Hogyan működik a bérleti ingatlanok értékcsökkenése?

A bérleti ingatlanba történő befektetés okos pénzügyi lépés lehet. A kezdőknek a bérleti ingatlan állandó jövedelemforrást biztosíthat, miközben saját tőkét épít és az ingatlan (ideális esetben) értékeli. Vannak adókedvezmények: A bérleti költségeket levonhatja a megszerzett bérleti jövedelmekből, ezáltal csökkentheti az adókötelezettségét.A legtöbb bérleti ingatlan költsége - beleértve a jelzálogbiztosítást, az ingatlanadókat, a javítási és karbantartási költségeket, az otthoni iroda költségeit, a biztosítást, a menedzsmenttel kapcsolatos szakmai szolgáltatások és utazási költségek - abban az évben kerülnek levonásra, amikor a pénzt költik.

Ugyanakkor egy másik kulcsfontosságú adólevonás - az értékcsökkenés - eltérően működik. Az értékcsökkenés az a folyamat, amellyel levonják a bérleti ingatlan vásárlásának és fejlesztésének költségeit. Ahelyett, hogy egy nagy levonást hajtana végre az ingatlan megvásárlásának (vagy javításának) évében, az értékcsökkenés a levonást elosztja az ingatlan hasznos élettartama alatt. A Belső Bevételi Szolgálat (IRS) rendkívül konkrét szabályokkal rendelkezik az értékcsökkenésről, és ha bérleti ingatlan tulajdonosa van, fontos megérteni, hogyan működik a folyamat.

Melyik ingatlan értékcsökkenhető?

Az IRS szerint akkor bonthatja le a bérleti ingatlant, ha az megfelel a következő követelményeknek:

• Ön a ház tulajdonosa. (Tulajdonosnak tekintik akkor is, ha az ingatlan adósságnak van kitéve.) Az ingatlant vállalkozásában vagy jövedelemtermelő tevékenységként használja. Az ingatlan meghatározható hasznos élettartama van, azaz valami elhasználódik, elbomlik., elhasználódik, elavulttá válik, vagy természetes okok miatt elveszíti értékét. Az ingatlan várhatóan több évig tart.

Még akkor is, ha az ingatlan megfelel a fenti követelményeknek, nem értékcsökkenthető, ha ugyanabban az évben üzembe helyezte és elidegenítette (vagy már nem használja üzleti célra). A földterület nem tekinthető értékcsökkenésnek, és általában nem értékcsökkenthető a tisztítás, az ültetés és a parkosítás költségei, mivel ezeket a tevékenységeket a föld költségének kell tekinteni.

Mikor kezdődik az értékcsökkenés?

Megkezdheti az értékcsökkenési levonások elvégzését, mihelyt az ingatlan üzembe helyezésre kerül, vagy készen áll arra, hogy bérleti célra felhasználható legyen. Íme egy példa: Május 15-én veszel bérleti ingatlant. Miután több hónapig dolgozott a házon, Ön készen áll a bérletre július 15-én, így elkezdi hirdetni az interneten és a helyi papírokban. Megtalálja a bérlőt, és a bérleti szerződés szeptember 1-jén kezdődik. Mivel az ingatlan július 15-én került üzembe helyezésre - vagyis készen áll a bérlésre és a lakásbérletre -, akkor júliusban kezdje el a ház értékcsökkentését, nem pedig szeptemberben, amikor elkezdi a bérleti díjat beszedni.

Folytatja az ingatlan értékcsökkenését, amíg a következő feltételek egyike nem teljesül.

• A teljes költséget vagy más alapot levonta az ingatlanban.Akkor vonzza ki az ingatlant a szolgáltatásból, még akkor is, ha nem teljes mértékben fedezte be annak költségét vagy más alapját. Egy ingatlant akkor szüntetik meg a szolgáltatásból, ha már nem használják jövedelemtermelő ingatlanként, vagy ha eladja vagy cseréli, akkor személyes felhasználásra konvertálja, elhagyja, vagy ha megsemmisül.

Folytathatja az értékcsökkenés levonását az ingatlanok esetében, amelyek ideiglenesen "tétlen" vagy nincs használatban. Ha például az egyik bérlő költöztetése után javít, akkor még mindig értékcsökkenheti az ingatlant, amíg készen áll a következőre.

Értékcsökkenési módszer

Három tényező határozza meg az évente levonható értékcsökkenés összegét: az ingatlan alapja, a behajtási időszak és az alkalmazott értékcsökkenési módszer. Az 1986. után üzembe helyezett lakóingatlan-ingatlanok értékcsökkenése a módosított gyorsított költségmegtérülési rendszer (MACRS) alkalmazásával történik, amely egy olyan számviteli módszer, amely elosztja a költségeket (és az értékcsökkenési levonásokat) 27, 5 év alatt, az IRS által az „hasznos élettartamnak” tekintett időtartam alatt. ”Bérleti ingatlanról.

