Co-ops vs Condos: Áttekintés
A lakások és a társak hasonlóak, de egyedi jellemzőkkel is rendelkeznek, amelyek különféle lehetőségeket kínálnak a lakosok számára. Sok szempontból a New York City ingatlanpiac nem hasonlít az Egyesült Államok többi piacához. Az egyik legnagyobb különbség az, hogy a New York-i eladó lakások lakások vagy társasházak. A legtöbb helyen a lakások általában a szabályok, a Big Apple esetében azonban nem. Noha a co-upok száma meghaladja a New York-i lakások számát - a legtöbb becslés szerint mintegy 75% -kal -, az adott pillanatban több társasház van az aktív piacon.
Kezdjük egy rövid áttekintéssel a különbség a co-op és a lakás között. Társasházi vásárlás esetén a lakás, valamint a közös helyiségek százalékos aránya a tiéd tartozik. Amikor vásárolsz egy co-op-ot, akkor valójában nem veszi meg a lakását; ehelyett részvényeket vásárol egy épületben, amely az épület. A részesedése nagysága a lakás méretétől függ; A részvények vásárlása lehetővé teszi egy egység elfoglalását a Co-op épületében. A lakás bezárásakor kap egy okiratot; a Co-op zárásakor tulajdonosi lízingbe kerül.
A legtöbb esetben mind a lakóházak, mind az együttmûködõk rendelkeznek ajtóval és a személyzet felügyelõjével; mások egy concierge-t adnak hozzá, aki mindent megtesz, a másik kettő nem. A kényelem lehet alacsony fogyasztású (esetleg csak egy tárolóhely az alagsorban) vagy teljes körű, például parkosított terasz, biliárdterem, zongoraszoba, átvilágítószoba, gyermekjátszószoba és tornaterem.
Kulcs elvihető
- Ha társasházat vásárol, akkor a lakása, valamint a közös helyiségek százalékos aránya magának tartozik. Amikor társasházat vásárol, valójában nem veszi meg a lakását; ehelyett a társaság részvényeit vásárolja meg, amely az Ön épülete. A társasházak árai magasabbak, mint az együttmûködések, ám az együttmûködések nagyobb összegû utólagos fizetést, magasabb havi díjakat és hosszú jóváhagyási eljárást igényelnek. Az apartmanok lehetővé teszik a lakás bérbeadását, míg az együttműkötések nem, ami a vevők számára stabilabb, kevésbé átmeneti közösséget kínál.
öröklakás
Az újabb környékeket, amelyek egyszerre tekintik túlmutatóknak, de ma már hip-hopnak tekintik, ott találhatók az apartmanok. Gary Malin, a New York-i ingatlanközvetítő Citi Habitats elnökének szerint: "Ha az égboltban üveges házban élsz inkább a stílusod, akkor valószínűleg sok társasházban fogsz nézni. A lakóépületek nem váltak közismerté. New York City-ben az 1970-es évekig, tehát gyakran modernabbak, mint a társak. "Mivel Manhattanben korlátozott az új társasházak számára rendelkezésre álló földterület" - mondja ", a legújabb társasházak valószínűleg felújított a távoli keleti és a nyugati oldal szomszédos városrészei: Queensben és Brooklynban sok újépítésű lakást láttak a régi szigetvonalak mentén Long Island City és Williamsburg vízparti partján, valamint Brooklyn belvárosában. ”
Előleg és ár
A költségek gyakran vezethetik az ingatlanvásárlással kapcsolatos döntési folyamatot, és a lakások vonzó előlegeket kínálnak, mivel általában csak a vételár 10% -a szükséges. Azonban a lakások általában magasabbak, mint a társak.
Záró költségek
A lakás bezárásának költségei magasabbak, mint a co-op esetében. Részletekért felkértük New York-i ingatlanügynököt, Adam Stone-t, hogy hasonlítsa össze a kettőt. Íme, amit feljött: Ha egy millió dolláros lakására 800 000 dolláros jelzáloggal jár, a zárási költségek a következők lennének: címbiztosítás a vásárlónak, 4500 dollár; hitelező címbiztosítása, 1000 USD; címkeresések, 700 dollár, felvételi díjak, 700 dollár, New York állambeli kastélyadó, 10 000 dollár, NYS jelzálogkölcsön-adó, 15 370 dollár. A teljes összeg: 32 270 USD (hitelezői díjak nélkül, amelyek a hitelezőtől függően változnak).
