Lakóingatlanat szeretne vásárolni? Az ötlet ijesztő lehet az első befektetők számára. Az ingatlan nehéz üzlet, és a mezőt olyan aknák borítják, amelyek megsemmisítik a visszatéréseket. Itt vannak a legfontosabb dolgok, amelyeket figyelembe kell venni, amikor jövedelemtulajdont vásárolnak.
A keresés indítása
Érdemes lehet egy ingatlanügynököt segíteni a vásárlás befejezésében, de önnek el kell kezdenie ingatlankeresését. Egy ügynök szükségtelen nyomást gyakorolhat rád a vásárlás előtt, mielőtt megtalálta a legmegfelelőbb befektetést. És ennek a befektetésnek a megismerése bizonyos mértékig megkönnyíti a készségeket és a cipőbőrét.
Kulcs elvihető
- Alaposan nézd meg a környéket. Életképessége és kényelme kulcsfontosságú. A környékbeli kihasználatlanság magas? Ez nem jó jel.Ellenőrizze a helyi eladási árakat, hogy megértse a helyi piaci értéket. Fedezze fel a környék átlagos bérleti díját, és onnan dolgozzon, hogy megállapítsa, vajon pénzügyi szempontból megvalósítható-e.
Az Ön hatókörét az fogja korlátozni, hogy aktívan kíván-e kezelni az ingatlant, vagy valaki másat felvesz annak kezelésére. Ha aktívan szeretne gazdálkodni, akkor nem akarja, hogy az ingatlan túl messze legyen lakóhelyétől. Ha ingatlankezelő társaságot akar gondozni, a közelség kevésbé jelent problémát.
Vessen egy pillantást a 10 legfontosabb dologra, amelyet figyelembe kell vennie a megfelelő bérleti ingatlan keresésekor.
A jövedelmező bérleti ingatlan 10 legfontosabb tulajdonsága
1. Szomszédság. A környék, ahol vásárol, meghatározza a vonzó bérlőket és az üresedési arányt. Ha egyetemi közelében vásárol, akkor valószínű, hogy a hallgatók uralják a potenciális bérlők medencéjét, és minden nyáron küzdni fogsz a megüresedett állások betöltésével. Ne feledje azt is, hogy néhány város megkísérel megakadályozni a bérleti konverziót túlságosan nagy mértékű engedélydíjak kivetésével és a bürokrácia felszámolásával.
2. Ingatlanadók. Az ingatlanadók valószínűleg nagyon eltérőek lesznek a célterületen belül, és tudatában kell lennie annak, hogy mennyit veszít nekik. A magas ingatlanadók nem mindig rossz tényező egy nagy szomszédságban, amely vonzza a hosszú távú bérlőket, de vannak olyan rossz helyeket is, ahol magas adók vannak. Az önkormányzat értékelő hivatala az összes adózási információt tartalmazza, vagy beszélgethet a közösség háztulajdonosaival. Bölcs dolog azt is megvizsgálni, hogy a közeljövőben várható-e az ingatlanadó emelése. A pénzügyi helyzetben lévő város az adókat messze meghaladhatja azt, amelyet a bérbeadó reálisan felszámíthat bérleti díjban.
3. Iskolák. Ha családi méretű otthonokkal foglalkozik, vegye figyelembe a helyi iskolák minőségét. Bár leginkább a havi cash flow-t fogja aggódni, a bérleti ingatlan teljes értéke akkor szerepel, amikor eladja. Ha nincsenek jó iskolák a közelben, ez befolyásolhatja a beruházás értékét.
4. Bűncselekmény. Senki sem akarja a bűncselekmények forrásainak szomszédságában élni. A helyi rendőrségnek vagy a nyilvános könyvtárnak pontos bűnügyi statisztikával kell rendelkeznie a környékeken. Ellenőrizze a vandalizmus, a súlyos bűncselekmények és a csekély bűncselekmények arányát, és vegye figyelembe, ha a bűncselekmény fel-le mozog. Érdemes megkérdezni a szomszédságában lévő rendõrség jelenlétének gyakoriságát is.