Noha az értékcsökkenés kiszámításakor mindig ajánlott, hogy képzett adó könyvelővel dolgozzon, az alábbiakban olvashatjuk az alapvető lépéseket:

1. Határozza meg az ingatlan alapját : Az ingatlan alapja annak költsége, vagy az az összeg, amelyet Ön fizetett (készpénzben, jelzáloggal vagy más módon) az ingatlan megszerzéséhez. Néhány elszámolási díjat és záró költséget, ideértve a jogi díjakat, a nyilvántartási díjakat, a felméréseket, az átruházási adókat, a jogbiztosítást és az eladó által fizetendő összegeket (például az adókat), az alap tartalmazza. Néhány elszámolási díjat és a zárási költségeket nem lehet beleszámítani az ön alapjába, ideértve a tűzbiztosítási díjakat, az ingatlan lefoglalásának előtti bérleti díjat és a kölcsön megszerzésével vagy refinanszírozásával kapcsolatos költségeket: pontok, jelzálogbiztosítási díjak, hiteljelentési költségek, és értékelési díjak. A föld és az épületek költségeit külön kell választani: Mivel csak az épület költségeit értékcsökkenheti, nem pedig a földterületet, meg kell határoznia mindegyik értékét a helyes összeg értékcsökkentéséhez. Az érték meghatározásához használhatja mindegyik valós piaci értékét az ingatlan megvásárlásakor, vagy pedig a számot a becsült ingatlanadó-értékekre alapozhatja. Tegyük fel, hogy 110 000 dollárért vásárolt házat. Az ingatlanadó legfrissebb becslése szerint az ingatlan 90 000 dollár, ebből 81 000 dollár a házért és 9000 dollár a földért. Ezért a vételár 90% -át (81 000–90 000 USD) a háznak és 10% -át (9 000– 90 000 USD) a földnek lehet elkülöníteni. Határozza meg a ház alapját: Most, hogy ismeri az ingatlan alapját (ház plusz föld) és a ház értékét, meghatározhatja a ház alapját. A fenti példa alapján az alapja a házban - az értékcsökkenthető összeg - 99 000 USD (a 110 000 USD 90% -a). Az alapja a földön 11 000 dollár lenne (a 110 000 dollár 10% -a). Ha szükséges, határozza meg a kiigazított alapot: Előfordulhat, hogy növelni vagy csökkenteni kell az alapját bizonyos események esetén, amelyek az ingatlan megvásárlása és a bérleti kész állapot között történnek. Példák a bázis növelésére: az ingatlan üzembe helyezése előtt legalább egyéves hasznos élettartamú kiegészítések vagy fejlesztések költségei, a sérült vagyon helyreállítására költött pénz, a közüzemi szolgáltatásoknak az ingatlanba történő bevezetésének költségei és bizonyos jogi díjak.

Az alap csökkenésének példái között szerepelhet a sérülés vagy lopás eredményeként kapott biztosítási kifizetés, a veszteségvesztés, amelyet nem fedez a biztosítás, amelyre Ön levonta, és a pénz, amelyet a szegélyezés nyújtásáért kap.

Melyik rendszert kell használni

A következő lépések során meg kell határozni, hogy melyik MACRS alkalmazandó: az általános értékcsökkenési rendszer (GDS) vagy az alternatív értékcsökkenési rendszer (ADS). A GDS vonatkozik a legtöbb üzembe helyezett ingatlanra, és általában azt kell használnia, kivéve ha visszavonhatatlanul megválasztja az ADS-t, vagy ha a törvény előírja, hogy használja az ADS-t.

• Az üzleti célú felhasználás az idő 50% -a vagy annál kevesebb? Adómentességet élvez adómentes kötvényekkel finanszírozottAz elsősorban a mezőgazdaságban használt

Általában a GDS-t fogja használni, hacsak nincs oka ADS-ek alkalmazására. Ezenkívül javasoljuk, hogy konzultáljon egy képzett adókönyvelővel, aki segít meghatározni a bérleti ingatlanok értékcsökkenésének legkedvezőbb módját.

Miután megtudta, melyik MACRS rendszer alkalmazható, meghatározhatja a tulajdonság helyreállítási időszakát. A helyreállítási időszak a GDS használatával 27, 5 év a lakóingatlanok esetében. Ha ADS-t használ, akkor ugyanazon típusú ingatlanok helyreállítási időszaka 30 év a 2017. december 31. után üzembe helyezett ingatlanok esetében, vagy 40 év, ha azokat elhelyezték. ezt megelőzően szolgálatban.

Ezután határozza meg azt az összeget, amelyet évente csökkenthet. Mivel a legtöbb lakóingatlan-bérleti ingatlan GDS-t használ, erre a számításra összpontosítunk.

Minden olyan teljes évre vonatkozóan, amikor egy ingatlan működik, egyenlő összeget kell értékcsökkenni: 3, 636% minden évben, mindaddig, amíg folytatja az ingatlan értékcsökkenését. Ha az ingatlan kevesebb mint egy éve volt üzemben (például vásárolt házat májusban, és júliusban kezdte bérbe adni), akkor az adott évben kisebb százalékot értékcsökkenne, attól függően, hogy az üzembe helyezték. Az IRS lakásbérleti ingatlan GDS táblázata szerint:

január	3, 485%
február	3, 182%
március	2.879%
április	2, 576%
Lehet	2, 273%
június	1.970%
július	1.667%
augusztus	1, 364%
szeptember	1.061%
október	0, 758%
november	0, 455%
december	0, 152%