Sok ember számára otthonuk a legfontosabb javak - olyanok, amelyeket esetleg valamelyik eladásukkor terveznek, hogy áttelepítsék az ország másik részébe, nagyobb házba frissítsenek, vagy hozzájáruljanak a nyugdíjazás finanszírozásához. Ha nem ad el házat az elmúlt években, akkor nem veszi észre, hogy az adószám módosítása befolyásolhatja az eladás utáni végső összeget. Tudja meg, hogy a legújabb adóügyi törvények miként befolyásolják Önt, ha elköltözik.
A régi szabályok
A múltban az eladók elhalaszthatták a tőkenyereség-adót az összes múltbeli nyereségre, függetlenül attól, hogy mekkora, feltéve, hogy megfelelnek a következő két követelménynek:
- Olyan pótlékot vásárolt, amely többet fizet, mint az eladott házért kapott összeg. A pótlást az eladás dátuma előtt vagy két éven belül vásárolta meg.
Tegyük fel például, hogy 200 000 dollárért vásárolt egy házat, és öt év alatt eladta 300 000 dollárért. Mindaddig, amíg két éven belül legalább 300 000 dollárért vásárol újat, elkerülheti a tőkenyereség-adót a 100 000 dolláros nyereség után. Ezenkívül minden évben folytathatja ezt a folyamatot, potenciálisan korlátlan mennyiségű adó halasztott haszonra építve. Akkor, amikor meghalt, a haszon megsemmisülhetett volna a kedvezményezettek számára nyújtott alapvető ellátás fokozása miatt.
Ezenkívül az eladó, aki elérte az 55 évet, véglegesen akár 125 000 dollár nyereséget is kizárhatott anélkül, hogy újabb otthont vásárolna.
Az új rendeletek
1997. május 6-án hatályba lépett az 1997. évi adófizető-mentességi törvény. A cselekmény megszüntette a nyereség folyamatos korlátlan halasztását, és felváltotta azt a korlátozott kizárásokkal.
Az egyes adófizetők akár 250 000 dollár nyereséget is kizárhatnak otthonuk eladásából. A közösen benyújtott házaspárok kizárhatják az adóköteles jövedelmükből 500 000 dollárt. Az életkor nem befolyásolja, és nem kell pót otthont vásárolnia. A kizárás elvégzése után olcsóbb otthont vásárolhat, vagy akár bérelhet. Sőt, még ennél is jobb, ha az IRS lehetővé teszi, hogy minden alkalommal használja a kizárást, amikor eladja elsődleges lakóhelyét.
Két szabály létezik:
- Az előző öt évből legalább kettőnek otthonának kell lennie és elsődleges lakóhelyeként kellett lennie. A kizárást az előző két évben nem használhatta.
Tegyük fel például, hogy egy házaspár nyolc évvel ezelőtt vásárolt otthont 200 000 dollárért, és ebben az időben lakott benne. Most készen állnak eladni 450 000 dollárért, és egy nagyobb házba költöznek, amely 400 000 dollárba kerül az ország olcsóbb részén, hogy bővülő családját befogadják. A kizárás miatt nem kell tőkenyereség-adót fizetni a 250 000 dolláros nyereség után.
Nézzük meg a 20 évet a jövőben, amikor a párunk nyugdíjba akar lépni, és csökkenteni kívánja a lakást. 1 millió dollárért eladják nagy házukat, és 750 000 dollárért vásárolnak lakást. 600 000 dolláros tőkenyereséggel (1 millió - 400 000 dollár) lesznek a ház eladásánál. Az 500 000 dolláros kizárás miatt azonban csak 100 000 dollár nyereséget kell fizetniük. Használhatják a 250 000 dollár készpénzt, amely a lakás megvásárlása után marad, bármilyen módon.
További pontok
A szükséges kétéves tulajdonjog és használat az eladás időpontjáig érő ötéves időszak alatt nem kell, hogy folyamatos legyen. Ezért ha bérelte otthonát az első, harmadik és ötödik év alatt, de a második és a negyedik évben élt benne, akkor továbbra is élvezheti a kizárást.
Ezenkívül vannak kivételek a kétéves foglalkoztatási szabály alól. Ide tartoznak: fogyatékosság, elítélés és válás.
Ha a kizárás elveszíti az összes jövedelmét, akkor nem kell az adót bejelentenie az adóbevalláson. Ellenkező esetben a tranzakciót a D ütemezésen kell benyújtania. Mindkét esetben ügyeljen arra, hogy az összes nyilvántartást legalább három évig megőrizze.
Ne gondolja, hogy csak akkor használhatja ezt a kizárást, ha egyetlen család, hagyományos ház tulajdonosa van. A törvény minden olyan lakásra vonatkozik, amelyet Ön elsődleges lakóhelyének tekint, például:
- HouseboatCondo vagy TownhouseCooperative apartmentMobiltelefon
Hogyan lehet csökkenteni az adót
Noha a 250 000 dolláros (500 000 dollár közös adózók számára) nyereségre kivetett adó elkerülése jelentős, valószínűleg nem elegendő az eladók egyes nyereségeinek teljes mértékű kiegyenlítéséhez. Néhány dolgot megtehetsz a költségalap növelése és az adófizetési kötelezettség csökkentése érdekében.
Menjen végig a nyilvántartáson, hogy megtudja, vannak-e egyéb megengedett költségei, beleértve:
- Elszámolási díjak vagy bezárási költségek, amikor megvásárolta az ingatlanadókat, amelyek az eladónak tartoztak, de amelyekért Ön fizetett, és amelyeket nem térítettek vissza, otthoni fejlesztések, például új tető vagy szoba kiegészítése
Alsó vonal
Végül nézzen meg más befektetéseit. Van olyan részvényei, kötvényei vagy egyéb ingatlanai, amelyek kevesebbet érnek, mint amennyit fizetett ezekért? Ezeket eladhatja, és a veszteségeket felhasználhatja az otthoni eladás tőkenyereségének kiegyenlítésére.
