A magánszemélyek ingatlanbefektetése egyre növekszik, de ez nagyrészt az ingatlanbefektetési alapokba (REIT) és az ingatlanbefektetési alapokba korlátozódik. És bár sok lakossági befektető adóköteles ingatlanokat vásárol, kezel és bérel, a nyugdíjalapok kevesebb, mint 2% -a tartalmaz bármiféle ingatlant. Azonban a saját irányítású IRA-k megjelenése, amelyek nemcsak lehetővé teszik, hanem ösztönzik az ingatlantermékeket, kezdi megváltoztatni a helyzetet. A közvetlen ingatlanbefektetés egyre növekvő lehetőség lesz a nyugdíjazásorientált befektetők számára, akik ki akarják használni az ingatlan megtérülési potenciálját, valamint portfóliódiverzifikáló és inflációs fedezeti képességét.
Az önirányított IRA-k ugyanolyan mérlegelési jogkört engednek a befektetőknek, mint általában adóköteles befektetéseik, de lehetővé teszik a jövedelem adóhalasztott növekedését. Saját irányítású IRA formájában a befektetők képesek közvetlenül befektetni ingatlanokba, jelzálogokba, magánbefektetésekbe és más nem hagyományos eszközökbe: A Belső Bevételek Kódex 408. szakasza lehetővé teszi ingatlanvásárlást sokféle eszközön lévő alapokkal. az IRA általános formái, beleértve a hagyományos IRA-t, a Roth IRA-t és az egyszerűsített munkavállalói nyugdíjat (SEP) IRA. Az ilyen struktúrák révén a befektetők jelentős rugalmasságot valósíthatnak meg a befektetési lehetőségekben, nagyobb mértékű ellenőrzést nyugdíjalapjaik felett és a közvetlen ingatlanbefektetések által biztosított befektetési potenciál felett.
Önirányított IRA-k
Az önirányított IRA olyan, amely lehetővé teszi a számlatulajdonos számára a portfólió aktív kezelését, befektetési döntések meghozatalát és termékek kiválasztását - a részvényektől és a kötvényektől kezdve az alternatív befektetésekig - ahelyett, hogy pénzügyi intézményt tennék meg.
Az önirányított IRA segítségével történő befektetéshez az IRA-t képzett vagyonkezelővel vagy letétkezelővel kell tartani. Általában ezek a vagyonkezelők adminisztratív szolgáltatásokat nyújtanak, mint például a hozzájárulások és egyéb tevékenységek nyilvántartása, a szükséges IRS jelentések benyújtása, az ügyfelek nyilatkozatainak kiadása és az IRA-kat szabályozó szabályok (például a járulékkorlátozások és a levonhatóság szabályainak) nyújtása. az elosztás szabályai és a korai kivonásokra alkalmazandó szankciók).
Befektetési lehetőségek az önirányított IRA-k számára
Az önálló IRA-k befektetési lehetőségei általában nem korlátozódnak a hagyományos eszközökre, hanem tartalmaznak bármit, amelyet az IRS megenged. Ez nagyobb diverzifikációs potenciált teremt, mint a szokásos IRA-k, ahol a befektetések gyakran befektetési alapokra vagy betéti igazolásokra (CD-k) korlátozódnak. Noha a szövetségi rendeletek szerint minden befektetési típus megengedett, nem minden letétkezelő biztosítja az összes eszközosztályt, ideértve az ingatlanokat vagy a jelzálogkölcsönöket. Ezért a leendő számlatulajdonosoknak az IRA létrehozása előtt egyeztetniük kell a letétkezelővel.
Nem megengedett befektetések
Ezek az IRA-k nem fektethetnek be IRS által tiltott eszközökbe, például az életbiztosításba és a gyűjthető tárgyakba, és ugyanazokat az IRS-szabályokat és rendeleteket kell követniük, amelyek a szokásos IRA-kra vonatkoznak. (a gyűjthető tárgyakról a gyűjthető befektetések mérlegelésében .)
Bár az IRA nem diszkrecionális számla, a rendeletek az IRA tulajdonosát kötelezik felelőssé az összes szabályozási követelmény betartásáért. Mivel a letétkezelő általában nem határozza meg, hogy a befektetés megfelel-e a szabályozási követelményeknek, vagy jogi / adóügyi tanácsadást nyújt, az önirányított IRA-k iránt érdeklődő befektetőknek független adó- vagy jogi tanácsadótól kell tanácsot kérniük.
Befektetési lehetőségek
A részvényeken és kötvényeken túl az önirányított IRA-k számára elérhető befektetési lehetőségek a következő típusú ingatlan-járműveket tartalmazhatják:
- Biztosított és nem fedezett értékpapírok (jelzálog és bizalmi okmányok) Partnerségek és közös vállalkozásokMagos részvényekNyilvánosan forgalmazott részvények, kötvények és befektetési alapokEgyéb befektetésekSzámlakövetelésekEgyes családi és többtulajdonú házakLakóépületekKooperatív vállalkozásokKereskedelmi ingatlanKermékelt vagy átalakítatlan földterület (tőkeáttétellel vagy fedezetlen)
Fontos, hogy találjunk olyan letétkezelőt, aki tapasztalattal rendelkezik ezen befektetések kezelésében, mivel külön adóbevallási szabályok és működési eljárások vonatkoznak.
