Mi az a fogvatartott ingatlanbefektetési bizalom?
A kötött ingatlanbefektetési bizalom egyszerűen olyan ingatlanbefektetési alap (REIT), amelynek egyetlen társaság tulajdonjogát ellenőrzi. Azok a társaságok, amelyek ingatlantulajdonban vannak üzleti tevékenységükhöz kapcsolódóan, előnyösnek találhatják az ingatlantulajdon összevonását a speciális adókedvezmények REIT-ébe. Ezt az adócsökkentési stratégiát a kiskereskedők és a sok üzlettel vagy fiókkal rendelkező bankok használhatják.
Kulcs elvihető
- A kötött REIT olyan REIT, amely egyetlen társaság több mint 50% -os részesedéssel rendelkezik.A aktív REIT általában leányvállalatok.Mint a REIT, a captive REIT ugyanazokat az adóelőnyöket élvezi, mint a szokásos REIT. Összességében, a captive REIT számvitel összetett lehet. anyavállalat és a kötött REIT leányvállalat. A számviteli és adószakértőknek biztosítaniuk kell, hogy teljes mértékben megfeleljenek minden olyan szövetségi és állami törvénynek, amely magában foglalja a fogva tartott REIT-eket.
A kötött ingatlanbefektetési alapok megértése
Kötött ingatlanbefektetési bizalom hozható létre az ingatlanbefektetési alap (REIT) által kínált adókedvezmények kihasználása érdekében. A vállalatok dönthetnek úgy, hogy a REIT-ben megszerzik vagy átveszik a tulajdonjog irányítását a fogságban való részesülés érdekében. Az irányító vagy elfoglalt státuszt úgy kell meghatározni, hogy a REIT szavazati tulajdonosi részesedésének több mint 50% -a.
Azok a társaságok, amelyek saját ingatlantulajdonuk kezelése céljából kötött REIT-t építenek, általában ezeket bérleti vagy jelzálogkölcsönökként jellemzik. A jelzálogkölcsön-REIT kölcsönös jövedelem ígéretét biztosítja jelzálog tőkével, amely gyakran a REIT bevételének alapja. A társaságok felhasználhatják kötött ingatlanbefektetési alapokat is azáltal, hogy ingatlanokat ruháznak át a REIT-re, majd bérbe adják az ingatlanokat a REIT-ektől.
Ingatlanbefektetési alapok
A fogva tartott REIT egyszerűen olyan REIT, amelynek egyetlen társaság tulajdonjogát ellenőrzi. Ezen túlmenően a fogva tartott REIT egyszerűen REIT. A gazdálkodó egység akkor minősíthető REIT-nek, ha megfelel a Belső Bevételi Szolgálat és a Belső Bevétel Kódex 26. címe bizonyos követelményeinek. A REIT-k lehetnek vagyonkezelői társaságok, egyesületek vagy társaságok, de függetlenül attól, hogy mindkettőt társaságként kell adóztatni.
A belső bevételi kódex lehetővé teszi az összes REIT számára, hogy jövedelmének felosztását a részvényesek között folytassa. Ezáltal a REIT-ek hasonlóak az adószabályok szerinti társaságokhoz, mivel a társaságoknak általában nincs jövedelmük, és az összes jövedelmet a K-1-en keresztül osztják el.
A REIT-eknek számos követelménynek meg kell felelniük a jövedelem-elosztási adó levonásainak igénybevételéhez, amelyek általában a REIT-eket jellemzik. A legfontosabb követelmények közé tartozik:
- Társasági adózás megválasztásaA osztalékokból, kamatból, bérleti díjakból vagy egyéb ingatlanokból származó bruttó jövedelem legalább 90% -aA teljes vagyon legalább 75% -a, amelyet ingatlan vagyon, pénzeszköz-egyenértékesek és állampapírok képviselnek, 100 vagy annál több személy tényleges tulajdonosának kell lennie (az ellenőrző társaságok vezetőt részvényeseknek nevezhetnek ki e követelmény teljesítése érdekében)
Ha egy gazdálkodó egység teljesíti a REIT követelményeit, akkor jövedelmének legalább 90% -át ki kell fizetnie a részvényeseknek, és ennélfogva engedményezheti, hogy a jövedelemeloszlást levonásként vegye figyelembe. A szükséges elosztást követően fennmaradó egyenleget a szükséges társasági adó mértéke adóztatja.
