Az első otthonának vásárlása izgalmas és ideget romboló tapasztalat lehet. Nem csak a megfelelő helyet kell megtalálnia, hanem a megfelelő jelzálogot is. A sok helyi piacon alacsony raktárkészlettel és az országszerte növekvő lakásárakkal kihívást jelenthet egy megfizethető otthon megtalálása.
Lehet, hogy nyomást gyakorol arra, hogy azonnal otthont találjon, de mielőtt meglátogatna házokat és elkezdi ajánlatokat tenni, a finanszírozásnak rendben kell lennie. Ez magában foglalja annak ellenőrzését, hogy hitelképességének története és hitelképessége, adósság / jövedelem aránya és az általános pénzügyi helyzet meggyőzi-e a hitelezőt arról, hogy elég hitelképesek vagytok-e pénzt kölcsönözni.
Sok első alkalommal vásárló hajlamos számos tévedést tenni a jelzálogkölcsönök és az otthonvásárlási folyamatok során. Íme a leggyakoribb hibák elkerülése.
1. Ne tartsa meg a lapjait a hitelén
Senki sem szereti a meglepetéseket, főleg a ház megvásárlása előtt. Ha Önnek (és / vagy a házastársának) nyilvánvaló hitelproblémái vannak - például a késedelmes fizetésekkel, az adósság behajtásával vagy a jelentős adósságokkal -, akkor a jelzálogkölcsön-hitelezők ideálisnál alacsonyabb kamatlábakat és feltételeket kínálhatnak, vagy pedig egyenesen elutasíthatják az alkalmazásukat. Mindkét helyzet bosszantó lehet, és visszateheti az ideális ütemtervet.
A lehetséges problémák előzetes kezelése érdekében minden évben ingyenesen ellenőrizze a hiteljelentését az évescreditreport.com oldalon a három hiteljelentő ügynökség közül: Transunion, Equifax és Experian. Keressen hibákat, és vitassa meg az esetleges hibákat írásban az adatszolgáltató ügynökséggel és a hitelezővel, beleértve az alátámasztó dokumentációt az eset elkészítéséhez. Ha olyan aktuális, de pontos negatív tételeket talál, mint például a késedelmes fizetések vagy a késedelmes számlák, akkor nem lehet ezeket gyorsan eltávolítani. 7-10 évig maradnak a hiteljelentésén. De növelheti pontszámát azáltal, hogy időben kifizeti a számlákat, meghaladja az adósságok minimális havi kifizetéseit, és nem használja ki a rendelkezésre álló hitelt. Mindenekelőtt légy türelmes; legalább egy évig is eltarthat az alacsony hitelképesség javítása.
Ezenkívül ellenőrizze, hogy bankja, hitelszövetkezete vagy hitelkártya-szolgáltatója ingyenesen hozzáfér-e a hitelképességéhez. Ha pontszáma kevesebb, mint 620, akkor nehézségekbe ütközhet a hagyományos jelzálog jóváhagyásával. Az FHA kölcsön igénybevételéhez legalább 580 hitelképességre van szüksége a program maximális finanszírozásának (3, 5% előleg) felhasználásához, vagy legalább 500 pontra 10% előleg befizetéséhez.
2. Lakások keresése az előzetes jóváhagyás előtt
Ha megtalálta a tökéletes házat, nincs idő pazarolni. Számos forró piacon ki fog állni a többszörös ajánlat és az erős verseny ellen. Az eladók valószínűleg nem veszik figyelembe azon vásárlók ajánlatait, akiknek nincs előzetes jóváhagyási levele a hitelezőtől. Az előzetes jóváhagyási levél megmutatja az eladónak, hogy a hitelező megtette az átvilágítását annak biztosítása érdekében, hogy rendelkezzen eszközökkel és motivációval a számlák visszafizetésére, a hitelképesség és a pontszám, a jövedelem és a foglalkoztatási előzmények, a pénzügyi eszközök és egyéb kulcsfontosságú tényezők alapján.
