Bérelhető jövedelemtulajdonságok átfordítása: áttekintés
Arra a kérdésre, hogy a legjobb ingatlanbefektetési stratégia a bevásárlás vagy a vásárlás és a birtoklás áll-e, nincs egy helyes válasz. Inkább az egyik módszer kiválasztására a másikkal szemben egy egyértelmű stratégiai terv részét kell képeznie, amely figyelembe veszi a befektető általános befektetési céljait. A megfontolások tartalmazzák a meglévő piac által kínált lehetőségeket is.
Miért érdemes befektetni az ingatlanba?
A lakossági ingatlantulajdon a következő okok miatt egyre növekszik a lakossági befektetők körében:
- Az ingatlan kiszámíthatóbb hozamot nyújt, mint a részvények és a kötvények. Az ingatlan inflációs fedezetet biztosít, mivel a bérleti díjak és a befektetési cash flow általában legalább annyival megemelkedik, mint az infláció. Az ingatlan kiváló helyet kínál a tőke számára azokban az időkben, amikor a befektetők nem biztosak benne. A tőzsdei és kötvénypiacok kilátásai vagy amikor a befektetők a részvények, adósságinstrumentumok és egyéb eszközök hosszú távú megtérülését várják nem megfelelőnek. Az ingatlanbefektetés során létrehozott saját tőke kiváló alapot nyújt egyéb befektetési lehetőségek finanszírozásához. A befektetés helyett a hitelfelvételhez szükséges tőke megszerzéséhez (azaz részvények vásárlásához), a befektetők saját tőkével kölcsönözhetnek más projektek finanszírozására. Az ingatlanbefektetéssel szembeni kölcsönfelvétel viszonylagos könnyűsége és a jelzálogköltségek levonhatósága kombinálva teszi ezt az opciót olcsóbb módszernek a további pénzügyi kockázatot vállaló befektetők egyéb lehetőségeinek finanszírozására. A pénzforgalom biztosítása mellett a tulajdonosok számára a lakóingatlan otthonaként vagy más célra is felhasználható (nyilvánvalóan, nem ugyanabban az időben).
A piaci tényezők befolyása
A flip or hold döntés következményeinek körvonalazásához meg kell érteni az egyes stratégiákhoz kapcsolódó kérdéseket. A részvényekhez és kötvényekhez képest az ingatlan viszonylag nem hatékony piac, amelyet alacsony tranzakciós volumen jellemzi, valamint az ingatlan- és piaci adatok, amelyek gyakran nem túl átláthatók. Az ingatlanlehetőségek megtalálásának nehézsége a piac nem likviditásával együtt megnehezíti és költségesebbé teszi az ingatlanügyleteket, mint a részvény- és kötvénykereskedelem.
Plusz oldalon az ingatlanértékek ingadozása lassabban fordul elő. A lakóingatlanokat értékelési módszer szerint értékelik, nem pedig a folyamatos kereskedelem révén, ami kiszámíthatóbb és kevésbé ingadozó befektetési hozamot eredményez, mint a részvények és a kötvények hozama. Mivel az ingatlan iránti keresletet olyan hosszú távú gazdasági tendenciák befolyásolják, mint például a helyi népesség növekedése, a munkahelyek és az általános gazdaság, az ingatlannak hosszabb időszaka van a magas és alacsony érték és a tranzakciók volumene.
Az ingatlanpiacokon a hosszú emelkedő tendenciát a megnövekedett kereslet és azok az időszakok jellemzik, amikor a befektetők "szénapótolnak, miközben süt a nap", míg a lefelé mutató piacok általában korlátozott ügyleteket mutatnak be, a befektetők pedig papírveszteséget vesznek fel, amíg a piac újjáéledik, és ismét felismerhetik. nyereséget.
Annak bemutatása érdekében, hogy az ingatlanbefektetések viszonylag magas költségekkel járnak-e az általános befektetési stratégiákban, hasonlítsa össze a különbséget egy 200 000 dolláros részvénybefektetés és az egyenlő ingatlanbefektetés között. Ha nagy részvénykitettséget vállal, a befektető haszonszerzés céljából haladéktalanul eladhatja a beruházás egy részét, és megtarthatja az egyenleget dollárköltség-átlagig, miközben várhatóan a jövőbeni potenciális nyereségre válik, vagy hosszú távú pozíciót foglal el ebben az iparágban vagy a vállalatban. A 200 000 dolláros ingatlantulajdon bármi lehet, egy családi háztól pár apró ingatlanig.
