A rögzített kamatozású adósságfinanszírozást támogató kereskedelmi ingatlanbefektetőknek alkalmanként fizetési büntetést kell fizetniük, amikor tartozásaikat a hitel lejáratának lejárta előtt rendezik. A különféle előrefizetési lehetőségek közül a kudarc a legnagyobb rugalmasságot és potenciális pénzügyi nyereséget kínál, amikor a kamatlábak emelkednek.
Mi az elítélés?
Az elidegenítés, amint a neve is sugallja, egy olyan módszer, amely csökkenti a szükséges díjakat, amikor a hitelfelvevő úgy határoz, hogy előre fizeti a rögzített kamatozású kereskedelmi ingatlanhitelt. A hitelezőnek a készpénz kifizetése helyett a hitelezési lehetőség lehetővé teszi a hitelfelvevőnek, hogy másik pénzforgalmi eszközt cseréljen a kölcsön eredeti biztosítékára.
Az új biztosítékok (általában kincstári értékpapírok) általában sokkal kevésbé kockázatosak, mint az eredeti kereskedelmi ingatlanok. Ebben a forgatókönyvben a hitelező sokkal jobb helyzetben van, mert ugyanazt a cash flow-t kapja, és cserébe sokkal jobb, kockázattal igazított befektetést kap. Noha a hitelképesség elhárítása a hitelező számára egyértelmű, a hitelfelvevők is jelentős előnyökkel járhatnak. Ha a kölcsönök kamatlába meghaladja a jelzálog kamatlábait, akkor a hitelfelvevők értéket hozhatnak létre, és készpénzt zsebükbe tehetnek előre. Mivel a kudarc az opcionális ingatlanhitel tárgyalása során felkínált lehetőség, a hitelfelvevőknek fontolóra kell venniük ezt annak érdekében, hogy megőrizzék a finanszírozásukkal történő értékteremtési lehetőséget.
A leszerelés oka
A változó kamatozású kereskedelmi ingatlan kölcsönök megfelelő módszer a rövid távú igények finanszírozására, például építési vagy hídfinanszírozásra, amelyet tőke kölcsön adnak az ingatlantulajdonosoknak a lízing szakaszában; akkor fizetik vissza, ha az ingatlan végül pénzforgalommal jár.
Noha a kamatlábkockázat magas, és a pénzügyi mélypontnak nincs korlátja, egyes hitelfelvevők hosszú távú, változó kamatú finanszírozást vállalnak. Ez gyakran akkor fordul elő, amikor nagy a valószínűsége annak, hogy a cash flow-val rendelkező ingatlan eladásra kerül a hitel lejáratának lejárta előtt.
A hitelfelvevők számos okból használnak változó kamatozású finanszírozást. Ennek egyik jelentős oka az előre fizetési büntetések megkerülése, amelyeket a hitelezők megkövetenek a fix kamatozású adósság előrefizetésekor. A változó kamatozású finanszírozásnál a hitelezők nem vállalnak újrabefektetési kockázatot, mivel a hitel kamatlába a piacon változik. A visszafizetés után az alapokat újra ugyanolyan piaci kamatlábbal lehet kölcsönözni.
Kockázatok a hitelezők számára
A fix kamatozású finanszírozás pénzügyi veszteségeket okozhat vagy csökkentheti a hitelező hozamát, amikor a tőkét visszafizetik, majd alacsonyabb piaci kamatlábbal kölcsönzik ki. Az újrabefektetési kockázat miatt a hitelezők általában valamilyen előrefizetési büntetést követelnek azoktól, akik rögzített kamatot vesznek fel. Eredetileg a hitelezők „hozamfenntartást” igényeltek, amely azt diktálta, hogy a hitelfelvevők a kölcsön lejáratáig hátralévő időszakban fizetsék az előre fizetett tőke kamatkülönbségét (a hitel kamatlába és az uralkodó piaci kamatláb között). Mivel az új jelzálogkölcsönökből származó lehetőségek és pénzügyi költségek szükségesek, a kudarcot úgy tervezték, hogy kiküszöbölje az újrabefektetési kockázatot és az előre fizetett tőke újbóli kölcsönadásának szükségességét.
