A kizárási piacon történő befektetés olyan stratégia, amely megköveteli a kifinomultságot és a gondosságot, amely messze meghaladja azt, amit a legtöbb ember észrevesz. Nagyon nagy potenciállal bír, de valódi erőfeszítéseket igényel a készpénz bevonása. Mint ilyen, minden jelentős befektetést megközelíteni kell, összpontosítva; szorgalom; és a helyi ingatlan-, gazdasági és demográfiai trendek alapos kutatása. Ezenkívül stratégiát kell kidolgoznia az ingatlanok megszerzéséhez és végül azok eladásához.
Áttekintés
Használt autók aukción történő vásárlása hasonló a kizárt ingatlanokba történő befektetéshez. A használt autókereskedők olyan emberek, akik ismerik az összes gyártmányt és modellt, valamint a közös hibákat és az értékteremtés módját. Jelentősen kevesebb kockázatot vállalnak, mint az aukción részt vevő átlagos személy, csak hogy kedvezményesen vásárolnak autót.
Számos kizárást vevő vásárló a bírósági lépcsőn lép fel az aukcióra abban a reményben, hogy megragad egy alku - az aukció árának és az ingatlan belső értékének közötti különbség. De valószínűleg nem rendelkeznek valós ismeretekkel a befektetésről vagy a kockázatcsökkentési stratégiákról. A lakásbérleti piacon jól érezhető befektetők tudják, hogy az árszínvonalra való hivatkozás, mint a befektetési jövedelem fő forrása, a katasztrófa receptje.
A kizárási tulajdonság megszerzésének helyes módja nem a puska megközelítés, hanem az olyan tulajdonságok kiválasztása, amelyek egy olyan felületen vannak, amelyet felújításra vagy fejlesztésre szánnak. Az ingatlannak egyedülálló tulajdonságokkal kell rendelkeznie, amelyek kitűnnek a környékbeli vagy a helyi piac többi részétől, vagy amelyek lehetőséget kínálnak az értékteremtésre.
Befektetési stratégiák
Az ingatlanbefektetőknek külön stratégiával kell rendelkezniük, amely tartalmazza az ingatlan megszerzésének, megőrzésének és végül elidegenítésének céljait és módját. Ez a stratégia még kritikusabb, ha a kizárási piacon befektetnek. Meg kell határoznia, hogy a kizárás a korábbi tulajdonoshoz kapcsolódó egyedi körülmények eredményeként történt-e, vagy egy szélesebb körű tendencia eredménye, amely befolyásolhatja a helyi piacot.
A befektetőknek jelentős mennyiségű kutatást kell elvégezniük a helyi ingatlanpiacról. Az ingatlan iránti kereslet a népesség növekedésének, a foglalkoztatás növekedésének, a rendelkezésre álló jövedelem növekedésének és a demográfiai változások függvénye. Ez nagymértékben befolyásolja az árazást, valamint az ingatlan eladási képességét a befektetési időszak végén.
Kutatási infrastruktúra fejlesztés, például utak, iskolák és közösségi projektek. Ismerje meg azt is, hogyan támogatja az önkormányzat és az állami kormányzat az üzleti növekedést, és hogyan tervezi az olyan konkrét kérdések megoldását, mint például a forgalom, a levegő minősége, a bűnözés és az adók. Mindezen elemek egy területet kívánatosabbá tesznek, és növelik a benne található tulajdonságok értékét.
Beszerzési stratégiák
A legtöbb befektetőt arra tanították, hogy súrolja meg az aukción felüli eszközöket felsoroló kiadványokat, és vegye fel a kapcsolatot a tulajdonosokkal az ingatlan megvásárlására vonatkozó szándékukkal kapcsolatban, mielőtt az aukciós blokkba kerülne. Noha a bírósági lépcsőn üzletek köthetők, a bajba jutott ingatlanok biztosításának alternatív lehetőségei nagyban javítják a bezárás esélyét. Ezenkívül lehetőséget kínál az ingatlan teljes megértésére és elemzésére.
