Tartalomjegyzék
- A korai napok
- Likviditás létrehozása
- Jelzáloggal fedezett értékpapírok
- A pénzügyi válság
- Kormányátvétel és mentés
- Hitel lehetőségek
- Hitelmódosítások
- Alsó vonal
Nagyon jó esély, hogy hallottál Fannie Mae-ról. De tudja, mit csinál és hogyan működik?
A Szövetségi Nemzeti Jelzálogszövetség (FNMA), általában Fannie Mae néven ismert, egy kormány által támogatott vállalkozás (GSE), amelyet 1938-ban a Kongresszus alapított a nagy depresszió idején az Új Deal részeként. Megállapítást nyert, hogy a lakáspiac stimulálására azáltal, hogy több jelzálogkölcsönt álljon rendelkezésre a közepes és alacsony jövedelmű hitelfelvevők számára.
A Fannie Mae nem származik és nem nyújt jelzálogkölcsönöket a hitelfelvevők számára. De megvásárolja és garantálja őket a másodlagos jelzálogpiacon. Valójában ez a másodlagos piacon a két legnagyobb jelzálog-vásárló egyike. A másik a testvére, a Federal Home Loan Mortgage Corporation, vagy a Freddie Mac, egy másik kormány által szponzorált vállalkozás, amelyet a Kongresszus hozott létre.
A korai napok
Az 1900-as évek elején a jelzálogkölcsönök - nem is magában foglalva otthonot - megszerzése nem volt könnyű feladat. Sokan nem engedhetik meg maguknak az előleg biztosítását, és a kölcsönök szinte mindig rövid lejáratúak voltak - nem olyanok, mint azok, amelyeknek a ma ismert hosszú távú amortizációs periódusai vannak. Valójában, amikor sok hitelek esedékesek voltak abban az időben, általában nagy összegű, hosszú távú kifizetéseket követeltek az adóstól. Ha a háztulajdonos nem tudta kifizetni, a bank kizárja a pénzt. A nagy depresszió idején a nemzet háztulajdonosának körülbelül 25% -a vesztette el otthonait.
Az Egyesült Államok Kongresszusa úgy válaszolt, hogy Fannie Mae-t hozott létre. A cél az volt, hogy elősegítse a lakásfinanszírozás folyamatának létrehozását, amely minden piacon mindenki számára elérhető. Ez a hosszú lejáratú fix kamatozású jelzálogkölcsönök finanszírozásához vezetett, lehetővé téve a háztulajdonosok számára, hogy a kölcsön folyamán bármikor refinanszírozhassák hiteleiket.
1938
Az év kongresszusa megalapította Fannie Mae-t.
Az 1960-as évek végén Fannie Mae kezdett finanszírozni magát részvények és kötvények eladásával, miután a kormány eltávolította a szövetségi költségvetésből. Fannie Mae GSE-ként megtartotta a kormányhoz fűződő kapcsolatait, de legfeljebb 13 tagú igazgatótanáccsal. Ezenkívül mentesül a helyi és állami adók alól.
Kulcs elvihető
- A Fannie Mae egy kormány által támogatott vállalkozás, amely jelzálogkölcsönöket tesz elérhetővé az alacsony és közepes jövedelmű hitelfelvevők számára. Nem nyújt hitelt, hanem támogatja vagy garantálja őket a másodlagos jelzálogpiacon. hiteleket jelzáloggal fedezett értékpapírokba. A Fannie Mae-t az amerikai kormány támogatta a pénzügyi válságot követően, és a NYSE-ből kivonták.
Likviditás létrehozása
A jelzálogpiacon történő befektetéssel a Fannie Mae nagyobb likviditást teremt olyan hitelezők számára, mint a bankok, a takarékosságok és a hitelszövetkezetek, ami viszont lehetővé teszi számukra, hogy további jelzálogkölcsönöket vállaljanak vagy finanszírozhassanak. A vásárolt jelzálogkölcsönöknek szigorú kritériumoknak kell megfelelniük. Például a 2019. évi, egy családi háznak nyújtott kölcsön kölcsönének limitje a legtöbb területen 484 350 USD, a magas költségű területeken pedig 726 525 USD. Ide tartoznak például Hawaii, Alaszka, Guam és az Egyesült Államok Virgin-szigetei, ahol az otthonok átlagos értéke legalább 115% -kal meghaladja a kiindulási összeget.
Ahhoz, hogy a jelzálogkölcsön-hitelező támogatható legyen Fannie Mae által, meg kell egyeznie arról, hogy nem gyakorol etikátlan másodlagos hitelezési gyakorlatot. A másodlagos hiteleknél magasabb kamatlábbal járnak, mint a kamatlábak, és rossz hitelt igénybe vevőknek kínálják azokat, akiket a hitelező magasabb kockázatnak tekint.
A Fannie Mae honlapja szerint 102 milliárd dollár likviditást biztosított a lakáspiac finanszírozásához 2019 első negyedévében. Ez segítette az embereket szerte az országban 527 000 ház vásárlásában, refinanszírozásában és bérlésében.
Fannie Mae támogatja vagy garantálja a jelzálogkölcsönöket, de nem azokat adja meg.