A versenyképes piacon az eladók nem fogadnak el komolyan elõzetes jóváhagyási levél nélkül, és elveszíthetik otthonát, amelyet igazán szeretnének. Ez a dokumentum felsorolja a hitel összegét, amelyre Ön jogosult, a kamatlábat és a hitelprogramot, valamint a becsült előleg összegét. Bizonyos esetekben (különösen a magasabb költségekkel rendelkező házakban vagy a szuper versenyképes piacokon) a hitelezők kérhetik Önt, hogy igazolja az előleg összegét. Az előzetes jóváhagyási levél tartalmaz egy lejárati dátumot is, általában 90 napon belül.
3. Ne vásároljon jelzálog körül
A háztulajdonosok sok pénzt hagyhatnak az asztalon, ha nem vásárolnak jelzálogkölcsönért. Jelzálogkölcsön-igénylés néhány különféle hitelezőnél jobban megérti, hogy mit megengedhet magának, és lehetővé teszi az alma-alma összehasonlítását a kölcsöntermékek, a kamatlábak, a záró költségek és a hitelezői díjak között. Ennél is fontosabb, hogy a jelzálogkölcsön-vásárlás jobb helyzetbe hozza Önt, hogy tárgyaljon a hitelezőkkel a lehető legjobb ajánlat elérése érdekében.
A hitelezők vásárlásakor ügyeljen a díjakra és a zárási költségekre, amelyek összeadódhatnak a záró asztalnál. Noha az árazási eltérések egy része most már nem tűnik nagynak papíron, a kölcsön teljes élettartama alatt jelentős költségmegtakarítást eredményezhetnek. Ne feledje, hogy egyes hitelezők kedvezményes „pontokat” kínálnak Önnek, így előzetesen megvásárolhatja a kamatlábat, ami növeli a bezárási költségeket. És más hitelezők, akik alacsony vagy egyáltalán nem zárnak le záró költségeket, hajlamosak magasabb kamatot fizetni a különbség pótlására.
A jelenlegi pénzügyi intézménynél (banknál vagy hitelszövetkezetnél) történő ellenőrzésen kívül kérje meg a jelzálogkölcsönzőt, hogy vásároljon tarifákat az Ön nevében. A jelzálog brókerek nem hitelezők; matchmakerként működnek közted és a hálózatuk hitelezői között. Időt és pénzt takaríthat meg, ha összehasonlít több olyan hitelezőt, akik az Ön igényeinek megfelelő termékekkel rendelkeznek. Érdemes megvizsgálni néhány közvetlen hitelezőt, akár online, akár személyesen, hogy megnézhesse, mit kínálnak.
Ha több hitelezőnél jelzálogkölcsönt igényel, hitelbecsléseket kap, hogy összehasonlítsa a kamatlábakat és a záró költségeket egymás mellett. Továbbá, ha a legtöbb hitelintézetét 30 napon belül megvásárolja, akkor a hitelezők által elvégzett többszörös hitelkontroll egy „kemény érdeklődésnek” számít, ahogyan azt a hitelminősítők hívják, és valószínűleg nem csökkenti hitelképességét. Nincsen aranyos számú hitelező, amelyet meg kell vásárolnia, de ha három-öt hitelbecslés van a kezedben, akkor szilárd alapot nyújt az összehasonlításhoz.
4. Több ház vásárlása, amennyit csak megengedhet magának
Amikor egy hitelező azt mondja, hogy akár 300 000 dollárt is kölcsönözhet, ez nem jelenti azt, hogy kellene. Miért ne? Ha kifizeti a kölcsönt, a havi kifizetések valószínűleg nem lesznek kezelhetők. Általában a leendő háztulajdonosok a bruttó éves jövedelmük 2 és 2, 5-szerese közötti kölcsönösszeget kölcsönözhetnek. Más szavakkal: ha évente 75 000 dollárt keres, akkor megengedheti magának, hogy 150 000 és 187 500 dollár közötti otthonot engedjen meg. A Investopedia jelzálogkalkulátora segítséget nyújthat a havi befizetések becslésében, ami jobb barométer annak meghatározására, hogy megengedhet-e magának otthonát egy bizonyos ártartományban.