És bárki számára azon kíváncsi, hogy mi a kúriaadó, Stone elmagyarázza: „A New York State-ben az eladási ár 0, 4% -ának megfelelő átruházási adó fizetendő, amelyet minden lakóingatlan eladójának felszámítanak. Ez egy 1% -os vásárlói átruházási adót is tartalmaz, amelyet „kastélyadónak” is neveznek, mivel csak a legalább 1 millió dolláros lakóingatlanokra vonatkozik. ”
Havi díjak
A lakástulajdonosok havonta számolnak „közös díjak” néven, amelyeket az épület karbantartására használnak - közös helyiségek, tereprendezés, a személyzet fizetése és gyakran a közművek költségei.
A lakástulajdonosok havonta két csekkot írnak be (egyet az épület karbantartására és egy az ingatlanadókra), de gyakran a lakástulajdonos összesített összege alacsonyabb, mint a társtulajdonos karbantartási számlája.
A tábla
A társasház táblák általában kevésbé igényesek, mint a co-op táblák. A Co-ops-ok hosszabb jóváhagyási folyamata, beleértve egy interjút. Az igazgatótanács dönt arról, hogy egy potenciális vásárló megvásárolhatja-e a co-op-t.
Warner M. Lewis szerint A Halstead Property Harkov Lewis csapata véleménye: "Lakásépítés esetén egy épület csomagot kérhet a vevőtől" - mondja Lewis -, de nincs interjú, és az épületnek csak az első megtagadási joga van (vagyis ők jóvá kell hagynia, vagy a lakásnak magának kell megvásárolnia), ami azt jelenti, hogy ha aláírt szerződésed van, hacsak nem történik valami a vevővel (vagy a finanszírozással), az üzlet ugyanolyan jó, mint megtörtént. ”
szabályok
A lakások általában kevesebb szabályt tartalmaznak, ideértve a külföldi pénzeszközök vásárláskor történő felhasználásának korlátozásait is. A lakások lehetővé teszik a nemzetközi befektetők számára, hogy megvásárolják és bérbe adják a helyüket; általában néhány figyelmeztetéssel, de egyik sem terhes. A lakások lehetővé teszik a lakás bérbeadását vagy bérbeadását egy másik fél számára. Néhány lakóegyesület azonban több szabályt írhat elő, mint mások. Ennek eredményeként fontos, hogy a leendő vásárlók elvégezzék kutatásaikat annak meghatározására, hogy mi és mi nem megengedett.
A vevő preferenciája
Gary Malin, a Citi Habitats elnöke szerint: „Ha inkább a dobos üteme felé halad - és inkább a rugalmasságot értékeli -, akkor a lakás lehet a bölcs választás. Ugyanakkor értsd meg, hogy ez a szabadság áron jár. A lakások szinte mindig drágábbak, mint az egyenértékű társműveletek. Ezenkívül, ha rendszeresen látja az arcokat a liftben, akkor számít Önnek - keresse meg másutt. A bérlők gyakoriak lakásokban. A tulajdonosok gyakran kihasználják a lakás liberálisabb politikáit."
Co-Ops
Általánosságban elmondható, hogy az idősebb, már kialakult lakóövezetek túlnyomó többsége a kooperatív időszak. Mint Gary Malin elmagyarázza: „Ha szereted a történelmi ingatlanokat, akkor valószínűleg egy co-op-ra fogsz válni, mivel szinte minden háború előtti épületet ilyen módon rendeznek el. Továbbá, mivel a co-op épületek általában idősebbek, mint a lakóépületek, gyakran központilag fekszik. Például szinte az összes lakóépület, amely a Park Avenue-t a Felső-Kelet oldalán vonzza (bármilyen szempontból kiemelkedő hely), kopoperáció.
Előleg és ár
Mint a lakásban, a döntés az lehet, hogy mennyit költhet és takaríthat meg előlegként. Noha a lakás vételárának csupán 10% -át le lehet tenni, a co-op sokkal magasabb előleget igényelhet a környéken, a vételár 20-50% -át. A jó hír az, hogy a co-op vételára általában alacsonyabb, mint a lakásoknál. Az árak azonban az érintett környéktől függően változhatnak.
