Mi a kölcsön-költség arány (LTC)?
A kölcsön-költség arány (LTC) egy olyan mutató, amelyet a kereskedelmi ingatlanok építésében használnak a projekt finanszírozásának (a hitel által kínált) összehasonlításához a projekt építésének költségeivel. Az LTC arány lehetővé teszi a kereskedelmi ingatlan hitelezőinek, hogy meghatározzák az építési hitel nyújtásának kockázatát. Ez azt is lehetővé teszi a fejlesztők számára, hogy megértsék az építési projekt során megtartott tőke összegét.
Az LTC arányhoz hasonlóan a kölcsön-érték (LTV) arány is összehasonlítja az építési kölcsön összegét, de a projekt valós piaci értékével a befejezés után.
Az LTC képlete
Költséghitel = Építési költséghitel összeg
Mit mond a kölcsön-költség arány?
Az LTC-mutatót arra használják, hogy kiszámítsák a hitel százalékát vagy az összeget, amelyet a hitelező hajlandó nyújtani egy projekt finanszírozásához az építési költségvetés kemény költségei alapján. Az építkezés befejezése után az egész projekt új értéket fog kapni. Ezért az LTC arányt és az LTV arányt egymás mellett használják a kereskedelmi ingatlan építésben.
Az LTC arány segít meghatározni az építési projekt finanszírozásának kockázatát vagy kockázati szintjét. Végül a magasabb LTC-arány azt jelenti, hogy ez kockázatosabb vállalkozás a hitelezők számára. A legtöbb hitelező olyan kölcsönöket nyújt, amelyek a projektnek csak egy bizonyos százalékát finanszírozzák. Általában a legtöbb hitelező a projekt akár 80% -át is finanszírozza. Egyes hitelezők nagyobb százalékot finanszíroznak, de ez általában lényegesen magasabb kamatlábat jelent.
Noha az LTC arány enyhítő tényező a kölcsön nyújtását fontoló hitelezők számára, más tényezőket is figyelembe kell venniük. A hitelezők figyelembe veszik a projekt építésének helyét és értékét, az építők hitelességét és tapasztalatait, valamint a hitelfelvevők hitelképességét és a hitel történeteit is.
Példa az LTC használatára
Hipotetikus példaként tegyük fel, hogy egy kereskedelmi ingatlanprojekt kemény építési költségei 200 000 dollár. Annak biztosítása érdekében, hogy a hitelfelvevő valamilyen tőkével járjon a projektben, a hitelező 160 000 dolláros kölcsönt nyújt. Ez kissé kiegyensúlyozottabbá teszi a projektet, és arra ösztönzi a hitelfelvevőt, hogy látja a projektet annak befejezésekor. A projekt LTC-arányát 160 000 USD / 200 000 USD = 80% -ra számolják.
A különbség a hitel-költség és a hitel-érték arány között
Az LTC-vel szorosan összefügg a kölcsön-érték arány, de ez kissé eltér. Az LTV arány a projekthez nyújtott teljes kölcsönt összehasonlítja a projekt befejezése utáni értékével (nem pedig az építési költségekkel). Tekintettel a fenti példára, tegyük fel, hogy a projekt jövőbeli értéke, ha elkészül, megkétszerezi a kemény építési költségeket. Ha a teljes projekthez nyújtott kölcsön - a befejezés után - 320 000 USD, a projekt LTV aránya szintén 80% lenne.