Tegyük fel például, hogy egy befektető hozzáférést szerez az ingatlanokhoz, ha piaci kapcsolatait és lakáshitelezési ismereteit felhasználja, hogy segítsen a küzdő háztulajdonosoknak tárgyalni a hitelezőikkel. Ha a hitelproblémák megoldódnak, akkor a befektető nemcsak növeli hírnevét mind a tulajdonosok, mind a hitelezők körében, a befektető áttételt és más személyekhez való hozzáférést is kaphat problémás hitelekkel. És ha a helyzetet nem lehet megoldani, akkor a befektető az első, aki megvásárolja az ingatlant - mert megszerezték a tulajdonosok bizalmát. A befektetők megalapozott döntést hozhatnak arról is, hogy megvásárolják-e az ingatlant, mert erőfeszítéseik révén megismerték az ingatlan hátrányait és előnyeit.
Egy másik stratégia a nehéz helyzetben lévő hitelek kedvezményes vásárlása a hitelezőktől. A bankok és más hitelező intézmények nem szeretik kizárni a tőzsdéket. Annak elkerülése érdekében, hogy ingatlantulajdonba kerüljenek (REO), ezek az intézmények gyakran több nemteljesítő kölcsönt értékesítenek jelentős kedvezménnyel, névleges értékre.
A befektetők rugalmasabbak lehetnek, mint a hitelezők, ha nem teljesítenek kölcsönt, és néha visszafordítják azt olyan teljesítõ kölcsöngé, amely sokkal magasabb megtérülést eredményez, a befektetõ alacsonyabb befektetési alapjának köszönhetõen.
A kölcsönök idõzítése után a befektetõk megtarthatják azokat vagy prémiummal eladhatják azokat, miután egy ideje teljesítettek. Abban az esetben, ha azokat nem lehet megtervezni, a befektető kizárhatja az ingatlant és megszerezheti a tulajdonjogot anélkül, hogy más felekkel versenytársa lenne. Ennek a megközelítésnek az egyetlen hátránya, hogy a hitelállomány megvásárlása nagyobb tőkeköltséget igényel, mint az egyes ingatlanok aukción történő vásárlása. A lényeg az, hogy vannak kreatív módszerek a nemteljesítő eszköz megszerzésével kapcsolatos verseny csökkentésére.
Tartási és kilépési stratégiák
A befektetőknek biztosaknak kell lenniük abban is, hogy mit kell tenni az eszköz megszerzése után.
Az ingatlant "visszafordítják" a piacra, vagy megtartják és fűszerezik az eladás előtti piaci változásra várva? Azoknak a befektetőknek, akik fontolóra veszik az árverés megvásárlását, majd azt röviddel a vásárlás után újramarketingbe kell venniük, hogy javítsák az ingatlant. Azok a fejlesztések, amelyek a legnagyobb ár-érték arányt nyújtják a dollárért, beleszámítanak a hálószobák és a fürdőszobák hozzáadásával, a konyhák átalakításával és az alagsori befejezéssel vagy más, fel nem használt területeken.
Mivel az ingatlanügyletekkel kapcsolatos információk közismertek, egyes leendő vásárlók óvatosak lesznek arra, hogy díjat fizetjenek az ingatlanért közvetlenül az árverés utáni eladás után, még akkor is, ha az ár megegyezik a térségben található egyéb ingatlanokkal. Értékteremtés az átalakítás révén hozzájárul a magasabb viszonteladói ár indokolásához és csökkentheti a hosszú forgalmazási időszakok kockázatát. A befektetőknek azonban attól kell tartaniuk, hogy ne javítsák az ingatlant annyira, hogy az ára jóval magasabb, mint a szomszédos ingatlanoké.
Egy másik stratégia az eszköz bérleti ingatlanként tartása, amíg a piacon nem történik valami az ingatlanértékek növelése érdekében. A befektetőknek ismét tisztában kell lenniük a bérleti piaccal annak biztosítása érdekében, hogy megfelelő mennyiségű kereslet legyen a bérleti helyre. És hogy a megvásárolt ingatlan elegendő bérleti díjat igényel az ingatlan fenntartásának költségeinek fedezésére.
