Mi a részvételi jelzálog?
A részvételi jelzálog olyan típusú jelzálogkölcsön, amely lehetővé teszi a hitelezőnek, hogy megosszák az ingatlan jövedelmének vagy bevételének egy részét. Mint ilyen, a hitelező nem csupán jelzálogkölcsön-kibocsátóként, hanem a részvényes partnerré válik a vásárlás során. Az alacsonyabb kamatlábért cserébe a hitelező megkapja a nettó működési bevétel (NOI) egy részét.
FELSZERELÉS Részvételi jelzálog
A részvételi jelzálogkölcsönök, amelyeket gyakran látnak a kereskedelmi ingatlanügyletekben, előre jelezik a folyamatos bérleti jövedelmet. A kereskedelmi ingatlanok közé tartoznak irodaépületek vagy apartman komplexumok. A felek megosztják a nettó működési bevételt, amely az ingatlan üzemeltetéséből származó bevételek összege, levonva a működési költségeket. Egy tipikus nyereségrész 55/45 lenne, ha a hitelező kapná meg a kisebb részesedést. Ezenkívül a hitelező megkapja a viszonteladási bevételek egy részét, gyakran az összes nyereséget egy meghatározott referenciaérték felett, ideértve a kölcsön tőkéjének visszafizetését is.
Miért akarja a hitelfelvevő részvételi jelzálogot?
A részvételi jelzálogkölcsönök előnye a hitelfelvevő számára az alacsonyabb kamatláb, amelyet a hitelező igényel, aki a jövedelem bevételi forrással és a jövőbeni eladási bevételekkel csökkenti a csökkentett kölcsönbevételeket. A hitelfelvevő szempontjából a részvételi hitelek hasonlóak a bevezető kamatlábakhoz, amelyeket állítható kamatú jelzáloggal (ARM) kínálnak. A különbség az, hogy az alacsony kamatláb a hitel élettartama alatt stabil.
Természetesen a hitelfelvevő nagyon sok tőkét felad fel az alacsonyabb kamatlábért cserébe. De az ügylet felépítésétől függően a kamatmegtakarítások ellensúlyozhatják a saját tőke veszteségét. Rövid távon ez lehetővé tenné a hitelfelvevő számára, hogy lényegesen nagyobb vagyont fejlesztjen, mint amennyit egyébként meg tudna engedni.
A hitelező perspektívája
A részvételi jelzálogkölcsönök kibocsátói gyakran nem hagyományos hitelezők. Lehetnek vállalkozók, akik ingatlanbefektetéseket keresnek anélkül, hogy önmaguk fejlesztése vagy fenntartása kellene gondot okozni; a részvételi jelzálog lehetővé teszi számukra, hogy csendes partnerek legyenek. Időnként a hitelezők olyan nyugdíjalapok, amelyek olyan minőségi befektetéseket keresnek, amelyek megtérülnek több, mint a kötvények, de nem mutatnak ingadozást a készletekben.
Különösen vonzó a nyugdíjalapok számára a részvételi jelzálog beépített inflációbiztosítása. A legtöbb nyugdíj tartalmazza a megélhetési költségek kiigazítását (COLA), amelyek növelik a kifizetéseket az inflációs időkben. Mivel az ingatlanárak általában nyomon követik az inflációt, a részvételi jelzálogkölcsönök magasabb tőkehozamot biztosítanak az inflációs időszakokban.
A hitelezők szempontjából a cash flow figyelésének problémája van. Meg kell vizsgálniuk a hitelfelvevő könyveit annak biztosítása érdekében, hogy a bejelentett nettó bevételek pontosak legyenek. Ellenkező esetben a hitelező nem tudná, hogy a fejlesztő a költségeket csökkenti-e az alacsonyabb nettó jövedelem beszámolására. Ráadásul egy fejlesztő lecsökkentheti a fejlesztések vagy akár a biztonsági funkciók sarkait, mivel minden javítás költségeit viseli, de csak a nettó jövedelem egy részét kapja meg, ami erkölcsi kockázatot jelent.
