Két alapvető választási lehetősége van, ha pénz megtakarítás vagy pénz megtakarítás céljából refinanszírozza jelzálogát. Először: ha egyszerűen újrafinanszírozza meglévő hitelét alacsonyabb kamatláb elérése érdekében, vagy megváltoztatja a feltételeket, akkor kamatláb-és lejáratú refinanszírozásnak nevezzük. Másodszor, akkor érdemes kinyernie a ház tőkéjének egy részét - például felújítás elvégzéséhez, tartozások lefizetéséhez vagy a főiskolai költségek megfizetéséhez - készpénz-kölcsön segítségével. A következő refinanszírozási lehetőségek hogyan befolyásolhatják pénzügyi helyzetét.
A jelzálog-refinanszírozás alapjai
Gondoljon az újrafinanszírozásra, mint egy meglévő jelzálog pótlására egy másikra, vagy egy pár jelzálog konszolidálására egyetlen kölcsönbe. Ki a régi (jelzálog) és az új, mint mondják. Az újrafinanszírozás után a régi kölcsön (vagy kölcsönök) kifizetésre kerül, és egy új kölcsön váltja fel.
Kulcs elvihető
- Az alapvető lehetőségek a jelzálog refinanszírozásánál a készpénz-kiáramlás vagy a kamatláb-refinanszírozás.A házban lévő tőke egy részét készpénzkibocsátási refinanszírozással vonhatja ki.A kamat- és lejáratú refinanszírozás során a hitelfelvevő cseréli az aktuális kölcsön a jobb feltételekkel. A készpénz-kölcsönök általában hozzáadott díjakkal, pontokkal vagy magasabb kamatlábbal járnak, mert nagyobb kockázatot hordoznak a hitelezőnek. Lehetséges, hogy extra pénzéből kinyerhet némi pénzt az új refinanszírozás nélkül. készpénz-kölcsön kölcsönének felhasználásával kihasználva az alapok átfedését az egyik hitel végén és a másik kezdetén.
Számos oka van annak, hogy fontolóra vegye a refinanszírozást. A pénz megtakarítása nyilvánvaló. 2008 augusztusában az átlagos 30 éves fix jelzálogkölcsön kamatlába 6, 48% volt. A pénzügyi válság után az azonos típusú jelzálog kamatlába folyamatosan csökkent. 2012 decemberére a 30 éves rögzített jelzálográtát majdnem felére csökkentették, négy évvel korábban, 3, 35% -ra. A 2017. évi átlagos kamatláb 3, 99% -ot tett ki. Freddie Mac szerint 2018-ra 4, 54% -ra nőtt. De még ezek a magasabb kamatok is alacsonyabbak lehetnek, mint amilyenek lehetnek az idősebb jelzálogkölcsönöknél.
2019 márciusában a jelzálogkamatok 4, 27% -ra estek, ami egy 60 hetes mélypont. A jelzálogkölcsönökkel foglalkozó szövetség szerint a 2019. március 29-ig záruló héten a jelzálogkölcsön-kérelmek 18, 6% -kal növekedtek. A refinanszírozási szint az összes kérelem 39% -át 47, 4% -ra emelkedett, ami 2016. november óta a legmagasabb. (A jelzálog-refinanszírozás legutóbbi legnagyobb hulláma 2011-től 2013-ig és 2015-től 2016-ig ért el, amikor a kamatlábak rekordmagasságokhoz közel voltak.) A refinanszírozási index a következő héten az összes pályázat 44, 1% -ára esett, az alacsony hitelfelvételi költségek és az erős munkaerőpiac továbbra is ösztönzi az alkalmazásokat.
A történelem folyamán a kamatlábak továbbra is viszonylag alacsonyak, és ez fontos oka az idősebb, magasabb kamatozású jelzálogkölcsönökkel rendelkező háztulajdonosoknak (vagy azoknak, akiknek lakóingatlanja megnövekedett, vagy akiknek sokkal jobb hitelminősítése van, mint amikor eredetileg finanszírozták otthonaikat), hogy refinanszírozási lehetőségeket vizsgáljanak. Most.
Ha a kamatlábak magasabban mozognak, akkor a refinanszírozás lehetőséget kínál arra, hogy az állítható kamatozású jelzálogkötvényt fix kamatozásúvá alakítsák át, hogy rögzítsék az alacsonyabb kamatú kifizetéseket, még mielőtt a kamatlábak még magasabbra emelkednének. A kamatlábak jövőbeli irányának előrejelzése azonban még a legtapasztaltabb közgazdászok számára is gyakran kihívást jelent.