Ha több házat vásárol, mint amennyit ésszerűen megengedhet magának, akkor bajba kerülhet, ha meg kell terjesztenie a havi költségvetést a jelzálog-kifizetések teljesítéséhez. Más szavakkal: „házszegénynek” érzi magát, és úgy érzi, hogy a vásárló megbánja. Vegye figyelembe azt is, hogy a háztulajdonhoz a havi jelzálogkölcsön-kifizetéseken kívüli költségek járnak. Meg kell takarítania az elkerülhetetlen karbantartási költségeket, a javításokat, a háztulajdonosok társulási díját (ha van ilyen) és az egyéb költségeket, amelyeket nem kellett fizetnie bérlőként.
Havi költségvetésének a jelzálog fedezésére történő meghosszabbítása azt is jelentheti, hogy nem tud megtakarítani vészhelyzet vagy ház javítások céljából, és ez más pénzügyi célokra is felhasználja a pénzforgalmat.
Alsó sor: Ne rögzítse azt a maximális hitelösszeget, amelyre jóváhagyták, hanem azt, hogy megengedheti-e magának a havi jelzálogfizetést abban az árban. Az első alkalommal vásárolt háztulajdonosok óvatosabbak lehetnek, és maximális költségvetésük alatt vásárolhatnak házat.
5. Nem foglalkoztat ingatlanügynököt
A saját otthonának keresése időigényes és bonyolult. Professzionális, tapasztalt ingatlanügynök segíthet szűkíteni választásait és a kérdéseket, mind a tárgyi ingatlan, mind az eladókkal folytatott tárgyalások során. Egyes államok ingatlanügyvételt igényelnek a tranzakció lebonyolításához, de az ügyvédek nem segítenek otthoni keresésben; segíthetnek Önnek egy ajánlat elkészítésében, a vásárlási szerződés megtárgyalásában, és záró ügynökként járhatnak el.
Továbbá, ha saját ingatlanügynök nélkül jelenik meg, az eladó ügynöke felajánlja, hogy képviseli Önt. Ez nehézkes lehet, mert az ügynök nem szem előtt tartja az érdekeit; célja, hogy a legmagasabb és a legjobb ajánlatot kapják az eladónak. Ha megvan a saját ügynöke, akinek érdekei jobban igazodnak az Önökéhez, akkor tájékozottabb döntéseket hozhat.
Ami a legjobb, az ügynök bevonásának költségei nem közvetlenül a zsebéből származnak. Vásárlóként általában nem fizet a vevő ügynöki jutalékát. Ezt általában az eladó fizeti az eladó ügynökének, aki a jutalékot felosztja a vevő ügynökével.
6. Hitelkeretek megnyitása (vagy lezárása)
Még akkor is elutasíthatják a jelzálogkölcsönt, ha azt előzetesen jóváhagyták. A jelzálogkölcsön-hitelezők az előzetes jóváhagyás során és még közvetlenül a bezárás előtt ellenőrzik hitelképességüket, mielőtt megadják a végső zöld fényt. Időközben tartsa fenn a jelenlegi helyzetet hitel- és pénzügyeiben. Ez azt jelenti, hogy nem nyitunk új hitelkeretet vagy zárjuk le a meglévő hitelkereteket. Ezzel csökkentheti hitelképességét, és növekedhet az adósság / jövedelem arány - ez mindkét legfontosabb ok a hitelezőnek a végleges jóváhagyás megtagadására.
Ehelyett várjon, amíg bezárja otthonát, hogy új hitelkeretet vegyen igénybe (például autó vagy autó kölcsön, vagy új hitelkártya). És bár nagyszerű fizetni egy hitelkártya-számlát vagy kölcsönt, mielőtt bezárja otthonát, a számla bezárásakor eltávolítja ezt a hiteltörténetet a jelentésből. A hitel hossza az egyik legfontosabb tényező, amelyet a hiteljelentési irodák használnak a hitelképesség-pontszám létrehozásához. Ehelyett hagyja nyitva és aktívként a fiókot, de csak a bezárás után használja fel. (Megjegyzés: Egyes hitelkártya-társaságok hosszú távú inaktivitás miatt bezárhatják az Ön számláját, ami negatívan befolyásolhatja az Ön hitelképességét is. A számlákat aktívvá teheti azáltal, hogy apró vásárlásokat hajt végre, amelyeket havonta azonnal és teljes egészében kifizet.)