Jelzáloggal fedezett értékpapírok
Miután a másodlagos piacon jelzálogkölcsönöket vásárolt, a Fannie Mae egyesíti azokat jelzáloggal fedezett értékpapírok (MBS) létrehozására. Az MBS eszközfedezetű értékpapírok, amelyeket jelzáloggal vagy jelzálogkészlettel biztosítanak. A Fannie Mae jelzáloggal fedezett értékpapírjait olyan intézmények vásárolják, mint például biztosítótársaságok, nyugdíjalapok és befektetési bankok. Garantálja tőke- és kamatfizetését az MBS-é után.
A Fannie Mae-nek is van saját portfóliója, amelyet általában megtartott portfóliónak neveznek. Ez befektet saját jelzáloggal fedezett és más intézmények értékpapírjaiba. A megtartott portfólió finanszírozása érdekében Fannie Mae ügynökségi adósságnak nevezett adósságot bocsát ki.
A pénzügyi válság
A Fannie Mae 1968 óta nyilvános forgalomban van. 2010-ig a New York-i Értéktőzsdén (NYSE) kereskedtek. A jelzálog-, lakás- és pénzügyi válságot követően törölték tőzsdei, miután részvényeinek a New York-i Értéktőzsde által engedélyezett minimális tőkekövetelmények alá estek. Most tőzsdén kívüli kereskedést folytat.
Az etikátlan hitelezési gyakorlatok a válsághoz vezettek. A 2000-es évek közepének lakhatási fellendülése során a hitelezők alacsonyabbak voltak és lakáshiteleket kínáltak a rossz hitelképességű hitelfelvevők számára. 2007-ben a lakásbuborék felrobbant, és ezeknek a hitelfelvevők százezreinek fizetésképtelenné váltak, ami az ún. Ennek hullámzó hatása volt a hitelpiacokra, amelyek a pénzügyi piacokat hátsó lábba szorították és az évtizedek óta a legsúlyosabb recessziót idézték elő az Egyesült Államokban. (További információ: A korábbi recesszió áttekintése .)
Kormányátvétel és mentés
2008 második felében Fannie Mae-t és Freddie Mac-et a kormány átvette a kormány a Szövetségi Lakásfinanszírozási Bizottság konzervatóriumán keresztül. Abban az időben mindkettő garantálta vagy tartotta az országnak körülbelül öt trillió dollár értékű jelzálogkölcsönét. Mindkettőt 187, 4 milliárd dollár összeggel bocsátották ki, ami megmentette őket az összeomlástól. Lényegében az amerikai kormány beavatkozott a piacokba vetett bizalom helyreállítása érdekében, ígéretet téve a rossz hitelek megmentésére és a lakáspiac további visszaesésének megakadályozására. Ez viszont az államadósság összegének növekedéséhez vezetett, amely akkoriban kb. 9 trillió dollár volt.
Hitel lehetőségek
A Fannie Mae számos különféle üzleti kezdeményezést és hitelezési lehetőséget kínál a háztulajdonosoknak, és kölcsönadókkal együttműködve segíti az embereket, akik egyébként nehézségekbe ütközhetnek a finanszírozás megszerzésében.
- HomeReady jelzálog: Ez a termék lehetővé teszi a háztulajdonosok számára, hogy biztosítsák a finanszírozást, és alacsony előleg mellett vásárolnak házat. A hitelfelvevők akkor minősülnek, ha alacsony vagy közepes jövedelmük van, és a hitelképességük 620 alatt van. A 620 feletti pontszámmal rendelkezők jobb árat kapnak. 3% előleg: Egy másik forrás azoknak a háztulajdonosoknak, akiknek előfordulhat, hogy nincs elég forrásuk a nagy előleg biztosításához. Előnyben részesített HFA: Ez a program segíti a háztulajdonosokat megfizethető finanszírozáshoz való hozzáférésben a helyi és állami lakásfinanszírozási ügynökségek és más hitelezők révén. A hitelfelvevők jövedelmi szintjét a HFA határozza meg, és első ízben nem állnak fenn vevői követelmények.
A termékek teljes listája és leírása elérhető a Fannie Mae weboldalán.
Hitelmódosítások
A jelzálogkölcsön-visszaesés után Fannie Mae elkezdett a hitelmódosításokra összpontosítani. 2009 óta a Fannie Mae több mint 1, 5 millió hitelmódosítást hajtott végre. A hitelmódosítások megváltoztatják a meglévő jelzálog feltételeit, hogy segítsék a hitelfelvevőket abban, hogy elkerüljék jelzálogkötelezettségüket, zárt helyzetbe kerüljenek, és végül otthonuk elveszjenek. A módosítások tartalmazhatnak alacsonyabb kamatlábat vagy meghosszabbíthatják a hitel futamidejét. A hitelmódosítás csökkentheti a havi kifizetéseket is.
Alsó vonal
A Fannie Mae-nek sikerült megfordulnia, mivel 2008-ban a szélén volt. Ma a 30 éves fix kamatozású jelzálogkölcsönök legnagyobb támogatója, és továbbra is kulcsfontosságú mechanizmus a háztulajdon megkönnyítésében.