Kiegészítő számvitel
A kötött REIT-eket leányvállalatoknak tekintik, ezért tulajdonjogaikat valamilyen módon figyelembe kell venni az anyavállalat pénzügyi adataiban. Általában három módon lehet leányvállalatokat és leányvállalatokat elszámolni az anyavállalat pénzügyi kimutatásaiban. A társaságok beszámolhatnak konszolidált pénzügyi kimutatásokról, vagy elszámolhatják a tulajdonosi részesedést tőke- vagy költség módszerrel.
Az általánosan elfogadott számviteli elvek (GAAP) szerint a társaságok választhatnak olyan összevont (konszolidált) pénzügyi kimutatásokat, amelyekbe belefoglalják a leányvállalatok pénzügyi szempontjait, ha az anyavállalat a tulajdonosi jogok több mint 50% -át birtokolja. Az anyavállalat számára általában nem előnyös és nem alkalmazható, ha a kötött REIT-et beilleszti a konszolidált pénzügyi kimutatásba, mivel a kötött REIT önmagában részesíti az adókedvezményeket, ami gyakran az oka annak létrehozására. Ezért a kötött REIT tulajdonjogot rendszerint az anyavállalat pénzügyi adataival számolják el, akár tőke-, akár költség módszerrel.
Fogva tartott REIT adókedvezmények
Számos adókedvezmény kapcsolódhat a kötött REIT-adókhoz. A REIT-ek szövetségi adóztatásáról a Belső Jövedelemkódex 26. címe tárgyal, de az államoknak lehetnek saját adószabályai a REIT-ekre is, amelyek növelhetik vagy csökkenthetik az adókedvezményeket.
Általában a kötött REIT anyavállalata levonhatja a kötött REIT-nek fizetett bérleti vagy jelzálogkölcsön-költségeket, ami csökkenti adóköteles jövedelmét. Ez nem feltétlenül hatalmas előny, mivel tipikusan levonja ezeket a költségeket, de hasznos előnyöket hozhat létre a fizetés feldolgozása során, stb. Az egyik legnagyobb előnye az, hogy az anyavállalat az osztalékfizetés egy részét a kötött REIT-től kapja meg. amely potenciálisan alacsonyabb adókulccsal adóztatható.
A fogva tartott REIT élvezi a REIT státusz összes adókedvezményét. Levonhatja a részvényeseknek kiosztott jövedelmének legalább 90% -át. Ezenkívül a fennmaradó jövedelem után fizeti a szövetségi társasági adó mértékét is.
A fogva tartott REIT-eket szabályozó törvények
Mivel a kötött REIT leányvállalatok potenciálisan számos előnyt hozhatnak létre, vannak szövetségi és állami rendelkezések, amelyek őket célozzák. Általánosságban a legtöbb jogszabály a kötött felhasználást úgy határozza meg, mint 50% -os tulajdonjogot. A szövetségi törvények előírják, hogy minden bánásmód tisztességes és összhangban legyen az ingatlanértékeléssel és a szokásos piaci feltételek közötti tárgyalásokkal. Néhány államnak megvannak a sajátos követelményei, és egyes esetekben vannak olyan korlátozások, amelyek átfogóan kiküszöbölhetik az adóelkerülés taktikáját. Összességében a számviteli és adószakértőknek gondoskodniuk kell arról, hogy a rabolt és a rabolt REIT számvitel együttesen megfeleljen az összes szövetségi és állami törvénynek.
