege, amelyet el fognak veszíteni a fordított jelzálogdíjak és kamatok miatt. Ez egy összetett számítás, amelyet legjobban egy könyvelő vagy pénzügyi tervező hajt végre. A fordított jelzálog-tanácsadó lehet, hogy nem elég ismeri a kérdést
Alsó vonal
Hitel kölcsönzése házának ellenében nagy döntés, amely hatással lesz a jelenlegi pénzügyeire és az örökösökre hagyott ingatlanra. Jelentős költségek merülnek fel, ideértve a hitelindítást, a szervizelést és a kamatot. Ne feledje azt sem, hogy a fordított jelzálogkölcsön mellett az adóssága az idő múlásával növekszik a hitel kamatának köszönhetően. Ha meggondolja magát a kölcsön iránt, vagy ha egészségügyi okokból köteles elköltözni az ingatlanból, akkor az ingatlan eladásából származó bevételeket fordított jelzálog visszafizetésére használják. A hitel nagyságától és az ingatlan értékétől függően a hitel visszafizetése után kevés pénz maradhat, vagy hiányzik a pénz.
A fordított jelzálogkölcsön felvétele előtt alaposan vizsgálja meg a témát, hasonlítsa össze a különféle hitelezők költségeit, és olvassa el az összes nyilvánosságra hozatali dokumentumot. Noha a fordított jelzálogból származó bevételek befektetése általában nem ajánlott, mivel meg kell téríteni a kölcsön költségeit és a kamatot, a fordított jelzálogból származó bevétel lehetőséget nyújthat a befektetési portfólió más elemeinek átfókuszálására. Mielőtt a jelzálogkölcsönt vállalná, mérlegelje a fordított jelzálog által biztosított pénzáramot, és vizsgálja felül az új jövedelemforrásnak az általános befektetési stratégiájára gyakorolt hatásait.
További betekintést lásd a Jelzálog visszafordítása oldalán .
