Mi az előzetes kizárás?
Az előzetes bezárás arra a jogi helyzetre utal, amelyben az ingatlan a visszavásárlás korai szakaszában van. Az elzárás előtti állapot elérése akkor kezdődik, amikor a hitelező nemteljesítési értesítést nyújt be az ingatlanra, amely arról tájékoztatja az ingatlantulajdonost, hogy a hitelező jogi lépéseket fog tenni a kizárás felé, ha az adósság nem kerül kifizetésre.
Az ingatlantulajdonos ezen a ponton kifizetheti a fennálló adósságot, megváltoztathatja a késedelmes állapotot a késedelmes fizetésekkel, így a ház már nincs előre zárva, vagy eladhatja az ingatlant, mielőtt az kizárásra kerülne.
A kizárt ház vásárlásának buktatóit
Hogyan működik az előzárás?
Amikor egy háztulajdonos kölcsönt vesz fel ingatlan megvásárlására, szerződést ír alá a hitelező intézménnyel a kölcsön havi részletekben történő visszafizetésére. Ezek a havi részletek fedezik a jelzálogkölcsön tőke- és kamatfizetésének egy részét. Azt mondják, hogy mulasztása, ha legalább három hónapig nem teljesíti a kifizetéseket. Az előzetes kizárás csak akkor kezdődhet meg, ha legalább három hónap eltelt.
Értesítést kap a mulasztásról, amelyet szintén nyilvánosan nyilvánosságra kell hozni. Ez a művelet megkezdi a kizárás előtti folyamatot.
Az elzárás elõtti idõtartam három és tíz hónap közötti lehet. Ezen idő végén nyilvános aukciót vagy vagyonkezelőt adnak el.
Különleges megfontolások
Az elzárást megelõzõ, értékesítésre kerülő otthont általában rövid lejáratú eladásnak nevezik. Az eladás magánügylet lehet a háztulajdonos és a vevő között, de a vevő ajánlatát a banknak jóvá kell hagynia, mielőtt az eladás befejeződhet. A vételár lehet alacsonyabb, mint a fennálló hitelállomány, ezért állítják, hogy az eladás "rövid". Ugyanakkor nem minden rövid eladás előzetes megkötése. A háztulajdonosok időnként úgy döntenek, hogy ingatlanjaikat bármilyen módon eladják, mielőtt alapértelmezésük eléri ezt a stádiumot.
Az előre kizárt otthont a vevő megvizsgálhatja, mielőtt az otthoni ajánlatot megtenné. A vevő lehet olyan befektető, aki meg akarja vásárolni az ingatlant a teljes piaci értékénél alacsonyabb értéken, majd magasabb áron eladni haszonszerzés céljából.
Ha a háztulajdonos az ingatlanügynökön keresztül felsorolja az eladó ingatlanokat, a leendő vásárlók felveszik a kapcsolatot az ingatlanügynökkel. A hitelező banknak jóvá kell hagynia az összes eladást és egy vagy több ingatlanügynököt fel kell vennie egy brókerár-vélemény (BPO) elkészítésére - a becsült piaci értékre, a hasonló piacok elemzése alapján, amelyeket a közelmúltban eladtak a helyi piacon. A becsült piaci érték segít a banknak eldönteni, hogy elfogadható-ea javasolt eladási ár.
A kizárással szembesülõ háztulajdonosok felvehetik a kapcsolatot a 888-995-HOPE (888-955-4673) telefonszámon, a Ház megfizethetõvé tételével, hogy segítsék otthonaik megõrzésében vagy új otthonba való áthelyezésében, ha ez nem lehetséges.
- Az előzetes bezárás akkor kezdődik, amikor a hitelező nemteljesítési értesítést nyújt be az ingatlanra, mivel a háztulajdonos legalább három hónap elkésik a jelzálogkölcsönökkel. Lehet, hogy a háztulajdonosnak lehetősége nyílik az elzárást megelőző otthonának rövid távú eladásaként eladni a hitelező jóváhagyását követően. Ha a háztulajdonos nem fedezi a lejárt esedékeket, és nem értékesíti a házat az elzárás előtti időszakban, a hitelező végül eladja az ingatlant, általában aukción.
Az előzárás előnyei és hátrányai
Az a ház, amelyet az elzárás előtti szakaszban adnak el, mindhárom érintett fél számára előnyös lehet. A háztulajdonos képes eladni az ingatlant, miközben elkerüli a károkat, amelyeket a kizárás okozna hitelképességében. A vevő előfordulhat, hogy az ingatlant piaci érték alatt elrejtheti. A hitelező intézmény hatékonyan átruházhatja a jelzálogkölcsönt a vevőre és elkerülheti a kizárás költségeit.
Az előre kizárt házak vásárlóinak azonban tisztában kell lenniük ezeknek a házaknak a zálogjogával vagy a meg nem fizetett adókkal, mivel ezek esetlegesen felelőssé válhatnak az ingatlan megvásárlása után. A vevőnek figyelembe kell vennie a javítás és a felújítás költségeit is, ha az előre kizárt ház rossz állapotban van, vagy kockáztathatja, hogy olyan kiadásokkal jár, amelyek meghaladják a költségvetését.
Ha a háztulajdonos nem fedezi az esedékes kifizetéseket, és nem értékesíti a házat az elzárás előtti időszakban, a hitelező végül eladja az ingatlant, általában aukción. Ezen a ponton a bank birtokolja az ingatlant, és valószínűbb, hogy megpróbálja még alacsonyabb áron eladni az ingatlant, ahelyett, hogy fenntartja a folyamatban lévő költségeit, például adókat és biztosításokat.