A leszerelés lehetővé teszi a hitelfelvevők számára, hogy a kölcsönök fedezetét olyan eszközökkel cseréljék ki, amelyek ugyanolyan cash flow-kat nyújtanak, mint az eredeti hitel. Ez az eszközcsere lehetővé teszi a hitelezők számára, hogy a kölcsön futamideje alatt továbbra is megkapják a várható hozamot anélkül, hogy új kölcsönzési lehetőségeket kellene találniuk az előre fizetett tőke helyett. Mint korábban már említettük, egy kevésbé kockázatos eszköz (amerikai kincstári helyettesítés kereskedelmi ingatlan helyett) cseréje csökkenti a hitelező befektetésének általános kockázatát. Ez még nagyobb előny az intézmények számára, amelyek értékpapírosítják ezeket a jelzálogokat. Azáltal, hogy növekszik annak a valószínűsége, hogy a befektetők megkapják az összes szerződéses kamat- és tőketörlesztést, a csúszás jelentősen növeli a jelzáloggal fedezett értékpapírok értékét, valamint a hitelezők nyereségét.
Előnyök és kérdések a hitelfelvevők számára
A hozamfenntartással ellentétben a kudarc a fejlett potenciállal bír a hitelfelvevők számára, amikor a piaci kamatlábak megemelik a szerződéses hitelkamatlábat. A hozam fenntartását büntetésnek nevezik, mivel a hitelfelvevők valamilyen típusú fizetést fizetnek, függetlenül attól, hogy a piaci kamatlábak milyen irányba mozognak. Ez általában a hozamfenntartási számítás vagy az előre fizetett összeg százalékában megadott érték közül a nagyobbikban van felépítve. Mivel a kudarchoz szükség van kincstári kötvények megvásárlására, a kamatlábak mozgása közvetlenül befolyásolja ezen eszközök költségeit, és meghatározza, hogy az esedékes fizetés esetén a kudarc költséget jelent-e vagy váratlan esemény.
A legtöbb esetben a leszerelés a hitel hátralévő futamidejével megegyező futamidejű államkötvények vásárlását vonja maga után, olyan kamatozású kamatlábakkal, amelyek biztosítják a szükséges jövedelmet a szerződéses időszakos kamat- és tőketörlesztések kiegyenlítéséhez. Ezeket a kötvényeket ezután egy olyan hitelviszonyt megtestesítő vagyonhoz rendelik, amely az időszakos cash flow-kat továbbítja a hitelezőnek, amíg a kötvények lejárnak. A kölcsönök lejáratához szükséges kötvények kamatlábainak és a piaci kamatlábak közötti különbségtől függően a kincstári kötvények diszkont vagy prémium kereskednek.
A kamatlábak emelkedésével a kincstári kötvények (vagy bármilyen fix kamatozású befektetés) elveszítik értéküket és olcsóbbak lesznek. Amikor ez megtörténik, a hitelfelvevők a kölcsön visszafizetéséhez szükségesnél kevesebbet vásárolhatnak meg a szükséges kötvényeket, ami további készpénzt eredményez a zsebében. Fordított helyzetben, amikor a kamatlábak csökkennek, a fix kamatozású beruházások drágábbak lesznek. Ez megköveteli a hitelfelvevőtől, hogy az előlegfizetéskor meghaladja a hitel egyenlegét. A negatív oldalról a hozamfenntartási számítás pontosan ugyanolyan összegű kiegészítő tőkét fog eredményezni, amely a hitel lebonyolításához szükséges. Ez nem veszi figyelembe azokat a tranzakciós költségeket, amelyek a kölcsön lebonyolításához szükséges kötvények megvásárlásával járnának. Ezek a költségek a licit-ask terjedésétől vagy a kötvények kínálatának és kínálatának erőitől függően változnak. Felfelé fordítva, a leszerelés jótékony hatású, míg a hozam fenntartásához továbbra is némi büntetést kell fizetni.
