Hazai hatalmas haszonnal történő eladása szinte minden háztulajdonos álma valóra vált. Ki nem akarna egy szép fillért fizetni otthonából? Ennek ellenére érdemes halasztani a nyereség átalányösszegként való felhasználását, ha profitálni szeretne házának eladásából. Olvassa el tovább, hogy megtudja, miért, és megismerheti egy másik lehetőséget: részletfizetést.
Nagy kifizetés = Nagy adószámla
Vessen egy pillantást egy általános helyzetre:
Példa: Ha az ingatlan növekedése növeli az adófizetési kötelezettséget, a Hal Bookman megnézte a vásárló bérleti házának ajánlatát, és nem tudta elhinni a látott számot. Ingatlanának értéke csak öt év alatt megkétszereződött, és még vásárláskor sem tartotta olcsón. Amikor azonban Hal örömmel elmondta adószakértőjének az eladást, a tanácsadó kevésbé volt izgatott; Ha a jövedelmet egyösszegűnek vesszük, adó szempontjából nem lenne Hal érdeke. Ha Hal bejelenti az eladás teljes bevételét abban az évben, amikor eladja az ingatlant, gyakorlatilag nem lesz jogosult az összes adójóváírásra, amelyre általában jogosult lenne. Az ő levonásait az eladásból származó kiegészítő jövedelem eredményeként szintén csökkenteni fogják. Hal megkérdezi adóügyi tanácsadóját, hogy bármit megtehessen-e az adóköteles jövedelme évben történő csökkentése érdekében. A tanácsadó csak az alkalmazandó eszközt ismeri: részlet-eladási megállapodást.
A részletértékesítés célja
Amint az az 537. számú publikációban részletezhető, az IRS lehetővé teszi az adófizetők számára, hogy részlet-eladási megállapodással halaszthassák el az ingatlanok jelentős eladásainak vagy egyéb befektetéseinek nyereségét. Ez a megállapodás lehetővé teszi az eladók számára, hogy bejelentsék tőkenyereségük arányos részét több éven keresztül, mindaddig, amíg a megfelelő papírkészlet elkészül az eladás évében.
Hogyan működik a részlet-eladási módszer
Elvileg egyszerű a nyereség deklarálása részletértékesítés keretében. A részletértékesítés adóztatása a járadékok adóját tükrözi, amikor az egyes kifizetések arányos részét tőke visszatérítésének kell tekinteni. Az egyetlen kikötés az, hogy az eladott ingatlan nem lehet bármilyen nyilvános forgalmazású értékpapír, és az adófizető semmilyen értelemben sem lehet az eladott ingatlan kereskedője.
Vessen egy pillantást ennek a módszernek a példájára, és nézzük meg, hogyan tudta Hal strukturálni részletértékesítését, ha el akarja halasztani jövedelemadóját egy jövő évre.
Példa: Adók halasztása részletfizetés esetén Hal 400 000 dollárt kap bérleti házáért. 188 000 dollárért vásárolta az ingatlant, és 12 000 dollárt fizetett eladási költségekkel, amelyeket hozzászámítottak az otthon alapjához, így 200 000 dollárt tettek. Ezért Halnak 200 000 dollár (400 000 - 200 000 dollár) bejelenthető nyeresége van. Hal tanácsadója azt ajánlja, hogy az eladásait nyolc éves részletre bontja, egyenként 50 000 dollárra, ahelyett, hogy egy évben 400 000 dollárt jelentene be. Mindaddig, amíg a részletek évenként konstruktívan meg nem érkeznek, ez a módszer lehetővé teszi Hal számára, hogy továbbra is jogosult legyen adójóváírásokra és levonásokra, amelyeket az átalányösszeg kifizetése megakadályozta volna számára.
A részlet eladási jövedelmének jelentése
A részletfizetési jövedelem három külön kategóriára bontható: nyereség, tőke és kamat. E kategóriák mindegyikét eltérően kezelik az 1040-es nyomtatványon.
