Első pillantásra azt gondolhatja, hogy az ingatlanportfóliókezelő hasonló minden pénzügyi eszközkezelőhöz. Az ingatlan-részvényportfólió vagy az alapkezelés azonban radikálisan különbözik a részvények, kötvények vagy befektetési alapok kezelésétől.
Ellentétben a részvénykezelőkkel, akik kutatást végeznek és azt a valószínűséget kezelik, hogy meg tudják felelni a megfogalmazott stratégiának, az ingatlankezelőknek segíteniük kell a lehetőségek meghatározásában és kihasználásában az ingatlanszinten. Az ingatlankezelők nemcsak felelősek az eszközallokációért, a kockázatkezelésért és az ügyletekért, hanem azért is, hogy közvetlenül kezeljék a rajta található földterületeket és építményeket.
Tehát az ingatlan vagyonkezelés, a hagyományos pénzkezeléssel ellentétben, tapasztalt személyeket igényel, akik optimalizálhatják az ingatlanok értékét. Valójában sok szempontból az ingatlankezelő sokkal inkább olyan, mint egy vállalati vezérigazgató, vállalkozást vagy létesítményt vezet. Ezzel szemben egy hagyományos pénzkezelő ismeri egy adott terület vagy ágazat készleteit, de nem vesz részt a társaságok működésében.
Gondolod, hogy az ingatlanportfólió-kezelés karrierje megfelelő lehet Önnek? Olvassa tovább, hogy többet megtudjon.
Ingatlan portfóliókezelés
Az ingatlankezelők képzése és tapasztalata hasonló a többi alapkezelőhöz. Ez azonban nem azonos abban, ahogyan ezeket a képességeket felhasználják a portfólió teljesítményének biztosítására. A portfóliókezelőket gyakran úgy értékelik, hogy képesek a megfelelő kockázattal korrigált hozamot és a portfólió diverzifikációját biztosítani a kiváló eszközallokáció és -kiválasztás révén.
Ezenkívül az ingatlanportfóliókezelők értéket adnak az ügyfeleknek a befektetői tőke leghatékonyabb felhasználásának biztosításával, valamint az ügyfelek tájékoztatásával a jobb teljesítménymérés és akár a cash flow előrejelzés révén. Az ingatlanbefektetési alapkezelő, kivéve az ingatlanbefektetési alapot (REIT) és az alapkezelők alapjait (amelyek teljesítményét az a képesség mérlegeli, hogy fel tudják mérni a többi kezelőnek a stratégia megtervezésére és végrehajtására való képességét), az ingatlanbefektetési alapkezelő lényegében a vagy saját vállalkozása, ingatlanszintű stratégiákat készít és hajt végre az ő felelősségi körébe tartozó eszközökre.
Befektetési kiválasztási stratégiák
Az ingatlanportfóliókezelők az eszközallokációt és az eszközválasztást nem azáltal, hogy megértsék a piaci dinamikát és az egyes iparágakban működő vállalatokat, hanem azért, hogy az ingatlan alapvető szakértői legyenek. Tanulnak a helyi régiókban és a különféle kereskedelmi földhasználatban: irodai, ipari, szállodai, kiskereskedelmi, valamint egyszemélyes és többcsaládos lakóövezetekben. A piac legyőzése, a diverzifikáció biztosítása és a megfelelő kockázattal korrigált hozamok biztosítása érdekében az ingatlanportfóliókezelőknek fogadást kell hozniuk a regionális vagy helyi ingatlanpiacokon, és több eszközből álló portfóliók esetén a megfelelő ingatlankeveréket.
Ezért sok alapkezelő konkrét régiókra vagy ingatlanfajtákra összpontosít; néhány nagyobb ingatlan vagyonkezelő régiós vagy földhasználat szerint szervezi az idősebb alkalmazottaikat és a támogató személyzetet. Az ilyen módon történő megszervezés célja annak biztosítása, hogy a piaci lehetőségeket meg lehessen határozni, majd a megfelelő ingatlanválasztáshoz és az eszközök származtatásához fordítani.
Az ingatlanok megszerzésének módja az egyik legfontosabb módja annak, hogy az ingatlan alapok eltérjenek a hagyományosabb befektetésektől. A tőzsdei kereskedőkhez hasonlóan az ingatlan alapok felvásárlási szakemberekkel is felkutatják és végrehajtják az ingatlanügyleteket. Ezek az akvizíciós személyzet általában egy meghatározott alapnál dolgoznak, vagy regionális vagy eszköz-típus szerint vannak szerveződve.
Mivel a legtöbb ingatlanbefektetési alap tulajdonosa az összes ingatlan (vagy annak jelentős része) az ingatlanoknak, a portfóliókezelők gyakran közvetlenül vesznek részt az akvizíciós folyamatban. Mivel a portfóliókezelők felelőssége az ingatlanstratégia kidolgozása és végrehajtása, közvetlenül be kell vonni az összes befektetési folyamatba, ideértve az akvizíciókat, a finanszírozást, a diszpozíciókat és a létesítményekkel kapcsolatos döntések meghozatalát. Az ingatlanbefektetési kezelési folyamatok széles körének és mélységének megkönnyítése érdekében a portfóliókezelőknek a befektetett tőkéhez viszonyítva jelentős mennyiségű infrastruktúrára kell támaszkodniuk. Annak érdekében, hogy ezt a lehető leghatékonyabban lehessen megvalósítani, az ingatlan-alapkezelők és az eszközkezelők speciális vagyonkezelési funkciót fejlesztettek ki.
