Mi az a magas arány?
A magas arányú hitel olyan kölcsön, amelynek a hitel értéke magas a biztosítékként használt ingatlan értékéhez viszonyítva. A magas hitelarányú jelzálogkölcsönök hitelértéke megközelíti az ingatlan értékének 100% -át. Lehet, hogy egy nagy arányú kölcsön jóváhagyásra kerül egy olyan hitelfelvevő számára, aki nem képes nagy összegű előleget lefizetni.
Jelzálogkölcsönök esetén a magas arányú kölcsön általában azt jelenti, hogy a hitel értéke meghaladja az ingatlan értékének 80% -át. A számítást hitel / érték (LTV) aránynak nevezzük, amely olyan hitelkockázat felmérése, amelyet a pénzügyi intézmények használnak a jelzálog jóváhagyása elõtt.
Kulcs elvihető
- A magas arányú hitel olyan kölcsön, amelynek a hitel értéke magas a biztosítékként használt ingatlan értékéhez viszonyítva. A magas hitelarányú jelzálogkölcsönök hitelértéke megközelíti az ingatlan értékének 100% -át. A magas arányú kölcsön általában azt jelenti, hogy a hitel értéke meghaladja az ingatlan értékének 80% -át. A számítást hitel / érték (LTV) aránynak nevezzük.
Magas arányú hitelképlet az LTV segítségével
Annak ellenére, hogy nincs egy speciális képlet a magas arányú hitel kiszámításához, a befektetőknek először a helyzet arányában kell kiszámítaniuk a hitel-érték arányt, hogy megállapítsák, a hitel meghaladja-e a 80% -os LTV-küszöböt.
Hitel és érték arány = Becsült ingatlanérték Jelzálogösszeg
Hogyan lehet kiszámítani a magas arányú kölcsönt LTV használatával?
- Az LTV arányt úgy számítják ki, hogy a kölcsönbe vett összeget elosztják az ingatlan becsült értékével. Szorozzuk meg az eredményt 100-tal, hogy százalékban kifejezzük. Ha az előleg után a kölcsön értéke meghaladja az LTV 80% -át, akkor a kölcsönt nagy arányú kölcsönnek kell tekinteni.
Mit mond a magas arányú hitel?
A hitelezők és a pénzügyi szolgáltatók az LTV arányt használják a jelzálogkölcsön-kölcsönzéshez kapcsolódó kockázati szint mérésére. Ha egy hitelfelvevő nem tud jelentős összegű előleget fizetni, és ennek eredményeként a hitel értéke megközelíti az ingatlan becsült értékének értékét, akkor ezt nagyarányú kölcsönnek kell tekinteni. Más szavakkal, mivel a hitel értéke közelebb kerül az ingatlanérték 100% -ához, a hitelezők túl kockázatosnak tekinthetik a kölcsönt, és elutasíthatják a kérelmet.
A hitelezőt különösen akkor érinti a hitelfelvevők nemteljesítésének kockázata, ha az LTV túl magas. Előfordulhat, hogy a bank nem tudja eladni az ingatlant a nemteljesített hitelfelvevőnek nyújtott hitel összegének fedezésére. Egy ilyen forgatókönyv könnyen bekövetkezhet gazdasági visszaeséskor, amikor a háztulajdon jellemzően csökken. Ha a hitelfelvevőnek nyújtott kölcsön meghaladja az ingatlan értékét, akkor azt a víz alatt tartják. Ha a hitelfelvevő nem teljesíti a jelzálogkölcsönt, akkor a bank pénzt veszít, amikor az ingatlant alacsonyabb értékre értékesíti, mint a fennálló jelzálogkövetelés. A bankok figyelemmel kísérik az LTV-t az ilyen veszteségek elkerülése érdekében.
Ennek eredményeként a legtöbb magas arányú lakáscélú hitel valamilyen típusú biztosítási fedezetet igényel a hitelező védelme érdekében. A biztosítást magán jelzálogbiztosításnak (PMI) hívják, amelyet a hitelfelvevőnek külön kell megvásárolnia a hitelező védelme érdekében.
Magas arányú hiteltörténet
Az 1920-as évekig az emberek nem egy bankhoz fordultak, hanem a saját pénzük megtakarításával vásároltak otthonokat, amíg legalább egy darab földre vagy házra nem voltak elegendőek. Utána jött az épület- és kölcsönvállalkozás is, amely pénzt kölcsönözne az embereknek egy ház megvásárlásához, majd arra kényszerítené őket, hogy sok év alatt részletekben fizesse vissza. A kölcsönök akkor is jellemzően a ház értékének felére vagy annál kevesebbre voltak fordítva.