Tőkenyereség
A fenti példában Halnak minden évben hosszú vagy rövid távú nyereséget kell nyilvánítania, attól függően, hogy a nyereség az eladás évében hosszú vagy rövid távú volt-e. A hosszú távú nyereséget alacsonyabb adókulccsal, míg a rövid távú nyereséget rendes jövedelemként adóztatják. Mivel Hal öt évig birtokolta a házat, ebben az esetben a nyereség hosszú távú lett volna. Ha a nyereség rövid távú lenne, Halnak továbbra is alacsonyabb adót kellene fizetnie a részletfizetési jövedelemre, mint amennyit csak akkor kellene fizetnie, ha egyösszegű nyereséget kellett volna nyilvánítania. Ennek oka az, hogy a rövid távú nyereséget rendes jövedelemként adóztatják, az adózó legfelső határértékén. A részletértékesítésből származó nyereséget az IRS 6252-es formanyomtatványon kell kimutatni, majd a D ütemtervbe kell továbbítani az 1040-es formanyomtatványon.
Érdeklődés
A részlet-eladással jövedelmező adófizetőknek a vevő kamatát is fel kell számítaniuk, amely alacsonyabb az alkalmazandó szövetségi kamatlábból, vagy félévenként 9% -on. A vevő a be nem fizetett részletek után kamatot fizet, amíg az egyenleg fennmarad. Ezért ha Hal a 9% -os adót számolja fel a vevőnek történő eladásakor, akkor minden további, még befizetendő 50 000 USD részletért hozzávetőleg további 4500 USD kamatbevételt fog kapni és jelenteni fog. A kamatot külön kell kimutatni a B. jegyzékben, rendes kamatbevételként. ( Megjegyzés : Ha a kamatot nem jelentenek külön, akkor az IRS az értékesítésből származó bevétel egy részét kamatnak tekinti.)
Fő
Az IRS az egyes részletértékesítések egy részét adómentes adóösszegnek tekinti. Ezt az összeget a kizárási arány kiszámításával lehet meghatározni. Osszuk el a tényleges nyereség összegét az eladási árral, amely ebben az esetben 200 000 USD / 400 000 USD, 50% -os kizárási arányt biztosítva. Egyszerűen szorozza meg ezt az arányt a részlet összegével. Ez az az összeg, amelyet ki kell zárni az adó alól, mivel azt tőkeként határozták meg. Így évente 25 000 USD (50 000 USD x 50%) visszafizetésre kerül.
Jelzálogkölcsönök és szerződéses ár
Ha az ingatlan vevője jelzálogköltséget vagy más kötvényt vállal a vásárláskor, akkor az ingatlan költség alapját csökkenteni kell a jelzálog / kötvény összegével. Például, ha a bérleti ingatlan, amelyet Hal eladott 400 000 dollárért, 100 000 dollár jelzáloggal rendelkezik, akkor a szerződéses ár 300 000 dollárra (400 000 - 100 000 dollár) csökken. Ez azt jelenti, hogy Halnak csak 100 000 dollár teljes nyeresége van részletekben történő beszámolásra.
Ha a jelzálog összege meghaladja az ingatlan teljes korrigált alapját, akkor a különbözetet kifizetésként kell jelenteni az első évben, és a szerződéses árat ebből az összegből kell növelni. Például, ha Hal ingatlanának 250 000 dollár jelzáloggal rendelkezik, akkor a ház alapja 200 000 dollár (188 000 dollár + 12 000 dollár). Ebben az esetben a részletfizetésen túl Hal-nak az első évben 50 000 dollár többletfizetést kell jelentenie. A szerződéses ár akkor is 250 000 dollár lesz, így adóköteles nyereségként 150 000 dollár marad.
Alsó vonal
Számos szabály és szabályozás vonatkozik a részlet eladására, és ezeket gondosan be kell tartani. Azok azonban, akik megértik a szabályokat, megtarthatják a sok levonásra és jóváírásra való jogosultságukat, amelyeket egyébként el kell veszíteni. Ha többet szeretne tudni az altémakörökről, például az eladási ár változásairól, a beérkezett befizetések különböző formáiról, és ha jobb lehet, ha lemond egy részletfizetési megállapodást, és inkább egyösszegű kifizetést fizet, keresse fel az IRS webhelyét, vagy forduljon adóügyi tanácsadójához.