5. Munkaerőpiac. A növekvő foglalkoztatási lehetőségekkel rendelkező helyek több bérlőt vonzanak. Ha meg szeretné tudni, hogy a foglalkoztathatóság szempontjából milyen térségben foglalkoznak, keresse fel az Egyesült Államok Munkaügyi Statisztikai Irodáját, vagy keresse fel a helyi könyvtárat. Ha egy nagyvállalattal kapcsolatos bejelentést jelenít meg, amely a területre költözik, akkor biztos lehet abban, hogy a lakóhelyet kereső munkavállalók a körzetbe fognak állni. Ez a házárak fel- vagy lefelé emelkedését okozhatja, a beköltöző vállalkozás típusától függően. Feltételezheti, hogy ha ezt a társaságot a kertjében szeretné, akkor a bérlői is.
6. Kényelem. Túra a környéken, és nézd meg a parkokat, éttermeket, tornatermeket, mozikat, tömegközlekedési kapcsolatokat és az összes többi lehetőséget, amely vonzza a bérlőket. A városháza promóciós irodalommal rendelkezik, amely elképzelést ad arról, hogy hol található a köz- és magántulajdon legmegfelelőbb keveréke.
7. Jövőbeli fejlődés. Az önkormányzati tervezési részleg információval rendelkezik az új fejlesztésekről, amelyek folyamatban vannak, vagy amelyeket a térségbe bevontak. Ha sok építés folyik, akkor valószínűleg jó növekedési terület. Vigyázzon az új fejlesztésekre, amelyek befolyásolhatják a környező ingatlanok árait. További új házak versenyezhetnek az ingatlanával.
8. A listák és az üres álláshelyek száma. Ha egy környéken szokatlanul sok a listán szereplő lista, akkor az idényciklusra vagy a hanyatló körzetre utalhat. Ki kell tudnia, hogy mi az. Mindkét esetben a magas kihasználatlanság arra kényszeríti a bérbeadókat, hogy csökkentsék a bérleti díjakat, hogy vonzzák a bérlőket. Az alacsony kihasználatlansági arány lehetővé teszi a földtulajdonosoknak a bérleti díjak emelését.
9. Átlagos bérleti díj. A bérleti jövedelem a kenyér-vaj lesz, tehát tudnia kell, hogy mekkora a környék átlagos bérleti díja. Győződjön meg arról, hogy bármely megfontolt ingatlan elegendő bérleti díjat fizet a jelzálogkölcsön, az adók és egyéb költségek fedezésére. Kutatja a területet elég jól, hogy felmérje, hová vezet a következő öt évben. Ha most megengedheti magának a területet, de várhatóan növekednek az adók, a megfizethető ingatlan manapság később csődöt jelenthet.
10. Természeti katasztrófák. A biztosítás egy másik költség, amelyet le kell vonnia a visszatérítésekből, tehát tudnia kell, mennyit fog kerülni. Ha egy terület hajlamos földrengésekre vagy áradásokra, akkor a fedezési költségek elveszítik a bérleti jövedelmet.
Információ szerzés
A hivatalos források nagyszerűek, de beszéljen a szomszédokkal, hogy megkapja az igazi lapátot. Beszéljen a bérlőkkel és a háztulajdonosokkal. A bérlők sokkal őszintébbek lesznek a negatív vonatkozásokkal kapcsolatban, mivel nincs beruházásuk belőle. Látogassa meg a területet különböző időpontokban, a hét különböző napjain, hogy megnézze a jövőbeni szomszédait akcióban.
Ingatlan kiválasztása
Általában a kezdők számára a legjobb befektetési célú ingatlan egycsaládi lakás vagy társasház. A lakások nem igényelnek karbantartást, mivel a lakóépület egyesület gondoskodik a külső javításokról, így csak a belső terek miatt kell aggódnia. A lakások azonban hajlamosak alacsonyabb bérleti díjakat szerezni, és lassabban értékelik őket, mint az egy családi házak.
Az egy családi házak általában hosszabb távú bérlőket vonzanak. A családok vagy párok általában jobb bérlők, mint az egyedülállók, mivel valószínűbb, hogy pénzügyi stabilitások és rendszeresen fizetik a bérleti díjat.
Ha szomszédos a környéken, keressen olyan ingatlant, amely felértékelődésre és jó előrejelzett cash flow-ra képes. Nézze meg azokat a tulajdonságokat, amelyek drágábbak, mint amennyit megengedhet magának, valamint azokat, amelyek elérhetőek. Az ingatlan gyakran a tőzsdei ár alatt értékesít.