Hogyan működik az ingatlankezelés
Az ingatlan vagyonkezelési funkció olyan ingatlanszintű szakemberekből áll, akik hozzáadott értéket adnak az alapkezelőknek ingatlanszintű stratégia végrehajtásával. A szakemberek szakemberek mind a regionális piaci alapok, mind pedig az egyedi ingatlanfajták területén, és felelnek az őrizetükben lévő eszközök értékének optimalizálásáért. Amellett, hogy portfóliókezelési információkat szolgáltat a helyi kilátásokról és megkönnyíti a tranzakciókat, az eszközkezelő felel az ingatlanszintű teljesítményért.
A költségvetés jóváhagyása és a költségkezelés végrehajtása mellett az eszközkezelők növelik az értéket, ha egy vagy több ingatlan lízingjét irányítják. Noha fekete-fehér ügynek tűnik, a lízing egy komplex funkció, amely elkerülhetetlenül meghatározza az ingatlan és a portfólió értékét. A lízing sikerét nemcsak a lehető legmagasabb bérleti lehetőségek megkeresésével és megvalósításával lehet elérni az egyes ingatlanokon, hanem a portfólióstratégiához igazodó lízingprogram végrehajtásával, miközben fenntartják a legjobb kapcsolatokat a meglévő bérlőkkel.
A lízing egy erősen tárgyalt folyamat, amely magában foglalhatja a bérlő igényeivel ellentétes döntések meghozatalát az ingatlan értékének optimalizálása érdekében. Például az eladásra tervezett ingatlanok esetében a lízing felfüggeszthető egy értékesítési időszak alatt, hogy az új tulajdonosok magasabb potenciális lízingdíjakat vehessenek figyelembe. Ez megnövekedett előrejelzett ingatlanértékekhez és ezért magasabb eladási ajánlatokhoz vezethet.
A növekvő bérleti díjak időszakában a hosszú távú lízinget be lehet zárni a jövedelemorientált ingatlanokra, míg a tőkefelértékelésre összpontosító stratégiák esetén a bérleti feltételek lerövidíthetők a magasabb jövőbeni várható kamatlábak kihasználása érdekében. Az eszközkezelő azon képessége, hogy megvalósítsa a megfelelő bérlői keveréket, lízingstratégiát hajtson végre, amely összehangolja a cash flow-kat a portfólió igényeivel, és kezelje mind a tőkét, mind a működési költségeket, jelentősen befolyásolhatja a portfólió teljes értékét.
Ingatlan-portfóliókezelők vezérigazgatókként
Ha egy ingatlanra különálló társaságként vagy leányvállalatként gondolunk, mindegyik saját stratégiával és teljesítménypotenciállal rendelkezik, akkor megértjük, miért hasonlítanak az ingatlan-részvény-portfóliókezelők a vállalati vezérigazgatókhoz. A vezérigazgatókhoz hasonlóan, akiknek korlátozott tőkeellátást kell elosztani a különféle lehetőségek között a legnagyobb befektetés megtérülésének elérése érdekében, az ingatlanportfóliókezelőknek ugyanazt kell tenniük az általuk kezelt ingatlanokon. A korlátozott mennyiségű erőforrás elosztásának szükségessége olyan helyzetet teremt, amely sok hagyományos vagyonkezelő társaságtól eltér.
Az ingatlanbefektetési alapokban alapvetõ konfliktus merül fel a portfóliókezelõk és vagyonkezelõik között, mivel kissé eltérõ célok elérésére törekszenek. Míg az eszközkezelők szakembereknek fizetnek kompenzációt ingatlanjaik értékének optimalizálásáért, míg a portfóliókezelők általános portfóliókkal jutalmazzák a portfólió megtérülésének és a befektetői elégedettségnek az optimalizálásáért, addig a sikeres ingatlan alapkezelő képes kezelni ezt a konfliktust, és fenntartani a hatékony kezelési csapatot és a portfólió teljesítményét. Ehhez egy jól megtervezett portfólióstratégiát kell megfogalmazni egy jól összekapcsolt vezetői csoporton belül, akik megértik és beépítették az általános befektetési célokat. Ez nehéz feladat lehet minden alap számára, amely jelentősen megnöveli a kezelt ingatlanok számát és összetettségét.
Az is kritikus, hogy az ingatlanportfóliókezelők nemcsak a szükséges tőkeallokációt, az ingatlanválasztást és az egyéb szükséges befektetési készségeket testesítik meg, hanem képesek megfelelő befektetési stratégiákat létrehozni és vezetői készségeket is, hogy a szervezetet ugyanazon portfólió misszió felé mozgósítsák..
Alsó vonal
Ingatlan alapok esetében a vezetés kulcsfontosságú az eszközkezelési tervek végrehajtása mellett, a hagyományosabb alapkezelési gyakorlatok végrehajtása mellett. Az ingatlanbefektetési menedzser számára ez azt jelenti, hogy optimalizálja a portfóliójában lévő ingatlanok értékét, mind a portfólió ingatlanvagyonának kiválasztása, mind azt követő kezelése révén. Az ingatlanportfóliókezelőknek a lehető legnagyobb hozam érdekében el kell osztaniuk erőforrásaikat az általuk kezelt ingatlanok között, és ennek nyomon követésére kell tartaniuk csapataikat. Azok számára, akiknek a készségek megfelelő keveréke van, ez a karrier egyedülálló lehetőségként mutatkozik ki az eszközkezelésben.
