tartalom
- Mi az újrafinanszírozás oka? Hogyan lehet a legjobban megkapni az újrafinanszírozást? Mi lesz a refinanszírozás költsége? A hitelképesség fontossága
Van értelme a jelzálog-refinanszírozásnak? Valószínűleg már valamikor folytatta a beszélgetést. Ez az, ahol egy családtag vagy szomszéd arról beszél, hogy sok mindent megszereztek a jelzálog refinanszírozásával. Most már azon gondolkodik: vajon veszít-e, ha nem követi példáját?
Vannak idők, amikor a háztulajdonosok gyorsan refinanszírozni rohannak, általában a kamatlábak csökkenése miatt. De a kamatlábak nem az egyetlen oka a jelenlegi hitelének felváltására, és nem az is, hogy az egyik hitelfelvevő számára a refinanszírozás ideális ideje szükségszerűen jó lehetőség a szomszédos vagy a szomszédos városban élő személyek számára.
A döntés meghozatala előtt fontos megérteni, hogy miért akarja új lakáshitelt venni - majd kiderítse, van-e értelme az adott körülmények között.
Melyek az újrafinanszírozás okai?
A refinanszírozásnak nyilvánvaló és kevésbé nyilvánvaló okai vannak.
1. Csökkenő kamatlábak
Ez az újrafinanszírozás legkézenfekvőbb oka. A kamatlábak csökkenése esetén az új hitel alacsonyabb finanszírozási költségeket jelent. Lehet, hogy egy 30 éves fix jelzálogkölcsönt vett fel, amikor a kamatlábak 6% -ot értek el, és most 4, 5% -ra csökkennek. Egy 300 000 dolláros kölcsönnél ez az arány csökkenés önmagában 279 dolláros csökkenést eredményez a havi fizetésében.
Ilyen esetben egy refi elvégzése úgy tűnik, hogy nincs értelme. De ne feledje, hogy egy új hitel felvétele új zárási költségek megfizetését jelenti. És ezek megérhetnek, vagy nem is érhetnek megtakarítást alacsonyabb kamatlábbal, attól függően, hogy mennyi ideig fog élni otthonában.
Általános szabály, hogy minél hosszabb ideig tervezi maradni a helyén, annál értelmebb ezeket az egyszeri díjakat újrafinanszírozni és enni. De biztosan tudnia kell a számokat.
2. ARM cseréje
A refinanszírozás egyik jó oka, ha rendelkezik állítható kamatú jelzáloggal vagy ARM-mel, amelyet fix kamatozású kölcsönké kíván konvertálni.
Az ARM olyan kölcsön, amely alacsony bevezető kamatlábat kínál, amely egy előre meghatározott idő után „visszaáll”, függetlenül attól, hogy egy évvel a zárási dátumtól számított, vagy öt évvel - vagy annál tovább. Ha a kamatlábak emelkedtek a hitel visszafizetésekor, akkor a hitelfelvevők sokkot élvezhetnek, amikor meglátják új havi fizetésüket.
Ez az oka annak, hogy a hitelfelvevők gyakran megpróbálják újra refinanszírozni egy fix kamatozású hitelt a visszaállítási dátum előtt, különösen akkor, ha a kamatlábak a múltbeli szabványok szerint viszonylag alacsonyak. A helyzet az, hogy senki sem tudja, mi fog történni az úton levő kamatlábakkal. Tehát a biztonságosabb fogadás választása általában jó ötlet, különösen, ha azt tervezi, hogy egy ideje otthon van.
A költséges ARM visszaállítása volt az egyik tényező, amely egy évtizeddel ezelőtt a jelzáloghitel összeomlásához vezetett. A beállítható kamatozású lakáscélú hitelek nem szinte olyan gyakoriak, mint akkoriban, bár az elmúlt néhány évben visszatérőket tettek. Ha van ilyen, bölcs ötlet lehet a lehetséges bajokkal szemben egy lépéssel megmaradni.
Kulcs elvihető
- A jelzálog refinanszírozásának okai között szerepel a kamatláb csökkentése, a rögzített kamatra váltás az állítható kamatú jelzálogból, vagy a készpénz kivétele otthonából.Ha új jelzálogkölcsönzőt vásárol, ne felejtse el ne csak a kamatlábakat, hanem a záró költségek, jóhiszemű becslések és a nettó egyenlő pont.Gondolja át a jelzálogközvetítő szolgáltatásait, de végezze el saját munkáját, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a lehető legjobb ajánlatot kapja-e. Döntse el, hogy pontok alapján kívánja-e csökkenteni a kamatlábat és ne felejtsen el rögzíteni a kamatlábat, ha jó ajánlata van. Kérjen be hitelinformációs jelentéseit, hogy megnézze a hitelképességét, és ellenőrizze a hibákat, mivel a nagy hitel segít a jobb refinanszírozási csomag biztosításában.