Az 1920-as évek végére a bankok magas arányú kölcsönöket adtak a ház értékének akár 80% -áig. A magánbiztosítási jelzálogbiztosítás jött létre a bankok védelme érdekében, de mindez az 1930-as években ment végbe, amikor a munkanélküliek abbahagyták a kifizetéseket, a bankok és a PMI-társaságok szintén alámentek.
A kongresszus elfogadta a Lakástulajdonosok Hitelvállalatát, amely kezdett garantálni a jelzálogkölcsönöket és a hányadot 15% -ra. Később, a Szövetségi Házigazgatóságon és más ügynökségeken keresztül, az előleg az alacsony számjegyekre esett vissza, és még a 0% -ot is a háztulajdon ösztönzése érdekében.
Ez a rendszer 2007-2008 körül mozogt, amikor a 2008-as jelzálogválság fennállt. A magas kockázatú jelzálogkölcsönök hirtelen növekedése, amely 2007-ben kezdődött csődbe, hozzájárult az évtizedek legsúlyosabb recessziójához. A 2000-es évek közepén felmerült lakásfellendülés - az akkoriban alacsony kamatlábakkal együtt - sok hitelezőt arra késztette, hogy lakáshitelt kínáljon a rossz hitelképességű személyek számára. Az ingatlanbuborék felrobbantása után sok hitelfelvevő nem volt képes fizetni a másodlagos jelzálogkölcsönökkel.
Magas arányú kölcsönöket kínálnak
A Szövetségi Házigazgatás olyan programokat kínál, amelyek révén a hitelfelvevők FHA-kölcsönöket kaphatnak, legfeljebb 96, 5% -os LTV arány mellett. Más szavakkal: a program 3, 5% -os előleget igényel. A program azonban minimális hitelképességet igényel ahhoz, hogy jóváhagyja a nagy arányú kölcsönt. Vannak más ajánlatok is, amelyekben alacsonyabb hitelképesség megengedett 10% -os előlegfizetéssel.
Ezenkívül az FHA-kölcsönök jelzálogbiztosítási díjat (MIP) is igényelnek. Ugyanakkor refinanszírozhatja, ha az LTV 80% alá csökken, és a kölcsönt már nem tekintik magas arányú kölcsönnek, amely kiküszöböli a biztosítást.
Példa egy magas arányú hitelre
Tegyük fel, hogy egy hitelfelvevő házat vásárol, és annak értéke 100 000 dollár. A hitelfelvevő 10 000 dolláros előleget fizet, a fennmaradó 90 000 dollárt pedig kölcsön veszi. Ennek eredményeként a hitel / érték arány 90% vagy (90 000/100 000), amelyet magas arányú kölcsönnek tekintünk.
A különbség a magas arányú és a háztartási kölcsönök között
A lakáscélú kölcsön egy lakáscélú részvény-kölcsön vagy második jelzálogkölcsön, amely lehetővé teszi a háztulajdonosok számára, hogy a saját lakóhelyükön saját tőkéjüket kölcsönözzék. A kölcsön alapja a háztulajdonos saját tőkéje és a ház aktuális piaci értéke közötti különbség.
A lakáscélú kölcsön azoknak a hitelfelvevőknek szól, akik már rendelkeznek jelzáloggal, és megfizették a jelzálog-egyenleg egy részét, és amelyek során az ingatlan értéke meghaladja a hitel egyenlegét. Más szavakkal: a lakáscélú kölcsön lehetővé teszi a háztulajdonosok számára a házon belüli saját tőke alapján történő kölcsönzést. A magas arányú kölcsön viszont olyan hitelértékkel rendelkezik, amely megközelíti az ingatlan értékének 100% -át.
A magas arányú hitel felhasználásának korlátozásai
A magas arányú hiteleknél magasabb lehet a kamatlábak, különösen, ha a hitelfelvevők alacsony hitelképességi mutatóval rendelkeznek. A hitelképesség egy numerikus érték, amely jelöli az adósság visszafizetésének képességét, és megmutatja a hitelezők számára, hogy mekkora a kockázata, ha nem teljesítesz. Ha alacsony a pontszáma, akkor a kamatláb valószínűleg magasabb lesz.
