Amikor 2007-ben a lakáspiac zuhanni kezdett, úgy tűnt, hogy véget ért az alacsony előlegű jelzálogkölcsönök napja. Meglepő módon, néhány évvel később még az átlag alatti hitelekkel rendelkező fogyasztók is gyakran vásárolhatnak házat, jóval kevesebb, mint 20% -kal előre.
A fogyasztóknak még a ház csúszásának közvetlen következményei között is volt néhány lehetőség, ha kissé hiányzott megtakarítási számlájuk. Az FHA jelzálogkölcsönök, amelyek mindössze 3, 5% -kal kevesebbet igényelnek, nagy népszerűségnek örvendenek. És azoknak, akik képzettek, a VA lakáshitel lehetővé tette a vásárlók számára, hogy finanszírozzák otthonuk teljes árát.
Manapság könnyebbé válik a hagyományos kölcsön beszerzése alacsony előleggel. A Fannie Mae és Freddie Mac, akik az USA hitelnyújtóitól vásárolják a legtöbb jelzálogkölcsönt, nemrégiben bejelentették, hogy minimális előleget 5% -ról 3% -ra csökkentik. Ennek során nyitva hagyták a bankok számára a versenyt a készpénzre szoruló lakásvásárlók számára.
Bár továbbra is nagyon kevés házat lehet vásárolni, még egy kérdés, hogy ez jó ötlet-e a fogyasztók számára. Van értelme felhalmozni megtakarításait és várni, hogy hazamegyek, amíg több pénzt tud betenni a bezáráskor? És megtakarításainak mekkora részét fekteti be a házba? Itt van néhány szempont, amelyet figyelembe kell venni.
Alsó előleg: magasabb hosszú távú költségek
Az alacsony előlegű kölcsönökre valószínűleg az első dolog, amelyre gondolni kell, hogy néhány kivételtől eltekintve, hosszú távon többet fognak fizetni. Mivel a lakás árának nagyobb részét finanszírozzák, a kamatfizetés a kölcsön futamideje alatt jelentősen magasabb lesz
Például, ha 200 000 dolláros házat vásárol 20% helyett 5% -kal lejjebb, akkor egy 30 éves kölcsön folyamán nagyjából 35 000 dollár kamatot fizet. Nyilvánvaló, hogy Ön többet fizet majd a kölcsön tőkéjének fedezésére is.
Figyelembe véve, milyen hihetetlenül alacsonyak a mai kamatlábak, ez önmagában nem visszatarthatja Önt attól, hogy később hamarosan házat vásároljon. Nagyobb aggodalomra ad okot, ha növeli a jelzálogbiztosítási díjakat, ha általában házat vagy lakást vásárol, amelynek kevesebb, mint 20% -a van. Ezeknek a kifizetéseknek a célja a hitelező veszteségeinek fedezése, ha nem teljesíti a kölcsönét.
A jelzálogbiztosításnak két alapvető típusa van. Ha FHA-kölcsönt vesz igénybe, a magánhitelezők biztosítják a pénzt otthonának vásárlásához, és a kormány biztosítja az ön biztosítását. Ha az otthon értéke kevesebb, mint 625 000 dollár, akkor az éves jelzálogbiztosítási díj (MIP) jelenleg 0, 80% vagy 0, 85%, a finanszírozott összegetől függően. Előzetes prémiumot kell fizetnie, amely valamivel több, mint 3000 dollár egy 180 000 dolláros kölcsönért.
Előleg-kompromisszum
A jelzálogbiztosítás kilátása azt jelenti, hogy meg kell várni, amíg a ház költségeinek teljes 20% -át le tudja fizetni? Nem feltétlenül.
Először is, néhány drágább városban a várakozás nem mindig reális. Ha olyan országrészben élsz, ahol még a szerény otthonok is 400 000 dollárba kerülnek, akkor 80 000 dollárt kellene összegyűjtenie, mielőtt piacra lép. És ha olyan területen él, ahol a vásárlás olcsóbb, mint a bérleti díj, akkor további ösztönző lehet a szélén maradni, amíg annyit takarít meg, hogy elkerülje a jelzálogbiztosítást.