3. Javított hitelképessége
Lehet, hogy akkor vett lakáshitelt, amikor a pontszáma jóval alacsonyabb volt, mint most, az átlagnál magasabb kamatlábat eredményezve. Azóta jobb pénzügyi szokásokat fejlesztett ki, csökkentve egyenlegeit és rendszeresen küldve befizetéseit az esedékesség előtt. Az a képesség, hogy a kölcsönt időben vissza tudja fizetni, az egyik legnagyobb tényező a jelzálog-kamatláb meghatározásában. A hitelezők képzett kitalálást végeznek azzal, hogy összegyűjtik a hitelképességi mutatódat, amely tükrözi a hitelfelvételi és visszafizetési előzményeket.
Ha hitelképessége eléggé javult, akkor valószínűleg lényegesen jobb kamatot kaphat.
4. A hitel futamidejének meghosszabbítása
Még akkor is, ha a kamatlábak azonosak, egyes háztulajdonosok csökkenthetik a havi fizetésüket refinanszírozással. Hogyan? Egyszerűen csak új, hosszabb lejáratú kölcsönt vesznek fel.
Tegyük fel például, hogy 30 éves jelzálogkölcsönt vett fel 250 000 dollárért. Tíz évvel később ez a hitel egyenleg 200 000 dollárra csökken. Azáltal, hogy új 30 éves kölcsönt vesz fel a fennmaradó egyenlegért, csökkenti a havi befizetését. De 10 további évet is köt a kölcsönére.
A kölcsön futamidejének meghosszabbítására akkor lehet értelme, ha problémái vannak a kifizetésekkel való lépésekkel. De ne tégy félre - a jelzálog kihúzásával hosszú távon nagyobb kamatot fog fizetni.
5. Készpénz kivétele otthonából
Az ingatlan birtoklásának egyik legfontosabb eleme az a lehetőség, hogy idővel tőkét teremtsenek. És ha egyszer megteszi, otthona úgy néz ki, mint egy ATM, ahonnan pénzt húzhat el, ahogy tetszik.
Ennek egyik módja egy nagyobb kölcsön refinanszírozása, extra pénzt hagyva, amelyet különféle igényekre felhasználhat. A készpénz-kifizetési refi elvégzéséhez azonban a kölcsön-program értékének (LTV) küszöbén kell maradnia. A hitel-érték arány a jelzálog összegét osztja az ingatlan becsült értékével .
Tegyük fel, hogy 200 000 dollár értékű otthonod van, és továbbra is tartozol 120 000 dollárért a jelzáloggal. Ha a hitelező 80% -os LTV-vel rendelkezik, akkor refinanszírozhatja egy 160 000 dolláros kölcsönt, és készpénzben veheti ki a 40 000 dolláros különbséget.
Sok ember, aki újrafinanszírozza a magas kamatozású adósság kifizetését, úgy találja magát, hogy újra felfuttatja adósságát, miután több hitelhez fér hozzá.
De itt ismét bezárási költségeket fog fizetni az új kölcsön megszerzéséhez - és kevesebb saját tőkéje lesz, amikor végül eladja az ingatlant. Lehet, hogy megéri, ha jól hasznosítja a pénzt, például fizet egy magas kamatlábú hitelkártyát, vagy felújítást végez, amely növeli otthona értékét. Ha a pénzt hajó vásárlására vagy egzotikus vakációra használja, érdemes kétszer gondolni.
Ne feledje, hogy vannak más módok is a ház pénzének igénybevételére, például egy lakáscélú hitel vagy egy háztartási hitelkeret, amelyből szükség szerint igénybe vehető. Egy kis házi feladat elvégzése és az előnyeinek és hátrányainak összehasonlítása segít biztosítani a legjobb választás meghozatalát.
Hogyan lehet a legjobban megkapni a refinanszírozást?
Ha csak a jelzálogkölcsönök vásárlása lenne olyan, mint a tévékészülék - egyszerűen csak az üzletek és az online üzlet ellenőrzésének kérdése, hogy pontosan megtudja, mennyit kellene fizetnie. Sajnos a lakáshitel keresése kissé bonyolultabb.
A különböző hitelezők eltérő kamatot kínálnak - nem is beszélve a különféle díjakról -, az olyan tényezőktől függően, mint a hitelképesség, foglalkoztatási státusz és a hitel-érték arány. Az egyetlen valódi mód annak biztosítására, hogy a legjobb ajánlatot kapja, ha maroknyi szolgáltatóval vásárol. Érdemes belefoglalnia a nagyobb bankok, valamint a helyi bankok és a hitelszövetkezetek keverékét, hogy megtudja, ki kínálhatja Önnek a legvonzóbb feltételeket.
