Mik a jelzáloggal fedezett értékpapírok (CMBS)?
A kereskedelmi jelzáloggal fedezett értékpapírok (CMBS) olyan fix kamatozású befektetési termékek, amelyeket a lakóingatlan helyett inkább a kereskedelmi ingatlanok jelzálogjai fedezik. A CMBS likviditást biztosíthat az ingatlanbefektetőknek és a kereskedelmi hitelezőknek egyaránt.
Mivel nincsenek szabályok a CMBS struktúrájának szabványosítására, ezek értékelése nehéz lehet. A CMBS alapjául szolgáló értékpapírok tartalmazhatnak számos, eltérő feltételekkel, értékkel és ingatlan típusú kereskedelmi jelzálogkölcsönt - például többlakásos házak és kereskedelmi ingatlanok. A CMBS kevesebb előrefizetési kockázatot kínálhat, mint a lakossági jelzáloggal fedezett értékpapírok (RMBS), mivel a kereskedelmi jelzálogkölcsönök futamideje általában rögzített.
Hogyan működnek a kereskedelmi jelzáloggal fedezett értékpapírok
A biztosítékkal fedezett adósságkötelezettségekkel (CDO) és a biztosítékolt jelzálogkötelezettségekkel (CMO) hasonlóan a CMBS kötvények formájában is történik. Azok a jelzálogkölcsönök, amelyek egyetlen kereskedelmi jelzáloggal fedezett biztosítékot képeznek, nemteljesítés esetén biztosítékként járnak el, a tőke és a kamatok a befektetőkre hárulnak. A hitelek általában egy vagyonkezelő társaságon belül helyezkednek el, és tartalmuk, ingatlan típusuk és összegeik szerint nagyon diverzifikáltak. A CMBS-ben értékpapírosított mögöttes hitelek között szerepelnek kölcsönök ingatlanoknak, például apartmanházaknak és komplexumoknak, gyáraknak, szállodáknak, irodaházaknak, irodaparkoknak és bevásárlóközpontoknak, gyakran ugyanazon a bizalmon belül.
A jelzálogkölcsön általában vissza nem fizetendő adósság - bármilyen fogyasztói vagy kereskedelmi adósság, amelyet csak fedezet biztosít. Nemteljesítés esetén a hitelező a biztosítékon túl nem vehet igénybe a hitelfelvevő vagyonát.
Mivel a CMBS összetett befektetési eszközök, sokféle piaci résztvevőt igényelnek - ideértve a befektetőket, az elsődleges szolgáltatót, a főszolgáltatót, a speciális szolgáltatót, az irányító igazolás birtokosát, a vagyonkezelőket és a hitelminősítő intézeteket. Ezen játékosok mindegyike sajátos szerepet tölt be annak biztosítása érdekében, hogy a CMBS megfelelően működjön.
A CMBS piaca az Egyesült Államok teljes fix kamatpiacának körülbelül 2% -át teszi ki.
A CMBS típusai
Azok a jelzálogkölcsönök, amelyek visszatérítik a CMBS-t, a hitelkockázat szintje alapján részletekre vannak besorolva, amelyek tipikusan az elsőbbségi vagy a legmagasabb minőségi besorolástól az alacsonyabb minőségi besorolásig terjednek. A legmagasabb színvonalú részletek kamatot és tőkefizetést egyaránt kapnak, és a legalacsonyabb kapcsolódó kockázattal járnak. Az alacsonyabb részletek magasabb kamatlábakat kínálnak, de a nagyobb kockázatot vállaló részletek ugyancsak felszívják a potenciális veszteségek nagy részét, amely akkor fordulhat elő, ha a részvények csökkennek a rangsorban.
A CMBS struktúrájának legalacsonyabb részletében a portfólió kockázatosabb és lehetőleg spekulatív hitelei lesznek. A CMBS struktúrájának megtervezésében részt vevő értékpapírosítási folyamat fontos mind a bankok, mind a befektetők számára. Ez lehetővé teszi a bankok számára, hogy összesen több kölcsönt bocsássanak ki, és könnyű hozzáférést biztosít a befektetőknek a kereskedelmi ingatlanokhoz, miközben nagyobb hozamot biztosítanak számukra, mint a hagyományos államkötvények.
A befektetőknek meg kell értenie azonban, hogy egy vagy több CMBS-hitel nemteljesítése esetén a legmagasabb részletet teljes egészében, kamattal kell kifizetni, mielõtt az alacsonyabb részletek bármilyen pénzeszközt megkapnak.
Kulcs elvihető
- A CMBS-t a lakóingatlan helyett inkább a kereskedelmi ingatlanok jelzálogjellel biztosítják. A kereskedelmi jelzáloggal fedezett értékpapírok kötvények formájában vannak, és az alapul szolgáló hitelek általában vagyonkezelői alapokon helyezkednek el. a befektetők felé - nemteljesítés esetén.
A CMBS kritikája
Általában csak a nagyon gazdag befektetők fektetnek be a CMBS-be, mivel itt nincs sok lehetőség az átlagos befektető számára. Nehéz megtalálni olyan befektetési alapokat vagy tőzsdén kereskedett alapokat (ETF), amelyek kizárólag ebbe az eszközosztályba fektetnek be, bár sok ingatlanbefektetési alap portfóliójának egy részét a CMBS-be fekteti.
A CMBS-re vonatkozó követelmények
Az értékpapír-piaci tőzsdebizottság (SEC) és a pénzügyi ágazat szabályozó hatósága (FINRA) 2016 decemberében új rendeleteket vezetett be a CMBS egyes kockázatainak enyhítésére, fedezeti követelmények létrehozásával a fedezett ügynöki ügyletekre, ideértve a biztosítékolt jelzálogkötelezettségeket.
