A jelzálogkölcsön-összeg összege a kamat és a tőketörlesztés kombinációjából áll. A jelzálog élettartama alatt a kamat és a tőke aránya megváltozik.
A háztulajdonos kifizetése kezdetben elsősorban kamatot fog tartalmazni, kis összeggel együtt. A jelzálog lejártával a fizetés fő része növekszik, a kamat pedig csökken. Ennek oka az, hogy a felszámított kamat a jelzálog jelenlegi fennálló fennmaradó egyenlegén alapszik, amely csökken, mivel több tőket fizetnek vissza. Minél kisebb a jelzálog tőke, annál kevesebb a kamat.
Például egy egyszerű jelzálogkölcsönt vegyen igénybe 100 000 dollárért évente 4% -os kamatlábbal és 24 éves lejáratra. Az éves jelzálogfizetés 6558, 68 USD. Az első befizetés 4000 USD (100 000 USD x 4%) kamatköltséget és 2, 558, 68 USD (6 558, 68 - 4000 USD) tőketörlesztést tartalmaz. A kifizetés után a fennálló jelzálogköltség 97 441, 32 USD (100 000 USD - 2 558, 68 USD).
A következő kifizetés megegyezik az első, 6558, 68 dollárral, de most eltérő arányú kamatot mutat a tőkéhez képest. A második kifizetés kamatköltsége 3 897, 65 USD (97 441, 32 USD x 4%), míg a törlesztőrészlet 2 661, 03 USD (6 558, 68 USD - 3 897, 65 USD).
A második fizetés fő része körülbelül 100 dollárral nagyobb, mint az első. Ennek oka az, hogy a háztulajdonos pénzt fizetett ki a tőkeösszeg felé - csökkentve azt -, és az új kamatfizetést az alacsonyabb tőkeösszeg alapján számítják ki. A jelzálog végén a kifizetések elsősorban tőketörlesztések lesznek.
Ez egy alapvető példa a hagyományos sima vaníliahitel felhasználására. Egzotikus jelzáloggal a háztulajdonosok megtehetik válassza ki a havi jelzálog-kifizetéseket.
Hogyan csökkennek a jelzálogkölcsönök
Bár a kamatláb minden hónapban csökken, a jelzálog-fizetések maguk sem csökkennek az idő múlásával. Több pénz kerül a főegyenlegre, amelyet a kölcsön futamideje alatt teljes mértékben amortizálnak. Ennek eredményeként az évek során a háztulajdonos fizetésének nagyobb része folyik a tőke felé, felgyorsítva a háztulajdonos saját tőkéjének felépítésének ütemét és csökkentve a tartozást. A 30 éves fix jelzálogkölcsön 30. évében a háztulajdonos sokkal nagyobb mértékben növeli saját tőkéjét minden kifizetéssel, összehasonlítva az első és a második évben teljesített kifizetésekkel.
Csökkenő kifizetések
Vannak azonban olyan speciális helyzetek, amikor a jelzálogkölcsönök csökkenhetnek.
Az állítható kamatú jelzálog (ARM) idővel csökkenő kifizetésekkel járhat. Az ilyen típusú jelzálogkölcsönöknél a kamatláb egy olyan index alapján ingadozik, amely tükrözi a hitelpiacokon a kölcsönfelvétel költségeit a hitelező számára. Az ARM-mel kapcsolatos kifizetések csökkenhetnek, ha a hitel referencia-kamatlába csökken a hitel folyamán. Az ARM ugyanakkor ugyanolyan mértékben növeli a kifizetéseket, néha jelentősen. A kölcsöndokumentumok meghatározzák, hogy a kamatláb mekkora mértékben emelkedhet évente, valamint azt, hogy a kamatláb mekkora lehet a hitel teljes futamideje alatt.
Egy olyan hitelfelvevő, akinek a hitel korai éveiben jelzálogbiztosítást kell fizetnie, előfordulhat, hogy jelzálogkölcsön-fizetése idővel csökken. A legtöbb jelzálogkölcsön-társaság a kölcsönöket a vételár vagy az otthon értékének 80% -ánál határozza meg, attól függően, hogy melyik a kevesebb, és a hitelfelvevő várhatóan a fennmaradó 20% -ot fizet előlegként.
Ez a hitel-érték arány célja a hitelező védelme, ha az ingatlan értéke csökken, és a hitelfelvevő többet tartozik, mint amennyit az otthon megér. Bizonyos helyzetekben a hitelezők megengedik a háztulajdonosoknak, hogy a vételár több mint 80% -át kölcsönözzék, de a hitelezők az ügylet részeként jelzálogbiztosítást igényelnek. Ez a biztosítás megvédi a hitelezőt, ha olyan ingatlanra kell zárnia, amelynek értéke kevesebb, mint a hitel egyenlege. A hitelfelvevő a biztosítási díjakat a havi jelzálogfizetés részeként fizeti.
Miután a hitelfelvevő hitel egyenlege a ház értékének bizonyos százalékára - általában 78% -ra - esik, a hitelfelvevő kérheti a hitelezőt a jelzálogbiztosítás lemondásáról. Ha feltételezzük, hogy a hitelfelvevő sikeres, akkor a jelzálogkölcsön-kifizetés csökken a hitel fennmaradó részében, mivel ez már nem tartalmazza a jelzálogbiztosítási díjat.