Kifizetés vs. kamatláb és lejáratú refi
Két alapvető refinanszírozási hitel létezik. A legegyszerűbb és legegyszerűbb a kamatláb és a lejáratú refinanszírozás. Ebben az esetben a tényleges pénz nem váltja át a tulajdonosokat, a kölcsönhez kapcsolódó díjakon kívül. A jelzálog mérete változatlan; egyszerűen csak a jelenlegi jelzálogkölcsön feltételeit cseréli újabb (feltehetőleg jobb) feltételekre.
Ezzel szemben készpénz-utófinanszírozás esetén az új jelzálog nagyobb, mint a régi. Az új kölcsönfeltételek mellett Ön szintén előrehaladott pénz - hatékonyan hozza ki tőkéjét készpénz formájában otthonából.
A kamat- és lejáratú refinanszírozásra nagyobb hitel / érték arányban (a hitel összegét el kell osztani az ingatlan becsült értékével). Más szóval, könnyebb megszerezni a kölcsönt, még akkor is, ha rosszabb hitelkockázatot jelent, mert nagy százalékban kölcsönzött az otthonának.
Gondolkodjon alaposan, mielőtt pénzeszköz-kölcsönt szerezne beruházás céljából, mivel nincs értelme pénzeszközeit CD-hez helyezni, amely 2, 5% -ot keres, ha jelzálogkölcsönének kamata 5% vagy 6%.
A készpénz-kölcsönök szigorúbbak. Ha az otthonában felhalmozott tőke egy részét készpénz formájában kívánja visszafizetni, akkor valószínűleg ez költségekbe kerül - mennyiben függ az, hogy mekkora tőkét épített fel otthonában, és a hitelképességét.
Ha például egy hitelfelvevő FICO-pontszáma 700, a hitel-érték arány 76%, és a kölcsönt pénznek tekintik, a hitelező 0, 750 pontot adhat a kölcsön előzetes költségéhez. Ha például a kölcsön összege 200 000 dollár lenne, a hitelező 1500 dollárt hozzáadna a költségekhez. (Minden hitelező különbözik.) Alternatív megoldásként a hitelfelvevő magasabb kamatot fizethet - 0, 125–0, 250% -kal többet, a piaci körülményektől függően.
Miért a szigorúbb kifejezések? Mivel Casey Fleming, a C2 Financial Corporation jelzálogkölcsön-tanácsadója és a Hitel útmutató: Hogyan lehet a lehető legjobb jelzálogkölcsönt megszerezni , szerint a készpénz-kölcsönök nagyobb kockázatot hordoznak a hitelezőnél. Fleming szerint
„Statisztikailag egy hitelfelvevő sokkal nagyobb valószínűséggel sétál el otthonától, ha bajba kerül, ha már kihúzta tőkét. Különösen igaz, ha többet vonzott ki, mint amennyit eredetileg befizetett az előlegbe. Következésképpen minden olyan kölcsönt, amelyet pénzeszköz-kifizetésnek tekintnek, magasabb az ára, hogy tükrözze ezt a kockázatot, mindaddig, amíg nincs annyi tőke, hogy a hitelfelvevő valószínűleg már nem jár el. "
De a magasabb hitelképesség és az alacsonyabb hitel / érték arány megváltoztathatja a számokat az ön javára. Például egy 750-es hitelképességű és 60% -nál kevesebb hitel / érték arányú hitelfelvevő nem számít fel további költségeket a készpénz-kölcsönből; A hitelezők úgy vélik, hogy valószínűbb, hogy nem teljesíti a hitel nemteljesítését, mint ha kamatláb-és lejáratú refi-veget tesz.
Lehet, hogy a kölcsön készpénz-kölcsön, még akkor sem, ha nem kap pénzt. Ha hitelkártyákat, autós kölcsönöket vagy bármi mást fizet, amely eredetileg nem volt a jelzálog része, akkor a hitelező valószínűleg készpénz-kölcsönnek tekinti azt. Ha két jelzálogkölcsönt konszolidál - és az egyik eredetileg cash-out kölcsön volt -, az új konszolidált kölcsönt szintén cash-out-ként kell besorolni.
Még egy ok arra, hogy elgondolkodjunk kétszer a készpénz-kifizetéseknél: A készpénz-refinanszírozás negatívan befolyásolhatja a FICO pontszámát.
