Will Rogers egyszer azt javasolta, hogy az emberek vásároljanak földet annak hiánya miatt. Ezt szem előtt tartva, a befektetőknek meg kell érteniük a földtulajdon és a szárazföldi üzleti vállalkozás működtetésének gyakorlati megvalósíthatóságát. Tisztában kell lennie a földdel kapcsolatos befektetési lehetőségek különféle típusaival is, amelyek olyan befektetési termékek révén érhetők el, mint például a tőzsdén forgalmazott alapok (ETF) és a tőzsdén forgalmazott értékpapírok (ETN).
A földberuházások típusai
Önállóan gazdag emberek vásárolhatnak földet személyes használatra, kikapcsolódásra - és igen, befektetésre. Sajnos a legtöbb ember nem tartozik ebbe a kategóriába. Ez felteszi a kérdést: A földtulajdonban levő lehetőségek és üzleti vállalkozások képesek-e elfogadható befektetési megtérülést generálni a kisbefektetők számára, miközben továbbra is biztosítják számukra a földtulajdonhoz kapcsolódó örömeket és tulajdonságokat? E kérdés megválaszolásához képesnek kell lennie a potenciális földbefektetések 10 általános kategóriájának értékelésére:
- Lakóingatlan fejlesztési földFöldművelésű földterületNövényi termőföldSzőlőültetvényekOrchardokElőkészítési telek
Lakossági és kereskedelmi földterület-beruházások
A lakóingatlan és a kereskedelmi célú földfejlesztés megvalósítható beruházási lehetőségeket kínál, mivel gyakorlatilag korlátlan számú földfejlesztési lehetőséget lehet felépíteni, hogy megfeleljen a befektető tőke- és időbeli korlátozásainak. A legtöbb kisbefektető számára az Real Estate Investment Trust (REIT) ETF ideális választás, mivel nem igényelnek közvetlen irányítást, az ingatlan típusa szerint széles körben diverzifikáltak, földrajzilag diverzifikáltak, valós időben megvásárolhatók vagy eladhatók., és nagyon olcsók. Egyesek egyfajta ingatlanra szakosodtak, de mások, például a Vanguard REIT ETF (VNQ), diverzifikált expozíciót nyújtanak az ipari, irodai, kiskereskedelmi, egészségügyi ellátás, közraktározás és lakóingatlan-fejlesztések területén.
Sajnos az ilyen típusú beruházások hátráltatják a földtulajdonosok azon képességét, hogy élvezzék a föld használatát. Ezért a lakóépületek és a kereskedelmi területek fejlesztése nem kivitelezhető lehetőség azok számára, akik valóban meg akarják tapasztalni a földtulajdon érzetét.
Sorterület és az állattenyésztéshez szükséges földterület
A szántóföldi növénytermesztéshez vagy állattenyésztéshez vásárolt föld lehetővé teszi a földtulajdonosok élvezését háztulajdonos szempontjából, valamint a jövedelemszerzés szempontjából. Ugyanakkor számos probléma merül fel a kisbefektetők számára, akik földeket vásárolnak az ilyen típusú vállalkozások működtetése érdekében. Először is, a soros növény vagy az állatállomány művelethez szükséges méretnek nagyon nagynak kell lennie, hogy pénzügyi szempontból életképes legyen. Ez viszont jelentős előzetes tőkeköltséget igényel, messze meghaladva azt, amit a legtöbb ember megengedhet magának. Ezen túlmenően az ilyen típusú gazdálkodási műveletekkel kapcsolatos folyamatos állandó költségek rendkívül magasak.
Ez viszont azt jelenti, hogy az ilyen műveletek pénzügyi tőkeáttételi és üzleti kockázata is nagyon magas. Ennek eredményeként jelentős terhet ró a földtulajdonosra, hogy az ilyen típusú üzleti vállalkozások pénzügyi szempontból sikeresek legyenek. Sok esetben a stresszszint messze meghaladja azokat az előnyöket, amelyeket az emberek földtulajdonosként vágynak. Ezt szem előtt tartva, méltányos értékelés azt állítani, hogy a legtöbb kisbefektetőnek kerülnie kell az ilyen típusú nagyüzemi gazdálkodási műveleteket, mivel az ilyen tevékenység kockázata és nehézségei valószínűleg meghaladják az esetleges előnyöket.
Noha a legtöbb vetőmag- vagy állattenyésztési művelet birtoklása a legtöbb kisbefektető számára valószínűleg nem kivitelezhető, sok mezőgazdasági befektetési lehetőség elfogadható befektetési kockázatot biztosít a hagyományos mezőgazdasági vállalkozások számára. Például az Egyesült Államok Mezőgazdasági Index Alapja (USAG) egy tőzsdén forgalmazott alap, amely kitettséget biztosít szójababnak, kukoricának, búzának, gyapotnak, cukornak, kávénak, szójabab-olajnak, élő szarvasmarhanak, etetőmarhanak, kakaónak, sovány sertéseknek, Kansas City búza-, repceolaj- és szójaliszt. Ezért, ha ebbe a termékbe fektet be, a kisbefektetők széles körű befektetési kitettséggel bírnak a hagyományos gazdálkodási tevékenységek során. Ezt viszont a befektető felhasználhatja arra, hogy lépést tartson a hagyományos gazdálkodási gyakorlatokkal, és vonzó hozamot nyújtson a befektetéshez az idő múlásával.