Nézze meg más ingatlanok listázási árait, és kérje meg a vásárlókat a végső eladási árról, hogy megértsék, mi a piaci érték valójában a környéken.
A felértékelődés szempontjából olyan ingatlanat keres, amely néhány kozmetikai változtatással és néhány felújítással vonzza azokat a bérlőket, akik hajlandók magasabb bérleti díjakat fizetni. Ez növeli az ingatlan értékét is, ha úgy dönt, hogy néhány év után eladja.
Természetesen a nyereséges törekvés biztosításának kulcsfontosságú lépése az ésszerű árú ingatlan vásárlása. A bérleti ingatlanokra vonatkozó ajánlás az éves bérleti díj legfeljebb 12-szerese.
A bérleti díj beállítása
Tehát hogyan határozzák meg a potenciális bérleti díjat? Meg kell tudnia kitalálni. Ne hagyja magát túlságosan optimista feltételezésekkel. Ha a bérleti díjat túl magasra állítja, és egy hónapig tartó üres egységgel végzi el, siess az összes nyereségre.
Kezdje a környék átlagos bérleti díjával, és onnan dolgozzon. Fontolja meg, vajon érdemes-e egy kicsit többet, vagy kevésbé, és miért.
Hogy kiderítse, ha a bérleti díj befektető számára működik-e, akkor derítse ki, mennyibe fog kerülni a hely. Vonja le a várható havi jelzálog-befizetést, az ingatlanadókat 12 hónapra osztva, a biztosítási költségeket 12-re osztva, és egy nagylelkű támogatást a karbantartáshoz és javításokhoz.
Ne becsülje alá a karbantartás és javítás költségeit. Ezek a költségek az ingatlan életkorától és attól függnek, hogy mennyit tervez önmaga. Egy újabb épület valószínűleg kevesebbet igényel, mint egy régebbi. Az időseknek szánt komplexumban található apartmanok valószínűleg nem lesznek ugyanolyan mértékű károknak kitéve, mint a campuson kívüli főiskolai lakások.
A saját javításának költségei jelentősen megtakarítják a költségeket, de ez azt is jelenti, hogy a vészhelyzet esetén a nap 24 órájában ügyeletesnek kell lennie. Egy másik lehetőség az ingatlankezelő cég bérbeadása. A cég mindent kezel, a törött WC-ktől a havi bérleti díjig. Várhatóan a szolgáltatás bruttó jövedelmének kb. 10% -át fizeti.
Ha ezek a számok még akkor is kiderülnek, vagy ami még jobb, ha kicsit túl marad, akkor most arra kérheti az ingatlanügynökét, hogy nyújtson be ajánlatot.
A vásárlás
A bankoknak szigorúbbak a befektetési célú ingatlanokra nyújtott kölcsönök követelményei, mint az elsődleges lakóingatlanok esetében. Feltételezik, hogy ha nehéz idők, az emberek kevésbé hajlamosak veszélyeztetni otthonaikat, mint egy üzleti ingatlan. Légy kész arra, hogy legalább 20–30% -ot fizessen előlegként, plusz a bezárási költségek. Alaposan ellenőriztesse az ingatlant egy szakember, és kérje meg az ügyvédet, hogy aláírása előtt mindent áttekintjen.
Ne felejtsd el a háztulajdonosok biztosítását. A bérlő biztosítása fedezi a bérlő vagyonát, de maga az épület a bérbeadó felelőssége, és a biztosítás drágább lehet, mint egy hasonló tulajdonos által lakott ház esetében. Az ingatlan jelzálogköltsége, biztosítása és értékcsökkenése bizonyos összegig adómentes.
Alsó vonal
Minden államnak jó városai vannak, minden városnak jó környékei vannak, és minden környéke jó tulajdonságokkal rendelkezik. Nagyon sok munka és kutatás igényel mindhárom felsorolását.
Amikor megtalálja az ideális bérleti ingatlant, tartsa reálisan elvárásait, és győződjön meg arról, hogy a saját pénzügye megfelelő-e ahhoz, hogy megvárja, amíg az ingatlan készpénzt generál, ahelyett, hogy kétségbeesetten szüksége lenne rá.