A törlesztési lehetőség a fix kamatozású hitelfelvevők számára előnyöket kínál azokhoz képest, akik hozamfenntartást vagy hosszú távú, változó kamatú finanszírozást választanak. Ez jó taktikai döntés azoknak a hitelfelvevőknek, akik úgy érzik, hogy képesek előre jelezni a kamatláb-változásokat. Ez jó választás az ingatlanbefektetők számára is, akik tudják, hogy rövid távon eladniuk kell ingatlanjaikat, ám aggódnak az adósságszolgálat esetleges növekedése miatt, ha változó kamatozású adósságot választanak.
A portfólió szintű adósságot (egy olyan kölcsönt, amelyet több kereskedelmi ingatlan biztosítékkal él) használó hitelfelvevők úgy találják, hogy a hitelezők néha megkövetelik a hitelfelvevőktől, hogy a hitel nagyobb hányadát fizessék vissza, mint egy eszköz értékű hozzájárulása a portfólióhoz. Ez a helyzet akkor adódik, amikor a hitelező úgy véli, hogy a hitelfelvevő egy olyan eszközt értékesít, amely kevésbé kockázatos, mint a portfólióban fennmaradó eszköz. Mivel a portfólió kockázatosabbá válik, annál kevésbé kockázatos, mint a birtokában, a hitelezőknek egy előre fizetési összegre van szükségük, amely kompenzálja őket a nagyobb kockázat viselésével, hatékonyan csökkenti a fennmaradó portfóliót és csökkenti a befektető tőkeáttételi hozamát.
Mivel a leszerelés kevésbé kockázatos eszköz cseréjét eredményezi, mint a biztosíték, a hitelfelvevők az eszköz eladása után ugyanazt a hányadot tudják megtartani a portfólióban. A hitelező egyetértésével növelheti a fennmaradó eszközök adósságának százalékát, amikor a követelés végrehajtásra kerül.
A hitelfelvevők további előnye, hogy a hitelezők általában nem igényelnek semmiféle fizetést, sem előre, sem pedig a hitelkamatlábak növelésével, hogy megkapják a kudarcot. Ha a kamatlábak emelkednek, akkor a hitelfelvevő értékteremtési potenciállal rendelkezik; ezért elképzelhető, hogy a hitelezők kártérítést kérhetnek az opció eladásáért.
Alsó vonal
A hitelfelvevőknek tisztában kell lenniük előrefizetési lehetőségeikkel, hogy a helyes vagyonkezelési döntéseket meghozhassák. Például a jelentős kamatláb-emelési periódusokban előnyösebb lehet a nem optimális kereskedelmi eszköz eladása, mivel a kölcsön veszteségével létrehozott érték miatt. A hátrányos szempontból érdemes lehet megtartani egy eszközt, még az értékoptimalizálás után is. Az előtörlesztéshez a kölcsönre fordított idő közvetlenül befolyásolja az előtörlesztési költségeket. Ha minden egyenlő, az előre fizetendő büntetések idővel eloszlanak.
A kereskedelmi ingatlan kölcsön feltételeinek tárgyalásakor a hitelfelvevőknek kérniük kell a lehetőséget arra, hogy le tudják fizetni fix kamatú kölcsönüket, még akkor sem, ha nem szándékoznak a kötelezettség futamideje előtt megfizetni. Az a különbség, amelyet a bukásmód nyújt az egyéb előrefizetési lehetőségekkel szemben, jelentős annak köszönhető, hogy képes a jövedelemtermelő esemény létrehozására, amikor a piaci kamatlábak emelkednek. Elképzelhető, hogy a kamatlábak emelkedésének időszakában az olyan ingatlantulajdonosok, akik a rögzített kamatú finanszírozást részesítik előnyben, adósságkötelezettségeik révén nyereséget hozhatnak, amely több mint ellensúlyozhatja az ingatlanértékek csökkenését. Azok a befektetők, akik pénzügyi tőkeáttételt használnak rögzítendő, majd eladásra kerülő ingatlan megvásárlására, a rögzített kamatozású finanszírozást a leszerelési lehetőséggel fontolják meg a rövid távú, változó kamatú finanszírozás vonzó alternatívájaként.