7. Nagy összegű hitelvásárlás
Ugyanúgy, ahogy a hitelkeret megnyitása vagy bezárása a pontszámot növeli, így meglévő számlák is felfuthatnak. Ismét tartsa stabil hitel- és pénzügyeit, amíg bezárja otthonát. Használjon helyette készpénzt, vagy, ami még jobb, késleltesse új bútorok vagy tévék vásárlását a bezárásig.
Azt is szeretné megérteni, hogy a költségvetés hogyan fogja kezelni az új háztulajdonos költségeit. Érdemes várni néhány hónapot, mielőtt további havi kifizetéseket adna a nagy vásárlásokhoz.
8. Mozgás a pénz körül
Egy újabb nagy nem-nem a jelzálogkölcsönökben: nagybetétek vagy kivonatok készítése bankszámlájáról vagy egyéb eszközeiről. Ha a hitelezők hirtelen úgy látják, hogy ki nem fizető pénz jön be vagy megy ki, úgy tűnik, hogy kölcsön kapott, ami befolyásolja az adósság / jövedelem arányát. A hitelezőket nem aggasztja az átlátható betétek, például a munkáltató bónusza vagy az IRS adó-visszatérítése. De ha egy barátja pénzt költ, vagy ha üzleti jövedelmet kap a személyes számláján, a hitelező igazolást igényel annak ellenőrzésére, hogy a betét nem rejtett hitel. Várható, hogy a hitelező kérjen eladási számlát (ha a betét az Ön által eladott termékből származik), törölt csekk vagy fizetési csekk.
Előlegként felhasználhatja rokonának vagy barátjának egy ajándékot. Sok hiteltermékhez azonban ajándéklevélre és dokumentációra van szükség a betét beszerzéséhez és annak ellenőrzéséhez, hogy az adományozó nem számít arra, hogy visszafizeti a pénzt.
9. Munkaváltás
Míg a munkaváltás hasznos lehet a karriered számára, ez bonyolulttá teheti a jelzálog jóváhagyását. A hitelező biztosítani akarja, hogy stabil jövedelme és foglalkoztatása legyen, és hogy engedheti meg magának a jelzálog visszafizetését. Ha előzetesen jóváhagytak egy jelzálogköltséget egy bizonyos jövedelem és munka alapján, akkor a zárás előtti időközi esélyek piros zászlóként jelentkezhetnek, és késleltethetik a zárást.
A jóváhagyáshoz általában bizonyítékot kell szolgáltatnia a két egymást követő év folyamatos foglalkoztatásáról és jövedelméről. A munkaváltáskor a jövedelem és a foglalkoztatás folyamatos nyilvántartása megszakad, különösen, ha alacsonyabban fizetett állást vállal. Továbbá, ha olyan szerepre vált, amelyben a fizetése legalább 25% -át fizeti jutalékokban, akkor bizonyítania kell, hogy ezt a jövedelmet két egyenes év alatt szerzi. Ha lehetséges, a hitelezők azt javasolják, hogy várja meg a munkaváltást, amíg a hitel le nem zárul. Ha ez nem lehetséges, azonnal értesítse a hitelezőt.
