Jelzálogkölcsön megszerzése és a befektetési célú ingatlan fizetése: áttekintés
A lakáscsapás teljesen átalakította az amerikai jelzálogpiacot. Ennek a fejlesztésnek egy része szigorúbb korlátozásokat tartalmazott a jelzálogkölcsönök megszerzésére, valamint az újonnan elérhető, eladó házak rengetegét. Ez viszont lehetővé tette néhány befektető számára, hogy második ingatlanokat vásároljon befektetési és bérleti célokra.
Két nagy gondolkodási iskola létezik az ingatlanbefektetések és azok megközelítésének mérlegelésekor: Az egyik úgy gondolja, hogy bölcsebb az összes készpénz kifizetése a második otthonért, míg a másik oldal azt állítja, hogy egy második - akár akár harmadik vagy negyedik - tőkeáttételt használnak. ingatlan - sokkal jövedelmezőbb. Az alábbiakban mindkettőre vonatkozunk.
Kulcs elvihető
- A tőkeáttételes befektető három vagy négy tulajdonsággal meglehetősen nyereséget szerezhet, míg a készpénz-vásárló korlátozott lehet. A készpénzbefektetők gyorsan vásárolhatnak, amikor jó lehetőség van, ahelyett, hogy megvárnák a jelzálogkölcsön-folyamatot. Akár jelzáloggal, akár készpénzzel vásárolnak ingatlant, mindegyikéhez jelentős rendelkezésre álló jövedelem szükséges.
Jelzálog megszerzése
Ezt a vitát nagymértékben lefedik az online kérdések, és több pénzügyi hírportál és blog is kijelenti, hogy a tőkeáttételnek ésszerűbbnek kell lennie a befektetési célú ingatlanok vásárlásakor. Például Ali Boone (BiggerPockets.com) szerint az ilyen típusú befektetés kihasználásával magasabb a hozam és a kockázat. Ennek logikája az, hogy ha az ingatlan értéke növekszik, egy befektető kevesebbet fog lekötni, de az eredeti tőkéjénél jóval többet kaphat.
Tegyük fel például, hogy 15% -ot enged le egy 500 000 dolláros házra. A kezdeti beruházás 75 000 dollár lenne. Két évvel később, ha a ház értéke 650 000 dollárra növekszik, akkor sokkal többet adhat el és kaphat, mint az eredeti 75 000 dollár. Ebben a forgatókönyvben a 75 000 dolláros fő befektetése megtérül, plusz egy további 75 000 dollár. Ebben az esetben sokkal kevésbé kockáztatta volna, mint egy készpénz-vásárló befektető ebben a helyzetben, mégis jelentős profitot hozott.
Szorozzuk meg ezt a képletet és stratégiát három vagy négy tulajdonság felett, és a hozzáértő befektető meglehetősen profitot hozhat. A tőkeáttétellel rendelkező befektetőnek több lehetősége van, mint készpénzvásárlójának ilyen típusú helyzetekben. A készpénzvásárlók gyakran egyenesen házat vásárolnak, a legtöbb befektetésre rendelkezésre álló pénzükkel. Ezzel szemben egy tőkeáttételes befektető diverzifikálhatja ennek a pénznek az elosztását több különböző ingatlanra, így hosszú távon valószínűleg növelheti megtérülési rátáját.
A tőkeáttétel kockázata
Bármely típusú befektetés vállalása vele járó kockázattal jár, különösen amikor a lakáspiacon fennálló bizonytalanságokkal foglalkoznak. Mindenekelőtt a pénz diverzifikációja a befektetési célú ingatlanok között olyan megközelítés, amelyet csak a tájékozott befektetőnek kell komolyan mérlegelnie. A jelenlegi gazdasági körülmények, a lakáspiac általános egészségi állapotának és a területnek, amelybe konkrétan vásárol, átfogó megértése szükséges.
Noha számos előnye van annak, hogy kölcsönbe vesz egy befektetési célú ingatlan megvásárlására, a dolgok rosszul fordulhatnak elő. Tegyük fel, hogy minden bérleti ingatlan értékcsökkenése lecsökken. A tőkeáttételes befektető most sokkal többet tartozik, mint amennyit valaha letette. Ha még egy kicsit téveszti a piacot, akkor súlyosan veszíthet, főleg, ha a portfóliójában néhány ingatlan található.
