Noha a bérleti ingatlanba történő befektetésnek pénzügyi előnyei vannak, vannak kockázatok is - a bérlők, akik nem fizetik meg a bérleti díjukat, és a földfájdalom, hogy földesurak. Mérlegelnie kell az adókat, az ingatlanértékelést, a jelzálogkölcsönöket és a karbantartási költségeket, valamint azt a vágyát, hogy földtulajdonos legyen, amikor eldönti, hogy bérlet birtoklása bölcs pénzügyi lépés.
Ne gondoljon az adókedvezményekre
Levonhatja a kamatot, az adókat, a biztosításokat és az egyéb költségeket az ingatlan jövedelméből, és általában a veszteségeket levonhatja az egyéb jövedelméből. Az adócsökkenést levonhatja az adóból is. A levonás alapvetően a 2019. január 26-tól számított 27, 5 évre eső elhasználódásból adódik. Bérleti ingatlant eladhat, és a bevételt más bérleti ingatlanba fordíthatja anélkül, hogy tőkenyereség-adót fizetne. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: „Adószünetek a háztulajdonosok számára”)
Ne felejtsd el, hogy földesúr leszel
A bérleti ingatlan egy olyan vállalkozás, amely időt és energiát igényel. Tartsa naprakészen a bérleti törvényeket, és jogilag kötelezővé teszi a biztonságos és lakható ingatlan fenntartását bérlői számára. Ne feledje, hogy a legmagasabb dollárt fizető bérlőnek joga van azonnali reakciót várni bármilyen, akár nagy, akár kicsi problémára. Azok a bérlők, akik tudják, hogy kissé fizetnek alacsonyabb áron, általában kissé kevésbé lesznek igényesek. Segít abban, ha kisebb javításokat is végezhet. A bérleti díjakat be kell gyűjtenie, és foglalkoznia kell a bűnös bérlőkkel.
Ha a saját bérleti díjainak kezelése valószínűleg ijesztő, kérdezze meg az ingatlanügynököt az ingatlankezelőhöz vagy a házvezetőhöz történő áttételhez, vagy végezzen online keresést. Csak tisztában kell lennie azzal, hogy egy ingatlankezelő bérbeadása beleszámít a hozamba.
Csináld meg az ingatlan házi feladatát
Töltsön annyi, ha nem több időt a bérleti ingatlan kutatására, mint amennyit vásárolna egy lakóhely számára. Ismernie kell a piac sajátosságait, az övezeti törvényeket, valamint a bérleti és az otthoni eladások tendenciáit a tervezett helyen. Nézze meg az iskolákat, a közlekedést, a rekreációs erőforrásokat, a bevásárlást és azt, hogy mit várnak el a környéki bérlők bérleti díjból. Lezárás lehet a kizárás megvásárlása, mivel a kizáró bank általában a jelzálogkölcsön visszatérítését akarja, és az ingatlant piaci értéken kevesebbel fogja eladni.
Azt szeretné, ha az ingatlan vonzó lenne a bérlők számára. Keressen egy vízparti ingatlanot, vagy közel egyetemi campushoz vagy egy helyi iskolai övezethez. Jó választás lehet egy régebbi ház egy stabil közösségben vagy egy felújítás alatt álló környéken. Ha új golfpályán vásárol befektetési célú ingatlant, vigyázzon a „golfpálya-szindróma" -ra. Ha egy újabb és rajongósabb golfpálya-ház ugyanabban az általános területen épül, az ingatlanod néhány évvel később jelenhet meg, ami nyomást gyakorol az árakra.
Ne hagyja figyelmen kívül a számok futtatását
Használja okostelefon-alkalmazásokat vagy online jelzálogszámolókat a havi lakhatási költségek elemzéséhez. A számológépnek lehetővé kell tennie a vételár, az előleg, az adók, a biztosítás és a jelzálogkölcsön kamatlábának megadását. A bérleti ingatlanok jelzálogköltsége általában magasabb, mint az elsődleges otthoné.
A karbantartás és a javítás tényezője is. Egy jó ökölszabály a beszerzési ár körülbelül 1% -a évente, tehát egy 300 000 dolláros ingatlan fenntartása évente körülbelül 3000 dollárba kerülne. Előfordulhat azonban, hogy növelte a százalékos arányt 1, 5% -ra vagy 2% -ra, ha az ingatlan régebbi. A javítások és a karbantartás kiszámításának másik módja az, hogy betartják az úgynevezett „négyzetláb-szabályt”, amely azt javasolja, hogy a háztulajdonosok évente 1 dollárt számítsanak ki négyzetlábonként. Ha például a bérleti ház 1800 négyzetláb, akkor évente 1800 dollárt számít fel javítási és karbantartási költségekre.
Tippek a leendő földesúr számára
Valós világ példa
Íme egy példa a becsült jövedelemre: Tegyük fel, hogy 300 000 dolláros otthont bérel havonta 2000 dollárért. A 20% előleg 60 000 dollár, a 30 000 éves kamatláb a 240 000 dollár egyenlegnél 4%. Az adók, a biztosítás és a karbantartási költségvetés a havi költségeket 1764 dollárra növeli, így évente 2838 dollár névleges nyereséget vagy az előleg 4, 73% -át eredményezheti. Nem rossz. Ez sokkal jobb, mint egy megtakarítási számla, és jobb, mint a legtöbb blue-chip részvény osztalékban fizet, bár talán nem annyira, amennyit egy jó évben kereshetne a tőzsdén. De ha kiszámítja a tipikus értékcsökkenést 3, 64%, akkor a 2838 dollár névleges nyereség 6 252 dollár veszteséggé válik, amelyet egyéb bevételekkel szemben alkalmazhat. Az adószinttől függően azonban ez több száz dolláros adómegtakarítást eredményezhet pozitív cash flow-ként, plusz azzal a lehetőséggel, hogy az otthon értéket fog értékelni.
Alsó vonal
Az ingatlanbefektetés a jövedelem érdekében nem mindenkinek szól, de ha vállalkozásaként kezeli a befektetést, toleranciát vállal a vele járó kockázatokkal szemben, és ha kalapáccsal rendelkezik, akkor a pénzügyi haszon jelentős lehet. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: „Hogyan engedje el magának a második otthont”)