Azok számára, akik birtoklássá váláshoz szükséges további időt és erőfeszítést tudnak kezelni, ha a bajba jutott ingatlanokat kedvezménnyel vásárolják, és bérleti ingatlanokká alakíthatják, ez jelentős vagyont teremthet. A vonzó finanszírozás - például a csak kamatozású kölcsönök - megszerzésének képessége a jelzálogkölcsönök jövedelemadóból való levonhatóságával összhangban kiváló lehetőséget nyújt a cash flow létrehozására, miközben a megfelelő időpontra vár.
Noha a lakóingatlan nem olyan ingatag, mint más eszközosztályok, hosszútávú alacsony hozamokkal jellemezhető, majd az érték „pop” értéke, amely a kereslet jelentős változásának felel meg, amely magyarázza a hozam jelentős részét. Ez ismét a lendület a folyamatban lévő kutatásokhoz és egy olyan tartási periódus stratégiájához, amely segít megbecsülni az érték-ugrás ütemezését és elkészíti az eszköz tervet az eladásra való felkészülés során.
Kilépési stratégia
Az, hogy nem gondolták át a kilépési stratégiát, nagy hiba, amelyet az új befektetők általában elkövetnek. Sokan abban a téves benyomásnak vannak kitéve, hogy a kizárási tulajdonságokba való befektetés akkor a legjobb, ha rengeteg rendelkezésre áll. Valójában az eladásra kerülő lakások és a kizárási tulajdonságok jelentős növekedése rámutat egy olyan problémára, amely megakadályozza az embereket abban, hogy kifizessék a kölcsönöket, vagy arra késztetik őket, hogy hajlandók tartani otthonát. Ennek oka lehet a munkahely elvesztése a környéken, vagy valamilyen infrastrukturális probléma, amely a területet nemkívánatosá teszi. Ezek a tendenciák pozitív hatással lesznek a rendelkezésre álló eladó házak kínálatára vagy a kizárásokra, és negatív hatással lesznek a keresletre. Ez azt jelenti, hogy addig nehezebb lesz eladni az ingatlant, amíg a piaci alapértékek nem javulnak.
Azok a befektetők által elkövetett általános hiba, amelyek profitjuk szempontjából kizárólag az árkülönbségre támaszkodnak, az, hogy nem veszik észre a könyvviteli költségek negatív hatását. A költségek magukban foglalhatják a jelzálog-fizetéseket, az adókat, a biztosítást és a karbantartást egy elhúzódó marketing- és értékesítési időszak alatt.
Az ingatlan eladásának határidejének meghatározása, majd az ár diszkontálása az ingatlan eladásáig az egyik módja a túlzott könyvviteli költségek elkerülésének. Sokkal jobb eladni alacsony nulla nyereséggel, mint folytatni az ingatlan értékesítését olyan áron, amely hosszú marketing időszakot biztosít, és így magas könyvviteli költségeket eredményez, amelyek veszteségeket okozhatnak.
Alsó vonal
A nem teljesítő ingatlanvagyonba való befektetés a vagyonépítés érdekében életképes stratégia, de ez nem a gyors meggazdagodás módja. Minden egyes rongyos gazdagságról szóló történetnél további 10 ember veszítette el tőkét, mert nem lépést tartott a piaci trendek változásával.
Azok, akik sikeresek a kizárási piacon, megvizsgálták más sikeres befektetők stratégiáit és taktikáit. Időt és erőforrásokat tettek a megfelelő piaci kapcsolatok megteremtéséhez, amelyek szükségesek ahhoz, hogy másokkal szemben versenyelőnyt teremtsenek. Az idő és az energia öntése a helyi ingatlanpiac megismeréséhez azonban csak egy a számos stratégia közül, amelyeket a befektetők felhasználhatnak a verseny felkeltésére. A siker a gondosan kidolgozott és végrehajtott akvizíció, valamint az intelligens kilépési stratégiák eredménye.