83%
A jelzálog-refinanszírozások száma, amelyek 2018. negyedik negyedévben pénzkifizető hitelek voltak.
Több amerikai választja a Cash-Out refinanszírozást
Bár sok személyi pénzügyekkel foglalkozó szakértő azt tanácsolja, hogy ne szüntesse meg otthonának saját tőkéjét pénzforgalmi refinanszírozás során, a legfrissebb adatok azt mutatják, hogy sok amerikai választja ezt a kölcsöntípust. A Freddie Mac negyedéves refinanszírozási statisztikái azt mutatták, hogy 2018 negyedik negyedévében (2019. márciusában jelent meg) a készpénz-felvevő hitelfelvevők az összes refinanszírozási hitel 83% -át képviselték, ami a legmagasabb 2007. harmadik negyedév óta.
Ezen refinanszírozások közül sok nem kamatcsökkentésre irányult. Az alapok leggyakoribb felhasználása a lakásfelújítás vagy a számlák és tartozások fizetése volt. A beváltás további okai közé tartoztak a főiskolai költségek, az autóvásárlások és az üzleti beruházások fizetése.
Érdekes jelzálog-refinanszírozási kiskapu
Jelzálogkölcsönének segítségével előállíthat egy kevés pénzt a refinanszírozásból anélkül, hogy azt kifizetési hitelnek tekintnék (és ehhez hozzáadott többletdíjakat generálhatna). Alapvetően úgy működik, hogy kihasználja az alapok átfedését az egyik hitel végén és a másik kezdetén. Ez egy bonyolult folyamat, amely érinti a letéti számlákat, ezért figyeljen oda Fleming leírására:
„Megengedhető, hogy a bezárási költségeket refinanszírozási ráta / időtartam alatt finanszírozza. A legtöbb hitelező megengedi, hogy ezek a zárási költségek tartalmazzák az előre fizetett költségeket, például az előre fizetett kamatot, a meglévő jelzálog fizetetlen felhalmozott kamatát, a letéti számla előfinanszírozásához szükséges pénzt, és akár ingatlanadókat és biztosításokat is, ha megfelelő időben.
„Amikor újrafinanszírozza, a meglévő jelzálog felhalmozódott kamatát fizeti ki annak kifizetésének napjáig. Az új kölcsön kamatát előre fizeti a finanszírozás napjától a következő hónap első napjáig, majd a következő hónapban nem fizeti ki. Ezért az új kölcsön keretében egy hónapos kamatot finanszírozott a jelzálogához.
„Ha van leányvállalata (vagy letéti számlája) a meglévő jelzáloggal történő biztosítások és adók kifizetéséhez, akkor a meglévő hitelező egy részét birtokolja pénzéből - legalább néhány hónap adókat és biztosításokat. Ha újrafinanszíroz, az új hitelezőnek némi pénzre lesz szüksége az adó- és biztosítási számlák esedékességekor, tehát előzetesen pénzt fognak kérni. Ezt általában finanszírozhatja.
„Ezután, miután a kölcsön lezárult, a régi hitelező - aki pénzt tart egy részén - küld egy számlát, amely megegyezik a letéti számlájának egyenlegével, amikor kifizette a kölcsönt. Készpénz!
„Továbbá, mivel a díjak egy része kicsit megváltozik a finanszírozásig, a legtöbb hitelező enged egy kicsit - akár 2000 dollár készpénzig történő letétbe helyezést anélkül, hogy a kölcsönt kifizetésnek tekintik.
"Mindez azt jelenti, hogy finanszírozhat olyan" költségeket ", amelyek valójában nem a hitel keletkezésének költségei, hanem inkább a kölcsön birtoklásának költségeit jelentik. Egy 200 000 dolláros kamatlábú / lejáratú kölcsönnél nagyon kivitelezhető körülbelül 4000 dollár készpénz előállítása - megfelelő körülmények között, ha azt gondosan szerkesztik -, készpénzkifizetés nélkül. ”
Alsó vonal
Önnek, mint kölcsönfelvevőnek az a felelőssége, hogy elegendő ismerettel rendelkezik ahhoz, hogy megvitassa a lehetőségeket a hitelezővel. A legtöbb ember számára a legjobb pénzügyi lépés a készpénz-kölcsön hozzáadott költségeinek elkerülése. Ha konkrét oka van a készpénznek a házból való kivonására, akkor a készpénz-kölcsön is értékes lehet, de ne feledje, hogy a hitel folyamán kamatként fizetendő többletösszeg rossz ötlet lehet.