Tilos az önkereskedés
Föld vagy ingatlan (lakossági és kereskedelmi) megvásárolható az IRA-ban, mindaddig, amíg ez nem eredményez önvásárlást. Ez azt jelenti, hogy nem vásárolhat otthont vagy épületet, amelyben lakni fog, vagy üzleti tevékenységet folytat. Az IRA nem vásárolhat sem Önnek tulajdonát, sem egy vállalkozást, amelyben Önnek vagy családtagjainak meghatározott százalékos tulajdonjoga van. Az IRA számára tilos bármilyen ingatlan értékesítése neked vagy a fent említett felek bármelyikének.
Működési eljárások és adók
Miután benyújtotta a dokumentációt és a megfelelő utasításokat az ingatlan megvásárlásához, az IRA letétkezelője megkezdi a vásárlást az IRA számára. Az ingatlan címe tükrözi az IRA letétkezelőjét. Az ingatlankezelési és ingatlan-specifikus költségeket az IRA-n keresztül kell megtéríteni, tehát az IRA-nak elegendő készpénzzel kell rendelkeznie ezen összegek kifizetéséhez. Ha az alapkezelési költségekre támaszkodik a külső tőkén, az adókedvezmények elvesztéséhez vagy büntetések bevezetéséhez vezethet.
Ha az ingatlan adósságfinanszírozásban áll, akkor létrehozhatja az úgynevezett független üzleti adóköteles jövedelemt (UBTI), amely az IRS-kód szerint adóköteles. Ez ellentétben más jövedelmekkel, amelyek adókat halasztottak, amíg visszavonják az IRA-t. Az adósságfinanszírozású eszközökbe befektetni kívánó befektetőknek adóügyi tanácsadójukkal kell felkeresniük az adóhatások vizsgálatát.
Csekkfüzet vezérlés
A befektetők számára, akik nagyobb befolyást akarnak gyakorolni a befektetéseikre, a csekkfüzet ellenőrzése egy másik lehetőség. Ez lehetővé teszi az IRA tulajdonosának, hogy az IRA nevében csekkeket írjon vásárlásokra. A tranzakciókat az IRA tulajdonában álló LLC-n keresztül lehet megkönnyíteni. Más jogi struktúrák, mint például az S társaságok, általában nem állnak rendelkezésre, mivel nem engedik meg, hogy az IRA-k befektetők legyenek. Az LLC létrehozása az IRA befektetések elvégzéséhez még nagyobb ellenőrzést biztosíthat a befektető számára vagyonuk felett és csökkentheti bizonyos őrzési díjakat. (Tudjon meg többet a LLC-k és az S vállalatok előnyeiről abban, ha vállalkozását be kell építeni? )
Az IRA tulajdonosának általában lehetősége van bizonyos irányítási funkciók végrehajtására, például hirdetésre, bérleti csekkek gyűjtésére és letétbe helyezésére, valamint a kapcsolódó számlák fizetésére. Ez nagy előnyt jelent a befektető számára, különösen ingatlan-lezárások vásárlásakor, ami általában időérzékeny ajánlat, amely megköveteli a csekkeket a bírósági lépéseknél. (a sikeres kizárási befektetési stratégiákba történő befektetésről)
Öregségi nyugdíjak
A közvetlen ingatlanbefektetés történelmileg jelentős vagyont teremtett a befektetők számára, akik megértik ennek az eszközosztálynak a kockázat-megtérülési arányát. Annak ellenére, hogy sok lakossági befektető adóköteles ingatlanokat vásárol, kezel és bérel, a nyugdíjalapok kevesebb mint 2% -a tartalmaz bármilyen típusú ingatlanot. Az önirányított IRA-k használata lehetővé teszi a befektetőknek, hogy közvetlenül befektessenek ingatlanba és más ingatlanokkal kapcsolatos eszközökbe, miközben biztosítják a hagyományos IRA-k adóhalasztási képességét.
Alsó vonal
Saját befektetésű IRA formájában a befektetők képesek közvetlenül befektetni ingatlanokba, jelzálogkölcsönökbe, magánbefektetésekbe és más nem hagyományos eszközökbe. Egyes esetekben az IRA tulajdonosok hozzáférést kapnak az IRA egyenlegeikhez csekkfüzetben. Az ilyen struktúrák révén a befektetők jelentős rugalmasságot valósíthatnak meg a befektetési lehetőségekben, nagyobb mértékű ellenőrzést nyugdíjalapjaik felett és a közvetlen ingatlanbefektetések által biztosított befektetési potenciál felett.