Záró költségek
New York-i Adam Stone ügyvéd szerint a co-op alacsonyabb záró költségekkel jár. A fent említett példában olyan lakás esetén, amelynek költségei meghaladták a 32 000 dollárt, a co-op csak a 10 000 dolláros kastélyadót fizeti. A lényeges különbség annak a ténynek köszönhető, hogy a lakás ingatlan, míg a szövetkezeti részvények személyes tulajdon. "Lehet, hogy másoknak ez csak szemantika, de a bezárási költségek kiszámításakor nem."
Havi díjak
A co-op tulajdonosok havonta egy csekket írnak, úgynevezett "karbantartási" díjakat. A lakásokhoz hasonlóan a havi díj az ingatlan megfelelő karbantartásához szükséges ingatlan és személyzet karbantartásához szükséges. A Co-op díjak általában magasabbak, mint a lakások díjai, mivel a díj gyakran magában foglalja az épület jelzálogának legalább egy részét. Bár a havi díjak az épület méretétől függően változhatnak.
Fontos azonban megjegyezni, hogy a karbantartás és az általános díjak nem kerülnek kőbe. Bármely nagyobb költség - új tető, új előcsarnok, további alkalmazottak - értékelést eredményezhet: valamit, amelyet az igazgatósági tagok döntenek, és valamit, amelyet ritkán lehet megfordítani.
A tábla
Mint korábban kifejtettük, a legtöbb co-op fórum szigorú és gyakran hosszadalmas jelentkezési folyamatot igényel, amely megkövetelheti a vevőtől, hogy adja át pénzügyi információkat, nyújtsa be a foglalkoztatás ellenőrzését és esetleg személyes háttér-ellenőrzést.
Warner M. Lewis Összefoglalja a Halstead Property Harkov Lewis csapat tagjait: „Egy co-opban nemcsak pénzzel kell rendelkeznie a lakás megvásárlásához (vagy ennek finanszírozásához), hanem a testületnek is jóvá kell hagynia. a jelentkezés benyújtását követően, amely általában nagyon részletes és időigényes. Ezután, alig vagy egyáltalán nem indokolt, a vevőt interjú után vagy akár korábban is elutasíthatják, csak azért, mert a csomagban vannak. Volt olyan üzletek és láttam olyan ügyleteket, ahol nulla rím vagy ok van az elutasításra. ”
szabályok
A Co-op táblákra általában több szabály vonatkozik, mint a lakásokra, és felhatalmazást kaphatnak, ha gyakorolhatják a harsonaikat, hogy elkészíthetik-e ünnepi dekorációkat az ajtódra, és hogy kedvtelésből tartott állatai be tudnak-e vonulni veled. A legtöbb szabály célja a harmónia, a nyugalom és az együttműködő élet kedvességének előmozdítása.
Azonban a szabályok, amelyek elriasztják a belföldi vásárlókat, és szinte az összes nemzetközi vásárlót, az albebocsátás co-op korlátozásait képezik - ritka az, hogy az együttmûködõk megengedik, hogy a részvényesek hosszabb idõre kiadják a lakásaikat, ha egyáltalán. Egy másik együttmûködési szabály, amely lehetetlenné teszi a nemzetköziek általi vásárlást, az, hogy valószínûtlen, hogy elfogadnak valakit, akinek a pénze az Egyesült Államokon kívül található.
Lewis szerint: „Az együttmûködések célja stabil, hosszú távon lévõ lakosok létrehozása. A Condos nem tűnik annyira aggódónak ettől."
A vevő preferenciája
Gary Malin szerint "A kooperatív megoldások okos választás azok számára, akik értékelik a stabilitást és szeretnének gyökereket ültetni egy épületbe. Egyszerűen kérdezd meg magadtól:" Van benne a hosszú táv? " A kooperatív okmányok sokkal kevésbé átmeneti jellegűek, mint a társasházak, tehát remekül élnek, ha meg akarják ismerkedni a szomszédaiddal. Csak készülj fel elemzésre, szúrásra és előkészítésre, de értsd meg, hogy ez a folyamat tartja fenn a co-op egy stabil és rendkívül biztonságos befektetés. ”