Az értékpapírosított ingatlanbefektetések kivételével, mint például az ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek), a lakóingatlanok egyik problémája az, hogy azokat nem könnyű felosztani. Más típusú befektetéseknél, például részvényeknél, ha a befektetõnek nincs kényelme egy bizonyos kitettség mellett, akkor a kitettséget származtatott ügyletekkel vagy a befektetés egy részének eladásával elbocsáthatja. Ha az ingatlantulajdonos kizárólag a befektető tulajdonosa, akkor az expozíció csökkentésének egyetlen gyakorlati módja az, hogy eladja az ingatlanban fennálló társulási érdekeket, ami ellenőrzési, jogi és irányítási kérdésekhez vezethet.
A flipping előnyei és hátrányai
Az ingatlanbefektetések átfordításának legszembetűnőbb előnye a haszon azonnali realizálása és a tőke lekötése a lehető legkevesebb ideig. Emellett, szemben a tőzsdével, amely a nap közepén forog, az ingatlanpiacok könnyebben előre jelezhetők, és hosszabb időtartamot hozhatnak létre, amelyek kompenzálják a befektetőknek az ingatlanok elcsúszását. Ebben az értelemben az ingatlancsere biztonságosabb befektetési stratégiának tekinthető, mivel célja a tőke minimális ideig kockázatának tartása, és mivel hiányzik az ingatlan birtoklásával járó kezelési és lízing kockázatok.
Az ingatlanbefektetés két fő típusa használható vételi / eladási megközelítésben. Az első házak vagy lakások, amelyeket a jelenlegi piaci érték alatt lehet megvásárolni, mert pénzügyi helyzetben vannak. A második a rögzítő felső, egy olyan tulajdonság, amelynek szerkezeti, tervezési vagy kondíciós kérdései vannak, és amelyek az értékteremtés érdekében leküzdhetők.
A nehéz helyzetben lévő ingatlanokra összpontosító befektetők olyan háztulajdonosok azonosításával teszik meg őket, akik már nem képesek kezelni vagy fenntartani ingatlanjaikat, vagy olyan ingatlanokat találnak, amelyek túlsúlyban vannak és fennáll a veszélye annak, hogy fizetésképtelenné válnak. Azok, akik inkább a rögzítőket részesítik előnyben, átalakítják vagy javítanak egy ingatlant, hogy ez jobban működjön a háztulajdonosok számára, vagy hatékonyabb a lakásbérlők számára.
Ennek a taktikának a felhasználásával a fixáló készülék vásárlója a befektetett tőkén növeli az értékeket, szemben az alacsony ingatlanvásárlással, hogy magas befektetési hozamot érjen el. Természetesen ez a két stratégia is kombinálható ingatlanok átfordításakor, és sok befektető éppen ezt teszi.
Az ingatlanok átfordítása azonban költség- és adóügyi problémákat vethet fel, amelyekkel a hosszú távú befektetésekkel nem kell szembenézni. A flippelés költségei sok pénzt igényelhetnek, ami cash flow problémákat okozhat. Mivel a tranzakciós költségek mind a vétel, mind az eladás oldalán nagyon magasak, jelentősen befolyásolhatják a nyereséget. Az ingatlanok gyors megfordulása (és a gyorsaság minden, ami a sikeres flipping ügyleteknél) jövedelemingadozást eredményezhet, amely növelheti az adószámlákat - különösen, ha a dolgok túl gyorsan mozognak, hogy kihasználhassák a hosszú távú tőkenyereség-adószabályokat.
Emellett nehéz lehet ezeket a lehetőségeket megtalálni egy elhúzódó, következetes időtartamon keresztül. A legtöbb befektető számára az ingatlanok átfordítását inkább taktikai stratégiának, mint hosszú távú befektetési tervnek kell tekinteni.
A tartás előnyei és hátrányai
Közismert tény, hogy az ingatlanvásárlás és birtoklás egy recept a nagy vagyon felhalmozására. Az USA-ban és külföldön a legtöbb „régi pénz” földbirtokláson keresztül halmozott fel. Az árak csökkenő periódusai ellenére a földértékek hosszú távon szinte mindig visszatértek, mivel korlátozott a földkínálat.
A hosszú távú ingatlantulajdonlás azonban számtalan menedzsment és jogi kérdéssel jár, amelyekkel a részvény- és kötvénybefektetőknek soha nem kell szembesülniük. Az ingatlantulajdon menedzsment-igényes erőfeszítés, amely sok befektető képességein kívül esik.