Csábító lehet egy olyan online piactér felkeresése, amely különféle jelzálog-társaságok azonnali árajánlatait ígéri. De ne feledje, hogy az általuk nyújtott számok gyakran becslések, nem pedig tényleges ajánlatok. Ezenkívül nem mindig ellenőrizheti, hogy a személyes adatait milyen széles körben osztják meg más felekkel. Ezért általában jó ötlet a jó hírű hitelezőkkel egy időben kapcsolatba lépni, még ha ez időigényesebb is is.
Vásárláskor ne csak a kamatlábakat nézzük meg. Még mielőtt hivatalosan is igényel refinanszírozást, megkérdezheti a hitelezőt, hogy ad-e „jóhiszemű becslést”, amely részletezi, hogy mennyit kell fizetnie a bezárási költségekben. Bizonyos esetekben az enyhén magasabb mértékű fizetés, ha alacsonyabb előlegek járnak, valójában az Ön előnyei lehetnek.
A kamatlábak meghatározása érdekében minden hitelezőnek ki kell húznia a hiteljelentését, amely csökkentheti hitelképességét. Minimalizálhatja, vagy akár kiküszöbölheti a pontszámra gyakorolt hatást, ha rövid időn keresztül végez kutatást. A cég, amely például a FICO pontszámokat dolgozza ki, nem kér (vagy nem sokat) a 30 - 45 órán belül megtett jelzálogkutatásokhoz. napja pontozás, attól függően, hogy a FICO formula melyik változatát használja a hitelező. (Lásd alább a hitelképességi pontszámot.)
Jobb refinanszírozást szerezhet egy jelzálogkölcsönzővel?
A több jelzálogkölcsön-szolgáltató felé fordulás sok munkának tűnik, főleg ha korlátozott mennyiségű szabadideje van. Ez az egyik előnye annak, ha együttműködünk egy jelzálog brókerrel, aki összegyűjti az információkat és kapcsolatba lép több hitelnyújtóval az Ön nevében. Ez olyan, mint egyablakos ügyintézés a jelzálogköltségek kielégítéséhez.
Mivel a brókereket a bankok és a jelzálogkölcsön-társaságok fizetik ki, akkor nem kell közvetlenül fizetni nekik a szolgáltatásukért. Ráadásul a hitelezők esetenként jutalmazzák őket azért, hogy ügyfeleiket vonzzák be, speciális kamatlábbal biztosítva őket.
De vannak hátrányai a keresés kiszervezésének. A brókerek kompenzációt kaphatnak például azért, ha nagyobb kölcsönt nyújt önnek, még akkor is, ha ez nem a legérdekesebb. És egyes hitelezők nem működnek brókerekkel, tehát ez időnként korlátozhatja lehetőségeit.
Mindkét módszer használata azonban nem jelent problémát. Használhat brókert is a nehéz emelő műveletek elvégzéséhez, de keressen egy vagy két idézetet egyedül, hogy megnézze, hogyan hasonlítják össze, és megtalálja az Ön számára a legjobb hitelezőt.
Érték rögzítése: Ismerje meg a stratégiát
Bolondok az a előrejelzés, hogy a kamatlábak mikor mozognak hetekkel idő előtt, még a bankok sem tudják, hová vezetnek. Tehát miután talált egy jó ajánlatot, mindig jó ötlet rögzíteni az árát, hogy tudd, hogy ugyanaz lesz a határidőre.
Tegyük fel például, hogy a bank becslése szerint 30 napon belül le tudja zárni a kölcsönt. Érdemes lehet kérni, hogy zárja be a kamatlábat 45 napra, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az nem növekszik-e felfelé a jegyzet véglegesítésekor.
A szükségesnél hosszabb árrögzítés megszerzése azonban nem mindig az Ön javára működik. Ha a bankok befagyasztják a kamatlábat, akkor vállalják a kockázatot, ha a kamatlábak felfelé mutatnak. Tehát általában hosszabb zárolási időszakot kompenzálnak magasabb tarifával vagy kiegészítő díjakkal.
Pontok vagy nincsenek pontok?
Egy másik módja annak, hogy alacsonyabb kamatlábat szerezzen a kölcsönén, ha „pontokat” fizet, amelyek előre fizetett kamatot jelentenek a bankjegyén. Minden pont megegyezik a kölcsön értékének egy százalékával. Tehát, ha két pontot fizet egy 200 000 dolláros jelzáloggal, az azt jelenti, hogy 4000 dollárt meghaladó pénzbe kerül.
Cserébe a hitelező alacsonyabb kamatot kínál, ami előnyös lehet, ha elég hosszú ideig marad otthonában. Ugyanúgy, mint a kölcsön folyamán fizetendő kamatoknál, a pontokban fizetett összeg általában adókedvezményes (ez azt feltételezi, hogy pénzügyi szempontból továbbra is értelmezhető az ön levonásainak részletezése, ahelyett, hogy az új, magasabb szintű levonást veszi).