Noha az az előnye, hogy a bank minden bizonnyal többet veszít, mint te, a hitelképességét súlyosan befolyásolhatja. A jelentős megtérülési lehetőségek sokak számára vonzzák az ilyen típusú stratégiát, ám ezt minden kockázat világos figyelembevételével kell megközelíteni. Ez a stratégia természetesen azt is megköveteli, hogy menjen végig a jelzálogkölcsön-folyamaton - sok esetben többször is -, és ez egy másik dolog, amelyet figyelembe kell venni.
Készpénz fizetése a befektetési célú ingatlanért
A készpénzbefektetők megkerülhetik a jelzálogkölcsön-kérelmek teljes folyamatát, és gyors befektetést hajthatnak végre, ha nagyon előnyös lehetőséget látnak. Az ingatlan előzetes készpénzfizetésének másik előnye, hogy nem kell kamatot fizetnie. Még a mostani alacsony kamatlábak mellett is hosszú távon mindig drágább lesz bármilyen típusú kamat fizetése, mint ha nem lenne.
Sok befektető számára, akiknek vannak alapjai, értelme van az ingatlanvásárlásnak készpénzzel, különösen, ha úgy gondolja, hogy a piac az elkövetkező néhány évben nagymértékben fel fog emelkedni.
Tegyük fel például, hogy egyenesen 400 000 dollárért vásárol egy otthont, és üljön rajta addig, amíg meg nem látja, hogy a pillanatban megfelelő az eladás. Ha igaza van a felzárkózással kapcsolatban, és ha az otthon értéke 500 000 dollár, akkor ez 100 000 dollár közvetlen nyereséget jelent a befektető számára anélkül, hogy fontolóra kellene vennie a bank kamatfizetéseinek vagy a jelzálogkölcsönbe kölcsönzött összegének kifizetését. Ha egy házban 100% -os részesedéssel rendelkezik, akkor a befektetők számára könnyebb a jövőben is kölcsönfelvételt kérni vele szemben, ha erre szükség lenne. Ha otthoni módon készpénzt vásárol, az azonnali pénzforgalmat is eredményezhet a befektető számára.
Egyes befektetők arra törekszenek, hogy ingatlanukkal mozgó jövedelmet teremtsenek, és ezt a megfelelő típusú bérlők nyújthatják.
Az ingatlanvásárlás jelzáloggal vagy készpénzzel egyaránt jelentős rendelkezésre álló befektetési jövedelmet igényel.
Különleges megfontolások: A készpénzfizetés kockázata
Rendkívül kockázatos az összes eszköz egy befektetésbe történő lerakása. Lehet, hogy ez a megközelítés nem lesz a legjobb stratégia a befektető számára, akinek korlátozott mennyiségű pénze van hosszú távon felhasználható.
Miközben egy otthon értéke növekszik, ugyanolyan gyorsan értékcsökkenhet, és az elvesztett pénz egyértelmű lesz. A diverzifikáció a befektetés egyik alapvető parancsolata. Az eszközök többségének egy eszközosztályba történő levonása hatalmas veszteségeket eredményezhet. Több százezer dollár egy eszközosztályba helyezése szintén megköti a likviditást, amíg eladóval nem rendelkezik.
Főbb különbségek
Mindkét stratégia előnyöket kínál, de különféle típusú befektetők számára. Fontos dolog, amelyet meg kell jegyezni, hogy mindkét stratégia jelentős mennyiségű rendelkezésre álló befektetési jövedelmet igényel. Még azoknak a tőkeáttételes vásárlóknak is, akik befektetéseiket több ingatlanra osztják szét, fel kell vállalniuk annak kockázatát, hogy az összes ilyen ingatlan értékcsökken. Ha új házat vásárol készpénzre, ne használjon nyugdíjmegtakarítást vagy segélyalapját.
Az a befektető számára, akinek nagy összege van készen a befektetésre, a kockázatra való hajlam jelentősen meg fogja vezetni a döntés irányát. A tőkeáttételes pozíciók a befektetési célú ingatlanokban kétségtelenül magasabb hozamot eredményeznek, de a kevésbé érintett vagy dovish befektető számára, aki továbbra is tőkét és hozamot keres, jobb választás lehet a készpénzvásárlás. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: „Kell-e minden készpénzt fizetni a következő otthonáért?”)