A kisbefektetők különféle tőzsdén forgalmazott kötvényeket (ETN) is felhasználhatnak a hagyományos gazdálkodás meghatározott típusaiba történő befektetéshez. Például a Barclays iPath Pure Beta Mezőgazdasági ETN (DIRT) befektetési expozíciót biztosít olyan lágy termékekhez, mint a kukorica, a búza, a szójabab, a cukor, a gyapot és a kávé, a Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) pedig a szarvasmarhák és sertés.
Az ETF-ek és az ETN-k föld- és mezőgazdasággal kapcsolatos befektetési opciókként történő felhasználása szempontjából a befektetőknek meg kell értenie, hogy sok ilyen típusú termék származékos eszközöket, például határidős szerződéseket használ a piaci kitettség létrehozására. Ennek eredményeként a befektetőknek alapos átvilágítást kell végezniük az ilyen típusú befektetéseken, hogy teljes mértékben megértsék a lehetséges kockázatokat és hasznokat. Mindazonáltal az ETF-ek és az ETN-k valószínűleg a legjobb lehetőséget kínálják a hagyományos nagyléptékű gazdálkodási tevékenységekre.
Kisgazdaságok beruházási lehetőségei
A kisbefektetők számára, hogy valóban élvezzék a földtulajdon tradicionálisabb értelmét, talán a legjobb megoldás a fás gazdaságok, ásványfejlesztési területek, zöldségkertek, gyümölcsösök, szőlőskertek és rekreációs területek. Az ilyen típusú mezőgazdasági erőfeszítések sokkal vonzóbbak a kisbefektetők számára: A földvásárlás méretét úgy alakíthatjuk ki, hogy megfeleljen a befektető tőkeszükségleteinek; a műveletek potenciálisan folyamatos jövedelemforrást generálhatnak, és a befektetők élvezhetik a földön való tartózkodást annak használata közben.
Mindezek mellett számos ETF és ETN közvetlenül kapcsolódik az ilyen típusú gazdálkodási törekvésekhez. Ezért a kisbefektetők fontolóra vehetik a befektetésüket bennük, ha úgy döntenek, hogy egy kisüzemi gazdálkodási müvelet túl sok idõt és forrást igényel.
Az MSCI Global Timber ETF (CUT) célja a faipari társaságok teljesítményének nyomon követése a világ minden tájáról, és magában foglalja az olyan cégek gazdaságait is, amelyek erdős földterületet birtokolnak vagy bérbe adnak, és a fát betakarítják a fa felhasználására kereskedelmi célú felhasználásra, valamint faalapú termékek eladására. Ezen felül az SPDR S&P Kőolaj- és Gázkutató és Termelő ETF Alap (XOP) az a sok befektetési lehetőség közül, amely az ásványi talaj fejlesztésének kitettséget nyújt.
Figyelembe veendő kérdések
Miután eldöntötték, hogy beruházásként vagy fejlesztésként nyers földet vásárol-e, a befektetőknek sok kérdést meg kell érteniük az egyes ingatlanparcellák használatának jogszerűségével kapcsolatban. Például a földhasználati korlátozások csökkenthetik azt a módot, amellyel a földet a tulajdonos használhatja, a földszemélyzet az ingatlan egy részéhez hozzáférést biztosíthat független felek számára, az ásványi jogok átruházása pedig független fél számára biztosíthatja a engedély ásványok kinyerésére és eladására pénzügyi hasznok céljából.
Ezenkívül a part menti és part menti jogok előírhatják a földtulajdonos számára a szomszédos vízi utakhoz való hozzáférést, és a földterület fektetése diktálhatja, ha ártéri síkságon fekszik, ami nagyban befolyásolja a földhasználat módját. Szerencsére a leendő földvásárlók ezekre a kérdésekre kaphatnak választ, ha áttekintetik egy parcellának a földrajzi okmányként ismert dokumentumban szereplő jogi előírásait. Az ilyen típusú dokumentumok általában az interneten elérhetők a nyilvánosság számára, vagy régimódi módon szerezhetők be az illetékes megyei tisztviselő irodájának földrajzi nyilvántartásából és okirati részlegéből.
A jogi kérdések mellett a kisbefektetőknek fontolóra kell venniük a föld hozzáférését olyan alapszolgáltatásokhoz, mint például a villamos energia vagy a távközlés. A befektetőknek felül kell vizsgálniuk a föld éves ingatlanadó-kötelezettségét is, fel kell mérniük a jogsértések túllépésének lehetõségét, és elemezniük kell a föld távolságát a földtulajdonostól, valamint a legközelebbi közösségtõl. Mindezek a kérdések fontosak, mivel a közművek hiánya jelentősen akadályozhatja a földhasználat képességét, a föld távolsága befolyásolhatja a földtulajdonosoknak az ingatlan megélhetésének lehetőségeit, és az ingatlanadók befolyásolhatják a földtulajdonos pénzügyeit. Ezeket a kérdéseket szem előtt tartva a leendő földtulajdonosoknak átfogó átvilágítási értékelést kell végezniük, mielőtt a földvásárlást döntenék.
