A kamatlábak, különösen a bankközi tőzsdék és a kincstárjegyek kamatlábai ugyanolyan mély hatást gyakorolnak a jövedelemtermelő ingatlanok értékére, mint bármely befektetési eszköz esetében. Mivel annyira mély hatással vannak az egyén lakóingatlan-vásárlási képességére (a jelzálog tőke költségének növelésével vagy csökkentésével), sok ember tévesen feltételezi, hogy az ingatlanértékelés során az egyetlen döntő tényező a jelenlegi jelzálográta.
A jelzálogkamatok azonban csak egy, az ingatlanok értékét befolyásoló, kamathoz kapcsolódó tényező. Mivel a kamatlábak befolyásolják a tőkeáramlást, a tőkeellátást és -keresletet, valamint a befektetők által megkövetelt befektetési megtérülési rátákat, a kamatlábak sokféleképpen befolyásolják az ingatlanárakat.
Hogyan befolyásolják a kamatlábak az ingatlanértékeket?
Az értékelés alapjai
Annak megértéséhez, hogy a kormány által befolyásolt kamatlábak, a tőkeáramlás és a finanszírozási kamatlábak hogyan befolyásolják az ingatlan értékeit, alapvető ismeretekkel kell rendelkeznie az ingatlanértékek jövedelem-megközelítéséről. Noha az ingatlan értékeit befolyásolja az ingatlanok kínálata és kereslete egy adott helyben, valamint az új ingatlanok fejlesztésének pótló költsége, a jövedelem-megközelítés a leggyakoribb értékelési módszer a befektetők számára. A kereskedelmi ingatlanértékelők, valamint az ingatlanokkal fedezett befektetések aláírói és befektetői által alkalmazott jövedelem-megközelítés nagyon hasonló a részvény- és kötvénybefektetések diszkontált cash flow elemzéséhez.
Egyszerűen fogalmazva: az értékelés az ingatlanjövedelem előrejelzésével kezdődik, amely várható bérleti kifizetések formájában, vagy szállodák esetében a várható kihasználtságot megszorozzuk a szoba átlagos költségével. Ezután az ingatlanszintű összes költség, beleértve a finanszírozási költségeket, figyelembe vételével az elemző megkapja a nettó működési jövedelmet (NOI) vagy az összes működési költség után fennmaradó cash flow-t.
Azáltal, hogy kivonjuk az összes tőkeköltséget, valamint az ingatlan fenntartásához vagy javításához szükséges befektetési tőkét és a nem ingatlanhoz kapcsolódó egyéb költségeket a NOI-tól, az eredmény a nettó cash flow (NCF). Mivel az ingatlanok általában nem tartanak készpénzt, vagy nem rendelkeznek meghatározott osztalékpolitikával, az NCF megegyezik a befektetők rendelkezésére álló készpénzzel, és megegyezik az osztalékból származó készpénzzel, amelyet a saját tőke vagy a fix kamatozású befektetések értékeléséhez használnak. Az ingatlan értékét osztalék tőkésítésével vagy a cash flow-k diszkontálásával (a fennmaradó értéket is ideértve) egy adott befektetési időszakra.
Tőkeáramlás
A kamatlábak jelentősen befolyásolhatják a finanszírozás költségeit és a jelzálog kamatlábakat, amelyek viszont befolyásolják az ingatlanszintű költségeket, és így befolyásolják az értékeket. A tőke iránti kereslet és kereslet, valamint a versengő befektetések azonban a legnagyobb mértékben befolyásolják az előírt megtérülési rátákat (RROR) és a befektetési értékeket. Mivel a Federal Reserve Board elmozdította a hangsúlyt a monetáris politikától és inkább a kamatlábak kezelésének, mint a gazdaság élénkítésének vagy az infláció megakadályozásának egyik módja, politikája közvetlen hatással volt minden befektetés értékére.
