A kapitalizációs ráta a leggyakrabban használt alapvonal a befektetési célú ingatlanok összehasonlításához. Ez analóg a tipikus biztonsági befektetés becsült tényleges megtérülési rátájával. Például egy 100 000 dolláros, készpénzben lévő, 4, 5% -os kamatlábú ingatlan ugyanazt a hozamot fogja eredményezni, mint az értékpapírokba fektetett 100 000 dollár 4, 5% -os hozama. Ez a szám segít az ingatlanbefektetőknek meghatározni befektetési alapjaik legjobb felhasználását.
A tőkésítési arány kiszámítása
Az aktiválási arány kiszámításának egyszerű formula az éves nettó működési jövedelem elosztva a teljes beszerzési költségekkel. Ez a képlet valójában a standard ár / bevétel szorzójának fordítottja.
A nettó működési bevételt úgy számíthatjuk ki, hogy a bruttó bevételből levonjuk az összes gazdálkodási költséget, közüzemi költségeket, karbantartási, biztosítási, adókat és egyéb működési költségeket. A nettó működési bevétel nem tartalmazza a jelzálog-kifizetéseket.
A beszerzési költségek meghaladják a megadott vételárat. A brókerköltségeket és a bezárási költségeket elszámolniuk kell. Ha az ingatlan nem áll rendelkezésre bérleti díjba, akkor a rehabilitációval kapcsolatban felmerült összes költséget is bele kell foglalni.
A befektetőknek összehasonlítaniuk kell az azonos költségeket tartalmazó kapitalizációs rátákat. Például érvénytelen összehasonlítani egy olyan kapitalizációs arányt, amely a bérleti díjakat diszkontálja az átlagos éves üres álláshelyek alapján, és egy olyant, amely nem ad ilyen kedvezményt.
A tőkésítés fontossága
Az kapitalizációs ráta elsõdleges felhasználása a különféle befektetési lehetõségek megkülönböztetése. Ha egy értékpapír-befektetés becsült 4% -os hozamot kínál, és egy ingatlan kapitalizációs rátája 8%, akkor a befektető valószínűleg az ingatlanra összpontosít.
A tőkésítési arány tendenciákat is kialakíthat a kereskedelmi ingatlantulajdonosok számára. A trendek megmutathatják, hol lehet a piac haladni, lehetővé téve a kiigazításokat a becsült bérleti díjak alapján.
A tőkésítési arány hasznosságára korlátozott; a szabálytalan vagy bonyolult cash flow-kkal rendelkező befektetési célú ingatlanok nem támaszkodhatnak egyszerű kapitalizációs rátara. A legjobb volna inkább diszkontált cash flow elemzésre támaszkodni.
