Az olyan eszközök, mint az arany és az ingatlan alapvető befektetések, és a házvásárlás az egész világon a magánszemélyek közös befektetése, mivel ezt biztonságos és jövedelmező befektetésnek tekintik. Az ingatlanba történő befektetés azonban hosszú elkötelezettséget és nagy előleget igényel, és hosszú távon is kockázatos. Ezenkívül sok befektető gyakran figyelmen kívül hagyja a költségeket.
Vegye figyelembe néhány fontos szempontot a rejtett költségekkel és azokkal a tényezőkkel kapcsolatban, amelyek az ingatlanba történő befektetést kockázatos, költséges és esetleg nem olyan jövedelmező vállalkozássá teszik. A befektetőknek ezt mindenképpen szem előtt kell tartaniuk, mielőtt keményen megkeresett pénzüket leengednék.
Közös felfogás
Egy átlagos befektető megfigyelheti, hogy egy két hálószobás társasház a külvárosban 300 000 dollárra volt elérhető öt évvel ezelőtt, és most 450 000 dollárért értékesíti. Ez öt év alatt 50% -os hűvös hozam, sokkal jobb, mint a részvények, kötvények vagy arany hozam. Az abszolút nyereség szintén magasnak látszik, 150 000 dolláron, és a finanszírozás rendelkezésre állása illúziót ad arra, hogy a tőkeáttételes pénzt használják fel a profit megszerzésére.
Ezen nyilvánvaló előnyök mellett mi az ingatlanbefektetések kihívásai és rejtett költségei?
Az ingatlanhitelek költséganatómiája
Fontolja meg azt az esetet, amikor az egyén új városba költözik új állásra. Arra számít, hogy körülbelül öt évig marad, de meghosszabbíthatja ezt az időszakot a jelenlegi munkáltatójával vagy ugyanazon város más munkáltatóival folytatott karrierje alapján. A jó megtérülés feltételezése alapján úgy gondolja, hogy ház vagy társasház megvásárlása helyett bérelne.
Ne feledje, hogy egy személy akár 5 dollárért is megvásárolhatja a tőzsdén forgalmazott alap részvényeit vagy egy részét, de az ingatlanba történő befektetés több ezer dollárt igényel. Bár az ingatlanbefektetések nagy részét hitelekkel finanszírozzák, a 300 000 USD értékű ház vagy lakás megvásárlásához még mindig 20% (60 000 USD) előleget kell fizetni.
Azok a magánszemélyek, akik kevesebb, mint 20% -ot fizetnek be, kölcsönt kaphatnak, ám magasabb kamatot fizetnek, és kénytelenek magánbiztosítási jelzálogbiztosítást kötni, ami növeli a költségeket. A magasabb kamatlábak magasabb törlesztési összegeket eredményeznek, és a jelzálogbiztosítás általában a kölcsön összegének 0, 15% -ától 2, 5% -áig terjed.
A kölcsön feldolgozásához további egyszeri költségek merülnek fel, amelyek a hitel összegének körülbelül 4% -át teszik ki (9600 USD). Az ingatlan-átruházási adó vagy a regisztrációs díj államonként eltérő, és az ingatlan értékének átlagosan 2, 5% -ának figyelembevétele 6000 USD-t jelent a költségekhez.
Ha befektetőnk lakást vásárolna, akkor a társasház társulásnak havi 200 dolláros díja öt év alatt 12 000 dollár lenne. Ezután fel kell számolnia a javítás, a berendezés és a karbantartás költségeit. Az évi 1000 dollár konzervatív becslése alapján öt év alatt összesen 5000 dollárba kerülünk.
Tegyük fel, hogy a tulajdonos olyan vevőt talál, aki hajlandó öt év után 450 000 dollárért megvásárolni lakását.
Addigra a befektető visszafizette volna a banknak a hitel értékét. A 60 000 dolláros előleg, a hitelkezelés költségei (9 600 dollár), az ingatlan-átruházási adó (6000 dollár), ingatlanadó (30 000 dollár), a társasház-társulási költségek (12 000 dollár) és az általános karbantartás (5000 dollár) hozzáadásával az összeg 209 000 dollár.
Mi a nettó hozam?