Természetesen, a pontok használatának kihasználása érdekében, szükség lesz egy kis extra pénzt a bezáráskor. Ha viszont a lehető legalacsonyabb előre fizetendő költségeket kereste refi-jén, akkor jobb, ha elkerüli az előre fizetett kamatot, és valamivel magasabb kamatlábbal él.
Mennyibe kerül a refinanszírozás?
A kölcsön lényegesen alacsonyabb kamatlába való kilátás minden háztulajdonos számára vonzó lehet. De mielőtt folytatná a refi-t, igazán tudnia kell, hogy mit fog ez fizetni. Gyakran az, ami soknak tűnik, elveszíti fényét, amikor megnézi a díjakat.
Ezért fontos összehasonlítani a különböző hitelezők jóhiszemű becsléseit. Ezek a dokumentumok tartalmazzák a kamatlábat, valamint a kölcsön lezárására tervezett kiadások kitörését.
Az egyik legnagyobb ráfordítás a hitelező „kezdeményezési díja”. De számos más díjjal is szembe kell néznie, például a frissített becslés költségeivel, a címkeresési díjakkal és a címbiztosítás díjával. Összességében ezeknek a költségeknek a összege meghaladhatja a hitel értékének 5% -át.
Határozzuk meg az egyenetlenségi pontot
Hacsak nem kíván hosszabb ideig otthon maradni, ezek az előzetes költségek megtehetik a refi-t. Ennek kitalálásához ossza meg a bezárási költségeket a havonta megtakarított összeggel az új kamatlábtól. Az eredmény az elkövetkező hónapok száma, mire az új kölcsön egyenlege egyenlő lesz.
Valószínűleg hallott már a hitelezőkről, amelyek záró költségek nélküli kölcsönöket kínálnak, ami a tökéletes módszernek tűnik pénzeszközök megtakarításához. De van egy fogás: A hitelezőnek magasabb kamatot kell felszámítania téged e költségek elszámolása érdekében. Ha elég hosszú ideig marad otthonában, akkor jobban meg tudja fizetni a most fizetett díjakat alacsonyabb havi fizetés ellenében.
A hitelképességek fontossága
A gazdasági tendenciák nagy hatással vannak a kapott kamatlábra. Például a fix kamatozású jelzálogkölcsönök záró lépésben mozognak a tízéves államkötvény hozamával.
De az egyes tényezőknek is sok köze van az arányodhoz. Jelentős szerepet játszik a jövedelme és a munkahelyi előzmények, csakúgy, mint a hitelképességi mutatója, amely a hiteljelentésben szereplő információkon alapul. Minél magasabb a pontszám, annál alacsonyabb az az arány, amelyet meg kell fizetnie az új kölcsönén.
A myFICO weboldal szerint egy 760 vagy annál magasabb pontszámú hitelfelvevő általában több, mint 200 dollárral fizet havonta egy 30 éves, fix kamatozású jelzálogkölcsönt havonta 216 000 dollár értékben, mint valaki, aki 620 ponttal rendelkezik.
A pontszám javítása
Fizet, ha a refi folyamat megkezdése előtt a lehető legmagasabbra szerezi a hitelképességét. Számos hitelkártya-szolgáltató ingyenesen kínálja őket, bár egyesek a FICO-tól eltérő pontozási rendszereket is használnak, amely a legszélesebb körben alkalmazott modell. A pontszámát a myFICO.com webhelyről is megvásárolhatja.
Meg szeretné tekinteni a tényleges hiteljelentését is mindhárom jelentést készítő ügynökségnél: Experian, Equifax és TransUnion. Szerencsére minden évben ingyenes példányt kaphat az évescreditreport.com oldalon. Győződjön meg arról, hogy a meglévő hitelszámláin szereplő adatok pontosak. Ha hibát észlel a jelentésben, vegye fel a kapcsolatot a megfelelő hitelintézettel, hogy kivizsgálhassa.
A jelentésben szereplő bármilyen nagyobb hiba kizárása időt vehet igénybe a szám növelése érdekében. A pontszámot befolyásoló legnagyobb tényezők a hitelfelhasználás és a fizetési előzmények, amelyek együttesen a FICO-szám 65% -át teszik ki. Tehát a jelzálog-kamatláb csökkentése érdekében a legjobban csökkentheti a többi hitel egyenlegét, és a kifizetéseket mindig időben teljesíti.
Alsó vonal
Nincs egy mindenki számára megfelelő válasz arra, hogy a jelzálog refinanszírozása ésszerű-e. A legtöbb esetben a matematikához tartozik. Ha a havonta megtakarított összeg végül eltakarítja a zárási költségeket, az új kölcsön felvétele bölcs lépés lehet.