Ahogy a bankközi átváltási árfolyamok csökkennek, csökkennek az alapok költségei és az alapok beáramlanak a rendszerbe; fordítva: amikor az árak emelkednek, az alapok rendelkezésre állása csökken. Az ingatlanokat illetően a bankközi hitelek kamatlábainak változásai növelik vagy csökkentik a befektetésre rendelkezésre álló tőke összegét. A tőke összege és a tőke költsége befolyásolja a keresletet, de a kínálatot is - vagyis az ingatlanvásárláshoz és fejlesztéshez rendelkezésre álló pénzt. Például, ha a tőke rendelkezésre állása szűk, a tőkeszolgáltatók általában kevesebbet adnak kölcsönnek a belső érték százalékában, vagy nem a "tőkeköteg" -ig. Ez azt jelenti, hogy a kölcsönöket alacsonyabb hitel / érték arányban nyújtják, ezáltal csökkentve a tőkeáttételes cash flow-kat és az ingatlanértékeket.
A tőkeáramlás ezen változásai közvetlen hatással lehetnek az ingatlan kereslet és kereslet dinamikájára is. A tőkeköltség és a tőke rendelkezésre állása befolyásolja a kínálatot, mivel kiegészítő tőkét biztosít az ingatlanfejlesztéshez; befolyásolják az üzletet kereső potenciális vásárlók lakosságát is. Ez a két tényező együtt működik a tulajdonságértékek meghatározásában.
Kedvezményes árak
A kamatlábak legnyilvánvalóbb hatása az ingatlanértékekre a diszkont vagy a tőkésítési kamatlábak kiszámításában mutatkozik meg. Az kapitalizációs ráta tekinthető a befektető által megkövetelt osztaléknak, míg a diszkontráta megegyezik a befektető teljes hozamigényével. K általában RROR-t jelent, míg az kapitalizációs ráta (Kg), ahol g a jövedelem várható növekedése vagy a tôke felértékelõdésének növekedése.
Ezeket a kamatlábakat az uralkodó kamatlábak befolyásolják, mivel egyenlőek a kockázatmentes kamatlábbal és egy kockázati prémiummal . A legtöbb befektető számára a kockázatmentes kamatláb az amerikai államkincstár kamatlába; szövetségi kormány által garantált módon kockázatmentesnek tekintik őket, mivel a nemteljesítés valószínűsége ilyen alacsony. Mivel a magasabb kockázatú befektetéseknek viszonylag magasabb hozamot kell elérniük a viselt kiegészítő kockázat kompenzálására, a diszkontráták és az kapitalizációs ráták meghatározásakor a befektetők kockázati prémiumot adnak a kockázatmentes kamatlábhoz, hogy meghatározzák az egyes megfontolásokhoz szükséges kockázathoz igazított hozamokat..
Mivel K (diszkontráta) megegyezik a kockázatmentes rátával és egy kockázati prémiummal, az aktiválási ráta megegyezik a kockázatmentes rátával és egy kockázati felárral, levonva a jövedelem várható növekedését (g). Noha a kockázati prémiumok változnak a kínálat és a kereslet, valamint a piacon fennálló egyéb kockázati tényezők miatt, a diszkontráták a felváltó kamatlábak változása miatt változnak. Ha a versenyző vagy helyettesítő befektetések előírt hozama növekszik, az ingatlanértékek csökkennek; fordítva, amikor a kamatlábak esnek, az ingatlanárak emelkednek.
Alsó vonal
Fontos a jelzálog kamatlábakra összpontosítani, mivel ezek közvetlen hatással vannak az ingatlanárakra. Ha Ön leendő háztulajdonos vagy ingatlanbefektető, akkor a jelenlegi kamatlábak felkutatásának egyszerű módja a jelzálogszámológép használata.
Fontos megjegyezni, hogy a változó kamatlábak az ingatlan számos aspektusát érintik. Az új otthon árain túl a kamatlábak befolyásolják a tőke rendelkezésre állását és a beruházás iránti igényt is. Ezek a tőkeáramlások befolyásolják az ingatlankínálatot és -keresletet, ennek eredményeként befolyásolják az ingatlanárakat.
A kamatlábak szintén befolyásolják a helyettesítő befektetések megtérülését, és az árak megváltoznak, hogy összhangban maradjanak az ingatlanbefektetésekkel járó kockázattal. Az ingatlanok megtérülési rátájának ezen változásai a hitelpiacok destabilizációs időszakaiban is változnak. Mivel a befektetők a jövőbeni kamatlábak nagyobb változékonyságát vagy növekvő kockázatot számolnak, a kockázati prémiumok kiszélesednek, és erőteljesebb csökkenő nyomást gyakorolnak az ingatlanárakra.