10. A házellenőrzés kihagyása
Hacsak nincs sok készpénz a ház rendezéséhez, és hajlandó kockáztatni, hogy előre nem látott javításokért fizetnie kell, az otthoni ellenőrzésről való lemondás költséges hibát jelenthet. Miért? Az otthoni ellenőrzések célja az otthoni problémák felkutatása, és védik Önt (a vevőt). Ha nem kap ellenőrzést, akkor nem igényelheti hátrányos problémát, például repedt csövek vagy vízkárosodások, ha a házat bezárják. Ez azt jelenti, hogy valószínűleg a teljes törvényjavaslatot alapozza ezen problémák megoldása érdekében. Ha otthoni ajánlatot tesz, belefoglalhat egy házellenőrzési eseményt, amely büntetésmentes kilépést biztosít az ügyletből, ha egy fő kérdés felfedezésre vár, és az eladó nem hajlandó javítani a bezárás előtt.
Ha fennáll a helyzet, akkor visszavonhatja ajánlatát, és általában visszatérítheti a teljes komoly pénzt. A házellenőrzési díj nem visszatéríthető, és általában a vevő fizeti az előzetes otthoni ellenőrnek, és általában 300 és 500 dollár között mozog, a helytől és az ingatlan méretétől függően. Ez egy alacsony ár, amelyet akkor kell fizetni, ha mérlegeli a potenciálisan ezer dolláros összegyűjtést, hogy kemencét, vízmelegítőt, tetőt vagy más nagyméretű tételt cseréljen. Fontolhat további vizsgálatokat, például kártevő-ellenőrzést, penész- vagy radonvizsgálatot, vagy például a csatornába való beépítést, ha a hitelező ezt kéri. Ezek és más ellenőrzések hozzájárulhatnak a befektetés és a biztonság védelméhez.
11. Nem hasonlítja össze a hitelbecslést a záró közzététellel
A hitelezőt a törvény előírja, hogy a bezárás időpontját megelőző három munkanappal közzétegye a záró közzétételt. Ez a dokumentum felsorolja azokat a pontos költségeket, amelyeket várhatóan fizet a záráskor, beleértve az előleget, a zárási költségeket, a hitel részleteit és feltételeit, valamint egyéb fontos információkat. Ez egy ötoldalas dokumentum, ezért szánjon időt arra, hogy összehasonlítsa a kapott kezdeti hitelbecsléssel, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a hitelező vagy a tranzakcióban részt vevő más felek nem számítanak fel külön díjat (úgynevezett junk díjat).
Továbbá, ha bizonyos díjak a vártnál nagyobb mértékben emelkednek, kérdezze meg a hitelezőt, miért. Győződjön meg arról, hogy az alapvető részletek, például a neve és más azonosító adatai helyesen vannak feltüntetve, hogy a záró napon ne merüljön fel papírmunka-problémák. Ha hibákat vagy megkérdőjelezhető vagy megmagyarázhatatlan extra díjakat talál, azonnal értesítse a hitelezőt, hogy ezek a kérdések megoldódjanak. Bizonyos esetekben előfordulhat, hogy a bezárást vissza kell tolni annak biztosítása érdekében, hogy a papírokat javítsák, frissítsék, és minden kérdés megoldódjon.
Alsó vonal
Nem akarja véletlenül szabotálni a jelzálogot - és az otthoni vásárlást. Ezek közül a hibák közül néhány ártatlannak tűnik, ám ezek megkerülhetik a bezáródást, és hatalmas fejfájást okozhatnak. Beszéljen a hitelezővel arról, hogy mit kell tennie az előzetes jóváhagyástól a bezárásig a zökkenőmentes folyamat biztosítása érdekében. És próbáljon megőrizni és frissíteni az összes dokumentumát - bankszámlakivonatokat, W-2-eket, betéti nyilvántartásokat, adóbevallásokat, fizetési bizonylatokat stb. -, hogy dokumentációt nyújtson, ha a hitelező ezt kéri.
Amikor eljön az ideje, hogy első házat vásároljon, akkor a hitelezési és ingatlanfolyamatok alapos ismerete és ismerete segíthet elkerülni ezeket a hibákat, és pénzt takaríthat meg az út során. Gondoskodjon arról is, hogy a tranzakció zökkenőmentesen menjen végbe azáltal, hogy képzett, tapasztalt szakemberek állnak az Ön oldalán. Ez enyhítheti a stresszt és az összetettséget.
