Amikor házat vásárol vagy ad el, az egyik fontolóra vehető tényező az ingatlanügynök díjai. Sajnos a legtöbb embert csak az érdekli, hogy mennyit fizetnek ezek a díjak, és fogalmam sincs, hogyan működnek, vagy ki fizet még őket, miután az ügylet teljes. Itt áttekintjük az ingatlandíjak néhány univerzálisabb elvét.
Mennyi?
Az ingatlanügynököknek fizetett jutalékok tárgyalhatók, ezért eltérőek. Bár sokan úgy vélik, hogy a jutalék mindig 6%, a REAL Trends Data 2004. évi jelentése azt mutatta, hogy az USA-ban az átlagos jutalék mértéke 5, 1%. Ez a százalék a ház eladási árának százaléka, tehát az ennek pontos összege nem lesz ismert, amíg egy ajánlatot nem fogadnak el, és a ház eladásra nem kerül. Az ingatlanügynökökkel szembeni jutalékról az ügynök és a vevő vagy eladó közötti szerződés részeként tárgyalni kell az ügylet teljesítése előtt.
Ki fizet?
Pontosan az, aki egy ingatlanügynök jutalékát fizeti, az az, ahol a dolgok kissé trükkösek. Feltételezve, hogy a vevőnek és az eladónak is van képviselője, állíthatja, hogy az eladó fizet, vagy hogy a vevő fizet. Ennek oka az, hogy a díj az eladásból származó jövedelemből származik, és gyakran - bár nem mindig - egyenletesen oszlik meg a két ügynök között.
Tegyük fel például, hogy a vevő és az eladó (mindegyik ingatlanügynökkel együtt) megállapodnak egy házban. Az otthont 250 000 dollárért adják el a vevőnek. Feltételezve, hogy az ingatlan jutalék 6%, ez azt jelenti, hogy az eladás után esedékes jutalék 15 000 USD. Vagy azzal érvelhet, hogy a vevő fizeti ezt a díjat (mert ő viseli a ház költségeit), vagy hogy az eladó fizeti azt (mert ez az otthon saját tőkéjéből származik). Akárhogy is, fontos megjegyezni, hogy ez a díj a ház költségeiből származik - nem az eladási áron kívül rögzítik. Tehát, ha az eladó egyenesen a ház tulajdonában van, akkor 235 000 dollárral (250 000 dollár - 15 000 dollár) távozik az eladásból.
Hogyan osztják el a pénzt?
A vevő és az eladó között az ügynökökkel kötött szerződések meghatározzák azt a díjat, amelyet az ügynökök idő előtt megkapnak. A százalékos arány gyakran egyenletesen oszlik meg a vevő és az eladó ügynöke között, bár néha egy szerződés előírhatja, hogy az egyik ügynök több jutalékot kap, mint a másik. Ezután általában az ügyvédek feladata, hogy a jutalékot kiszedjék és azt az ügynökök szerződéseinek megfelelően elosszák. A díj azonban nem közvetlenül az ingatlanügynökök felé kerül, hanem a brókerekre. Az engedéllyel rendelkező ingatlanügynököknek brókernél kell dolgozniuk, amelyek közül sok csökkenti az ingatlandíjakat, hogy fedezze az olyan dolgok költségeit, mint a reklám, a feliratok bérleti díja és az irodahelyiségek.
Az ingatlandíjakkal kapcsolatos kifogások
Az ingatlandíjakkal kapcsolatos egyik legnagyobb érv az, hogy túl magasak vagy az ingatlanügynökök által nyújtott szolgáltatás nem éri meg a díjak költségét. Bár minden bizonnyal létezik jó és rossz ügynök, ez még mindig nehéz érv mindkét fél nyerésére. Tegyük fel például, hogy a fenti példában található ház az első felvétel napján került értékesítésre. Ez valójában azt jelenti, hogy legalább az eladó ügynöke 7500 dollárt keres egy viszonylag kis munkáért - többnyire fényképeket készít, felsorolja a házat, megbeszélte az árakat az eladóval és válaszol kérdéseire. Ugyanakkor a ház viszont hetek, hónapok, vagy nagyon egyedi vagy drága házak esetén évekig is tarthat az eladáshoz. Az eladó ügynöke számára ez sok órát eredményezhet a ház marketingjével, nyitott házak tartásával és telefonhívások fogadásával, valamint a környéken tartózkodó egyéb hirdetésekkel és eladásokkal való lépést követve; ez az ügynök viseli a ház piaci tartásának hosszú távú költségeit, ideértve a feliratokat és a reklámdíjakat. Ha így néz ki, akkor nem sok eladó szeretné vállalni azt a kockázatot, hogy egy órán keresztül fizet az ingatlanügynöknek.
Ugyanez vonatkozik a vásárlókra: egyesek azonnal házat találnak, míg mások több tucat házat keresnek, mielőtt az egyikbe telepednének. Ha a vásárlóknak óránként fizetnének az ügynöknek, akkor hátrányuk lenne, ha rohannak. Ha ők fizetnének az ügynöknek átalánydíjat, ez lehetővé tenné az ingatlanügynök számára, hogy gyorsabban mozogjon a választáson. Ilyen módon a jutalékrendszert úgy tervezték, hogy egyfajta kompromisszumként szolgáljon a vevő és az eladó között.
Átalánydíjak
Ennek ellenére vannak olyan tőzsdei ügynökök, akik átalánydíjjal dolgoznak. Ez egyértelműen előnyös lehet az eladók számára a költségmegtakarítás szempontjából, ám hátránya, hogy ezek az ügynökök általában korlátozott képviselettel bírnak. Bizonyos értelemben a százalékalapú ingatlandíjak olyan biztosítási típusként működnek, amely védi mind az ingatlanügynököket, mind az általuk képviselt vásárlókat és eladókat. Mint a biztosításban is, csak egy fél részesül a maximális haszonban minden egyes esetben, de ez kiegyensúlyozza a rendszer működését.
Azokban az esetekben, amikor az ingatlanügynöknek sok hónapig kell dolgoznia az üzlet teljesítéséhez, a százalékos díj biztosítja, hogy ésszerű összeget számítson a befejezett munkára és a munka elvégzéséhez felmerült költségekre. Ez ugyanakkor azt is jelenti, hogy az ingatlanügynök időnként ugyanúgy fizet, mint sokkal kevesebb munka. Mivel mindkét fél a kimenetel ismerete nélkül megköti az ügyletet, az arány méltányos módszernek tekinthető annak biztosítására, hogy a vevő vagy az eladó ne fizessen túl sokot, és hogy az ingatlanügynöknek tisztességesen fizetjenek a munkáért az üzlet magában foglalhatja. A százalék egyben szintén lehetővé teszi az egyenlő versenyfeltételeket azzal, hogy ingatlanügynököket bocsátanak a vevők és az eladók rendelkezésére, akár milliomosok, akár 90 000 dolláros lakást akarnak vásárolni vagy eladni. (Van jó ingatlanközvetítője? Olvassa el az ingatlanügynök meghatározását néhány nyomra.)
Alsó vonal
Az ingatlanügynöki jutalékok lehetnek a ház megvásárlásának vagy eladásának kevésbé érthetõ aspektusai. Ha úgy dönt, hogy ingatlanügynök szolgáltatásait toborozza, akkor ügyeljen arra, hogy figyelmesen olvassa el a szerződést, és megértse az ügynöki szolgáltatásokért fizetendő jutalék feltételeit.