Néhány ember számára a legjobb megoldás lehet egy középút megtalálása a minimális előleg és a hagyományos 20% között. Például, ha FHA-kölcsönt vesz fel, és 10% -ot enged le, akkor jelzálogbiztosítása 11 év elteltével törlődik; egyébként továbbra is a kölcsön teljes összegét fizeti. Később refinanszírozhatja-e a biztosítást? Biztos. De nincs garancia arra, hogy a kamatlábak a múltbeli mélypontra vagy annak közelében lesznek, amikor megteszik.
Ezen felül a jelzálogbiztosítási díj (MIP) csökken, ha nagyobb előleget fizet be. Például ha 15 éves jelzálogkölcsönt vesz igénybe, ha 10% -ot fizet előre, az éves befizetés 0, 70% -ról 0, 45% -ra csökken.
Noha a részletek kissé eltérnek a PMI-től, ugyanaz a logika érvényes. Minél nagyobb az előleg, annál kevesebbet kell fizetnie a prémiumokon. A PMI egyik előnye ugyanakkor az, hogy visszavonhatja azt, ha otthonában 20% -os saját tőke érhető el (lásd: Hogyan lehet felülvizsgálni a magánbiztosítási jelzálogbiztosítást ).
Ha a bank a jelzálogát könyvein tárolja - azaz nem adja el olyan társaságnak, mint a Fannie Mae vagy a Freddie Mac -, akkor egyáltalán nem igényel biztosítást. A bankok azonban gyakran előleget vagy magasabb kamatot számítanak fel, ha alacsony összegű előleget választanak, hogy enyhítsék az általuk vállalt kockázatot. Még egy százalékpont további fele több ezer dollárba kerülhet egy év alatt. A teljes hatás ugyanaz: Ha többet tesz le, kevesebbet kölcsönzhet.
A "víz alatti" folytatás kockázata
A ház megvásárlásakor a minimális minimum leállításának másik bukása az, hogy kevesebb védelme van, ha a lakáspiac csökken. Csak 3% vagy 4% levonásával könnyen megtalálhatja magát a banknak köszönhetően, mint amennyit a ház megér. Pontosan ez történt sok háztulajdonosgal a legutóbbi házrombolás során.
Noha nem vagy teljesen védett, még akkor sem, ha 10% -ot vagy 15% -ot tesz le, sokkal nagyobb puffert adsz magadnak, ha a házárak fordulnak a rosszabbra.
Megtakarítási párna tartása
A ház megtakarítása fontos életcél. De az előleg összegyűjtésekor ügyeljen arra, hogy ne hagyjon el túl sok pénzt. Nem csak jó, ha van egy sürgősségi alap (ideális esetben hat hónap megélhetési költségek), hanem tartalék pénzeszközökre lesz szüksége a váratlan költségekhez, amelyeket a ház megvásárlása gyakran okoz. További információ: Mennyi készpénzt kell tartani a bankban?
Mielőtt megkezdené a vadászatot, állítson össze szigorú költségvetést, így tudja, mit engedheti meg magának költeni. És tegyen meg minden tőle telhetőt, hogy felhalmozza a készpénztartalékát, amint elszámolódik, és befejezi a szőnyegek és szekrények festését és cseréjét. Ne felejtse el azt is, hogy az emberek azt mondják, hogy jó egy kicsit házban élni, mielőtt felújításokat végeznének, amelyek beköltözése előtt nem kötelezőek.
Alsó vonal
Lehet-e jó választás egyes háztulajdonosoknak az alacsony előleget tartalmazó kölcsönök? Teljesen. De számolja ki a jelzálogbiztosítás hosszú távú költségeit vagy a magasabb kamatlábat, amelyet fizet, hogy megbizonyosodjon arról, hogy megéri. további információkért lásd : Jelzálogkölcsönök: Mennyit tudsz megfizetni? és a 10 legnépszerűbb elkerülhető jelzálog-csalás .