A földértékelés általános áttekintése
A nyersföld vásárlását fontolóra vevő befektetőknek tisztában kell lenniük azzal, hogy tisztán spekulatív befektetést folytatnak. Ennek oka az, hogy a fejletlen földterület nem generál jövedelmet, ezért a befektetés megtérülésének a potenciális tőkenyereségből kell származnia, amely a föld eladása után megszerezhető. Ezt szem előtt tartva a mezőgazdasági ingatlanhitel adósságköltsége felhasználható az előzetes beruházási elemzés elvégzéséhez.
2018 februárjától a 30 éves, teljesen amortizált mezőgazdasági ingatlanhitel éves kamatlába 6% volt. Ezen arány alapján a földhitel révén vásárolt földterületnek évente 6% -kal kell növekednie ahhoz, hogy a földberuházások egyenlegesek legyenek. Az Egyesült Államok legtöbb területén ez nem valószínű, hogy megtörténik, főleg hosszabb ideig. Ezért pusztán befektetési szempontból a nyers földterület nagyon kedvezőtlen megtérüléssel jár, különösen amikor figyelembe vesszük azt az időtartamot, amely alatt a befektetőknek általában a földnek kell lenniük a beruházás megtérülése érdekében. Ráadásul a mezőgazdasági földterület kölcsönének kamatlába valószínűleg a jövőben emelkedik, ami azt jelenti, hogy a jövőbeni földvásárlások esetében a fedezeti arány is növekedni fog.
Ha egy mezőgazdasági ingatlanhitel adósságköltsége nem visszatartja a kisbefektetőket attól, hogy spekulatív befektetésként szándékozzanak földet vásárolni, és valóban hisznek abban, hogy létrehozhatnak egy kis mezőgazdasági műveletet, amely megfelel a tőkekövetelményeiknek, a jövedelemigényüknek és az időkorlátnak, számos értékelési jelentés könnyen elérhető. Ezeket a jelentéseket az állami állami egyetemek mezőgazdasági részlegeitől lehet beszerezni, hogy elősegítsék a kistermelői vállalkozás működésének megalapozhatóságát. Ezért azoknak a kisbefektetőknek, akik erdészeti, zöldségfarmot, szőlőültetvényt vagy gyümölcsöstet akarnak létrehozni, átfogó és időszerű elemzést kell találniuk, amely elmagyarázza az ilyen típusú műveletek létrehozásának módját, a várhatóan elvégzendő munka mennyiségét, a tőkeköltségeket. a beruházás megtérülésének meghosszabbításához szükséges idő, valamint a beruházás valószínű megtérülése, amelyet a kisgazdaságok működése idővel elér.
Végül, és talán a legfontosabb, hogy a befektetőknek meg kell értenie, hogy a kis mezőgazdasági vállalkozás működtetése érdekében a földbe történő befektetés valószínűleg a legnehezebb és legveszélyesebb üzleti vállalkozás, amelyet megvalósítani lehet. Ennek oka az, hogy az összes üzleti törekvés során felmerült kockázatokon túlmenően a mezőgazdasági tevékenységek számos olyan kockázatot hordoznak, amelyekkel a nem mezőgazdasági vállalkozásoknak nem kell foglalkozniuk. Példa erre a különféle növényi betegségek veszélye, a kártevők fertőzésének lehetősége, az állandóan változó időjárási környezet és az instabil piaci árak. Ezen okokból, valamint azzal a ténnyel, hogy egy kis mezőgazdasági vállalkozás működtetése jelentős mennyiségű fizikai erőt, kitartást és nagyon erős munkakötést igényel, a befektetők túlnyomó többsége valószínűleg nem fogja kielégíteni az összes mezőgazdasági igényt fenntartható alap.
A szárazföldi befektetés alsó sora
A nyers földterület vásárlása nagyon kockázatos befektetés, mivel nem fog jövedelmet generálni, és esetleg nem generál tőkenyereséget az ingatlan eladásakor. Ezen túlmenően nagyon kockázatos egy mezőgazdasági ingatlanhitel felhasználása földvásárlásra. Ezeket szem előtt tartva azt javasoljuk, hogy a legtöbb kicsi befektető, aki vágyakozik földterület birtoklására vagy kis mezőgazdasági vállalkozás üzemeltetésére, használja fel az ETF és ETN sokféle változatát, amelyek a kisbefektetők számára most olyan lehetőségeket tesznek elérhetővé, amelyek csak egyszer voltak fedezetül alapok. Az ilyen típusú befektetési termékek felhasználásával a befektetőknek képesnek kell lenniük arra, hogy teljesítsék a földdel kapcsolatos rekreációs tevékenységek iránti vágyaikat, miközben ésszerű hozamot hoznak a befektetéshez az idő múlásával.
