A legalacsonyabb ingatlanárak vonzzák a piacra néhány kezdő ingatlanbefektetőt. De mielőtt csatlakozna a földesurak sorához, győződjön meg róla, hogy nagyon megérti a pénzügyi információkat, amelyek megkülönböztethetik a következő Donald Trumpvá válást és a csődbírósági találkozást. Itt található nyolc ingatlan-befektetési szám, amelyeket tudnia kell. (A ház megvásárlásával kapcsolatos további információkért lásd: Első házimozi útmutató)
1. A jelzálog fizetése
Egy átlagos tulajdonos által lakott otthon esetében a hitelezők általában az összes adósság / jövedelem arányt részesítik előnyben 36% -ot, de néhányuk más minősítő tényezőktől, például hitelképességétől és készpénztartalmától függően 45% -ot is elér. Ez az arány összehasonlítja a teljes havi bruttó jövedelmét a havi adósságfizetési kötelezettségekkel. A lakhatási kifizetéshez a hitelezők más tényezőktől függően 28–33% -os bruttó jövedelemtámogatást részesítenek előnyben. A Freddie Mac iránymutatásai szerint egy befektetési célú ingatlan esetében az adósság / jövedelem aránya legfeljebb 45%. (További információ az ingatlanba történő befektetés egyszerű módjairól. )
2. Előleg fizetési követelmények
Míg a tulajdonos által elfoglalt ingatlanok finanszírozhatók jelzáloggal, és az FHA-hitelhez mindössze 3, 5% -kal lehet levonni, addig a befektetők jelzálogkölcsönei általában 20–25%, vagy néha 40% -os előleget igényelnek. A befektetési célú ingatlanok előlege vagy zárási költségei egyike sem származhat ajándék alapokból. Az egyes hitelezők az adósság-jövedelem aránytól, a hitelképesség ponttól, az ingatlan árától és a várható bérleti díjtól függően meghatározzák, hogy mennyi összeget kell leszerezni a hitelhez.
8 szám az ingatlanbefektetés értékeléséhez
3. A képesítéshez szükséges bérleti jövedelem
Miközben feltételezheti, hogy mivel a bérlő bérleti díjai (remélhetőleg) fedezik a jelzálogkölcsönöket, akkor nem kell extra jövedelemre ahhoz, hogy jogosult legyen a lakáshitelre. Annak érdekében azonban, hogy a bérleti díjat jövedelemnek lehessen tekinteni, rendelkeznie kell kétéves történelmével a befektetési célú ingatlanok kezelésében, legalább hat hónapos bruttó havi bérleti díj biztosításával a vásárláskor, valamint a bérleti díjak bármely negatív bérleti jövedelmének adósságnak tekintik az adósság / jövedelem arányban. (A folyamatos jövedelem és a tőke felértékelődése mellett az ingatlan levonásokkal jár, amelyek csökkenthetik a nyereség jövedelemadóját. Nézze meg a bérleti ingatlantulajdonosok adókedvezményeit .)
TUTORIAL: Ingatlanbefektetések feltárása
4. Ár-jövedelem arány
Ez az arány összehasonlította a térségben a háztartások medián árát a háztartások medián jövedelmével. A lakásbuborék robbantása előtt az ár-jövedelem arány az Egyesült Államokban 2, 75 volt, míg 2010 végén ez az arány 1, 71 volt. A Fiserv, Inc., a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség, a Moody's Analytics szerint 1989 és 2003 között az átlag 1, 92.
5. A bérleti díj aránya
Az ár-bérleti arány egy olyan számítás, amely összehasonlítja a ház medián árait és a medián bérleti díjakat egy adott piacon. Egyszerűen ossza meg a ház medián árát a medián éves bérleti díjjal, hogy arányt hozzon létre. Az USA piacának 2006-os csúcsán az USA-ban ez az arány 18, 46 volt. Ez az arány 2010 végére 11, 34-re csökkent. A hosszú távú átlag (1989-től 2003-ig) 9, 56 volt. Általános ökölszabályként a fogyasztóknak fontolóra kell venniük a vásárlást, ha az arány 15 alatt van, és a bérleti díjat, ha ez meghaladja a 20-at. A magas ár / bérleti arány általában nem kínál olyan jó befektetési lehetőséget. (Gondolsz egy házvásárlásra? Nézzük meg a kezdeti és a folyamatban lévő költségeket, valamint az előnyöket. Nézze meg, hogy Bérelni vagy Vásárolni? Pénzügyi kérdések .)
6. Bruttó bérleti hozam
Az egyes ingatlanok bruttó bérleti hozamát úgy lehet megszerezni, hogy a begyűjtött éves bérleti díjat el kell osztani a teljes ingatlanköltséggel, majd ezt a számot szorozva 100-val kell megkapni a százalékos értéket. A teljes ingatlanköltség tartalmazza a vételárat, az összes bezárási és felújítási költséget.
7. Tőkésítési ráta
A bruttó bérleti hozamnál értékesebb szám a tőkésítési ráta, más néven felső határérték vagy nettó bérleti hozam, mivel ez az érték tartalmazza az ingatlan működési költségeit. Ezt úgy lehet kiszámítani, hogy az éves bérleti díjjal kezdjük, és levonjuk az éves költségeket, majd ezt a számot elosztjuk a teljes ingatlanköltséggel, és a kapott számot megszorozzuk a százalékkal 100-tal. A teljes bérleti díj tartalmazza a javítási költségeket, az adókat, a bérbeadó biztosítását, az üresedési költségeket és az ügynöki díjakat.
8. Cash flow
Alsó vonal
Miután elvégezte ezeket a számításokat, megalapozott döntést hozhat arról, hogy egy adott ingatlan értékes befektetés lesz-e.
