Mi az a tőkemegvonás?
A tőkemegvonás olyan stratégiák összessége, amelyek célja az ingatlan általános tőkéjének csökkentése. A részvénykibocsátási stratégiákat az adósok felhasználhatják annak érdekében, hogy az ingatlanokat a hitelezők számára vonzóvá tegyék, valamint a ragadozó hitelezők is igénybe vehetik a kizárás előtt álló háztulajdonosok előnyeit.
Kulcs elvihető
- A részvénykibocsátás olyan eszközvédelmi gyakorlat, amelyben az eszközöket védik azáltal, hogy több részesedéssel osztják el benne az érdekeltséget. Ezt ragadozó hitelezési gyakorlatnak is tekintik, mivel az segít a hitelezőknek csökkenteni a tulajdonosoknak egy ingatlanra vonatkozó követelését azáltal, hogy szisztematikusan megvásárolja az abban lévő tőkét és ellenőrzi a cash flow-t. A házastársak eltávolítása és a HELOC a tőkekibocsátás két leggyakoribb formája.
A tőkesztrippelés megértése
A részvénykibocsátást egyesek a hitelezőkkel szembeni vagyonvédelem egyik legegyszerűbb és legsikeresebb módszerének tekintik, míg mások a taktikát egyszerűen a ragadozó hitelezés egyik formájának tekintik.
A vagyonvédelem stratégiájának alapjául szolgáló eszme az, hogy az ingatlan iránti érdeklődés csökkentése révén a hitelezőket attól tartják, hogy vonják be az ingatlant az adósokkal szembeni követelésekbe. Azáltal, hogy egy másik félnek követelést mutat be egy ingatlan ellen, a tulajdonos megtarthatja az ingatlan használatát, és ellenőrizheti a pénzáramlást, miközben az ingatlant egyidejűleg vonzóvá teheti bármely hitelező számára, aki egyébként megpróbálhat jogi döntést hozni az ingatlantulajdonos ellen.
Ragadozó hitelezési mechanizmusként a tőkeemelést a kizárásnak kitett háztulajdonosok ellen gyakorolják. A befektető a háztulajdonostól az ingatlan kizárása veszélyezteti az ingatlant, és vállalja, hogy az ingatlant visszaadja a korábbi tulajdonosnak, aki ezt követően folytathatja az ingatlan lakóhelyként való használatát. A ragadozó befektetők gyakran használják ezt a módszert, hogy kihasználják a korlátozott erőforrásokkal és információkkal rendelkező ingatlantulajdonosokat.
A tőkeemelés formái
A ragadozó hitelezők által alkalmazott stratégiák mellett a leggyakoribb részvénykibocsátási stratégiák a házastársak eltávolítása és az otthoni hitelkeretek (HELOC).
A házastársi leválasztás az a folyamat, amellyel az ingatlan címe az adós házastársának nevére változik. Ez a stratégia lehetővé teszi az adós számára, hogy feleségének nevében feladási keresetet nyújtson be az ingatlanra, amelynek feltételezhetően nincs adóssága vagy kevés adóssága van. Noha ez a stratégia nem gördülékeny módszer a vagyon védelmére a hitelezőktől, ez egy egyszerű és hozzáférhető eszközvédelmi stratégia sok jelentős adósságot kezelő háztulajdonos számára.
A háztartási hitelkeretek lehetővé teszik a tulajdonos számára, hogy hitelkeretként használja otthonában a saját tőkét. A HELOC egyfajta második jelzálogkölcsön, amely a lakáscélú tőkét, vagy a ház értékének és a fennmaradó jelzálogkölcsön-egyenlegnek a különbségét használja hitelkeret biztosítékának. A HELOC funkcióban a pénzeszközök a hitelkártyához hasonló módon működnek. A HELOC-ot kiadó bank a háztulajdonos számára számos lehetőséget biztosít e pénzeszközök felhasználására, ideértve a bank által kibocsátott, a számlához kötött hitelkártyát is. Míg a HELOC-k vonzó előnyöket kínálnak, ideértve a változó kamatlábakat, és bizonyos esetekben alacsony vagy egyáltalán nem zárási költségeket, veszélyeztethetik a hitelfelvevőket is abban, hogy otthonukban elveszítsék a tőkét.
Példa a tőkeemelésre
Tegyük fel, hogy egy ház 500 000 dollárt ér, és a tulajdonos 100 000 dollár mentességet kérhet az ingatlan alól. Jelzálog nélkül a háztulajdonos hitelezője 400 000 dollár összegű zálogjogot helyezhet a házra, azaz a fennmaradó összeg kevesebb, mint az adómentesség. Jelzálogkölcsön mellett azonban a hitelező nem fog tudni zálogjogot helyezni ehhez az összeghez azon biztonsági kamat miatt, amelyre a jelzálogkölcsön-hitelező jogosult.