A részvénybefektetőknek képességekkel kell rendelkezniük egy adott piac, egy adott vállalat elemzéséhez, valamint a vezetőségnek az üzleti stratégiák végrehajtására való képességéhez. A hosszú távú ingatlanbefektetőknek ugyanazokra a készségekre van szükségük, de további felelősséggel tartozik az ingatlanokra vonatkozó üzleti stratégiák kidolgozása és végrehajtása.
Sok befektető, különösen az első alkalommal bérbeadó ingatlantulajdonosok, rosszul vannak felkészülve vagy felkészültek arra, hogy megbirkózzanak a földesúrként fennálló felelősségekkel. A minőségi bérlők felkutatása és igényeik kiszolgálása, valamint az ingatlan karbantartásának és fenntartásának kezelése stresszes és időigényes vállalkozás lehet, ám sikeres ingatlankezelésre van szükség a befektetésekből származó folyamatos pénzáramlás biztosításához.
A hosszú távú ingatlantulajdonban rejlő kockázatok nagyok, de enyhítésük esetén a befektető kompenzálódik azok vállalásáért. Ezeknek a kockázatoknak a nagy részét, amelyek magukban foglalják az ingatlanok vásárlásával és eladásával kapcsolatos tranzakciós kockázatokat, az ingatlan jólétét, valamint a bérlők megtalálásának és kiszolgálásának a kockázatát, szisztematikus kockázatoknak, vagy olyan befektetési kockázatoknak tekintik, amelyek megfelelő számmal diverzifikálhatók, ha megfelelő számú A befektetések egy jól kialakított portfóliójában kerülnek vásárlásra. A legtöbb befektető számára az a probléma, hogy az ingatlan tőkeigényes. A kockázatok enyhítéséhez elegendő ingatlan megvásárlásához szükséges összeg a lehetőségeken vagy képességeken kívül esik.
Stratégia kiválasztása
Annak eldöntéséhez, hogy a tulajdonságok átfordítása vagy hosszú távú megtartása a legmegfelelőbb stratégia - meg kell válaszolni néhány kritikus kérdést. A befektetőnek el kell döntenie, hogy a tőkeallokáció állandó vagy átmeneti jellegű-e, és az átfogó befektetési stratégia alapvető része, vagy eszköz-e a hozam növelésére. Meg kell határozni azt is, hogy a kockázati és megtérülési ráta megfelelő-e befektetési portfóliójának ezen részére, és hogy a befektető megfelelő toleranciával és képességgel rendelkezik-e bármelyik befektetéstípushoz kapcsolódó menedzsment felelősségvállaláshoz.
Ha a tőke nem áll rendelkezésre diverzifikált portfólió megvásárlásához, a leendő befektetőnek fel kell készülnie a szisztematikus kockázat vállalására, beleértve az egyedi ingatlankockázatokat és az ingatlan iránti potenciális kereslet hiányát, akár a háztulajdonosok, akár a bérlők. A vételi és eladási stratégia elfogadásának eldöntésekor a befektetőnek azt is meg kell határoznia, hogy rendelkezik-e képességekkel a bajba jutott eladási tulajdonságok vagy a rögzítők felfedésére. Ebben a tranzakciós stratégiában fontos annak meghatározása, hogy a tőke egy adott befektetési időszakon belül elegendő időben megfordítható-e ahhoz, hogy mind a vétel, mind az eladás oldalán felmerüljenek a tranzakciós költségek, ideértve a brókeri, finanszírozási és záró díjakat is.
Alsó vonal
Bár a kérdéses két stratégia közötti választás az adott személy pénzügyi helyzetétől és a befektetési céloktól függ, a hosszú távú birtoklási stratégia általában megfelelőbb azok számára, akik az ingatlanot teljes befektetési portfóliójuk alapvető részeként használják; Az átalakító tulajdonságok megfelelőbbek, ha az ingatlant kiegészítő vagy visszatérő-növelő taktikának használják.
Azok a befektetők, akik szeretnének felhalmozni vagyont és bevételt szerezni az ingatlanbefektetéseikből, mérlegelniük kell az ingatlan hosszú távú tartását, a portfólióba beépített saját tőke felhasználásával más befektetési lehetőségek finanszírozására, azzal a lehetőséggel, hogy az ingatlanokat végül eladhatják egy felsõ piacon. Az ingatlancsúszás olyan taktika, amely leginkább akkor alkalmazható, amikor a részvény- és kötvénypiacon alacsony kilátások vannak, vagy olyan befektetők számára, akik rövid távú tőkenyereséget akarnak realizálni, amíg a jelenlegi piac lehetővé teszi.