Az eredeti 20 éves hitel 240 000 dolláros tőkeösszeg öt év alatt körülbelül 180 000 dollárra csökken, mivel a befektető továbbra is 1440 dollár havi kifizetéseket teljesít. A befektető visszafizeti ezt a kiemelkedő 180 000 dollárt az új vásárlótól kapott 450 000 dollár eladási árból. A befektető 209 000 USD-t fizeti meg az ingatlanért, további 180 000 USD-t fizet a banknak a fennmaradó fennmaradó befizetésért, így a kapott nettó 61 000 USD-t fizet.
Alapvetően a befektető öt év alatt 209 000 dollárt költött, és 61, 2 dollár nettó nyereséget kapott 29, 2% -os hozammal. Annak ellenére, hogy az eladási ár magasnak tűnik, a rejtett költségek elveszítették a nyereség nagy részét.
Vegyünk hosszabb ideig. Tegyük fel, hogy a befektető folytatja a városban tartózkodását és társasházát tartja a kölcsön teljes 20 éves futamideje alatt. Ötévente a lakás értéke 1, 5-szeresére növekszik. 20 év alatt az érték eléri az 1, 52 millió dollárt, ez több mint ötszörösére nő.
A befektető 345 600 dollárt fizet vissza. Hozzáadva a 60 000 dollárt, a teljes költség 405 600 dollár.
A fenti kalkulációk alapján teljes ingatlanadót kapunk 251 000 dollárt, karbantartási költségeket (48 000 dollár), általános javítási és karbantartási költségeket (20 000 dollárt), hitelkezelési költségeket (9600 dollár) és ingatlan-átruházási adót (6000 dollárt). A teljes összeg 739 600 dollár, tehát a nettó nyereség 20 év alatt 780 400 dollár, 106% -os hozammal, ami lényegében megkétszerezi a pénzt 20 év alatt.
Hosszabb távon a tényleges hozam nem olyan nagy. Annak ellenére, hogy az ár ötszörösére nőtt, a kamatfizetések, adók és egyéb költségek csökkentik a nyereséget.
A befektetőknek azt is figyelembe kell venniük, hogy a pénz valós értéke idővel csökken. Az infláció miatt növekszik a karbantartás és a rendszeres javítás költsége. Ha az inflációt is figyelembe vesszük, a nettó hozam tovább csökken. A befektetőknek az eladáskor figyelembe kell venniük a biztosításokat, a brókerek díjait és az ingatlan-átruházási adókat is. Ezek bevonása tovább csökkenti a nettó hozamot.
Az ingatlanbefektetésekben más kapcsolódó kockázatok is vannak. A befektetési időszakban bekövetkezett fejlemények nehézségeket okozhatnak az ingatlan későbbi eladásában. Például egy zajos új autópálya vagy egy bűncselekmény tüskéje leértékelheti az ingatlant. Bármely természetfeletti katasztrófa, például hurrikán vagy földrengés teljesen elpusztíthatja az ingatlant, míg a biztosítási igényekből csak részben lehet behajtani. Még a biztosítási pénzeszközökkel történő újjáépítés után is megnehezíti a magasabb ár elérését, miután ilyen események bekövetkeztek a környéken.
Alternatívák az ingatlanbefektetésekre
Ingatlanvásárlás helyett a befektetőknek olcsó alternatívának kell tekinteniük az ingatlanbefektetési alapokat, az ingatlanopciókat, az ingatlan alapú ETF-eket, a befektetési alapokat és a részvényeket.
Míg az állományokhoz specifikus kockázatok járnak, addig az alapok, az ETF-ek és a REIT-ek diverzifikációt nyújtanak. Azoknak a bátor szíveknek, amelyek hajlandók vállalni az ügyfelek kockázatát egy szabályozatlan piacon, az ingatlanopciók költségek vagy adók nélkül magasabb hozamot kínálhatnak.
Alsó vonal
Az ingatlanbefektetések hosszú időtartamú, izgalmas pénzügyi kötelezettségvállalásokat igényelnek. Az ilyen befektetések hosszú távra elosztott értékének felmérése összetett feladat. Míg egyes befektetők a nominális áremelkedés figyelembevételével csábítják, minden költséget figyelembe kell venni.
