Mi az a közös értékelési jelzálog (SAM)?
A közös felértékelődési jelzálog (SAM) az, amikor a ház kölcsönvevője vagy vásárlója megosztja a ház értékének felértékelődésének százalékát a hitelezővel. E kiegészítő kompenzáció ellenében a hitelező vállalja, hogy egy kamatlábat számít fel, amely alacsonyabb az érvényes piaci kamatlábnál.
A megosztott értékelési jelzálog megértése
A közös értékelési jelzálog (SAM) különbözik a szokásos jelzálogkölcsöntől az ingatlan viszonteladása során. Normál jelzáloggal a hitelfelvevő megfizeti a hitelező számára a kölcsön tartozását és egy meghatározott évre szóló kamatot. Amikor a hitelfelvevő eladja a házat, akkor az eladásból származó bevételt a jelzálog kifizetésére fordítják, ha fennmaradó egyenleg fennáll a banknak.
Példaként mondjuk, hogy a háztulajdonos 300 000 dollárt finanszírozott, és a jelzálog végén a hitelfelvevő megfizette a kölcsönt. Tegyük fel, hogy az otthon értéke 300 000 dollárról 360 000 dollárra vagy 20% -ra nőtt. A hitelfelvevő megtartja a 20% -os nyereséget, valamint az eladásból származó bevételt.
SAM segítségével a hitelfelvevő vállalja, hogy a ház értékbecslésének egy részét átadja a hitelezőnek, amikor a hitelfelvevő eladja a házat, és megfizeti a jelzálogkölcsönt. A banknak kifizetett méltányos összeget függő kamatnak hívják, mivel érdekli a hitelezőt az ingatlan felértékelődésében. A függő kamatról előre megállapodnak, és a hitelezőnek tartozik az ingatlan eladásakor. A bank általában alacsonyabb kamatlábat kínál az SAM esetében.
Korábbi példánkkal mondjuk, hogy a hitelfelvevő megosztott felértékelődési jelzálogkötést kötött a bankkal, amelynek feltételes feltétele 25%. Ha emlékszel, az otthoni érték 300 000–300 000 dollárra nőtt egy 60 000 dolláros értéknövekedés miatt. A SAM irányelvei szerint a háztulajdonos a 60 000 dollár értékbecslés 25% -át vagy 15 000 USD-t fizeti a banknak.
Kulcs elvihető
- Közös felértékelődési jelzálog (SAM) az, amikor a hitelfelvevő vagy a házvásárló megosztja a lakás értékének felértékelődése százalékát a hitelezővel. E kiegészítő kompenzáció ellenében a hitelező vállalja, hogy a kamatlábat alacsonyabbá teszi az érvényes piaci kamatláb.A megosztott felértékelésű jelzálogkövetelmények egy meghatározott év elteltével fokozatos kivonási záradékot tartalmazhatnak.
A megosztott értékelési jelzálog változatai
A közös értékelési jelzálogkölcsönökbe különféle kontingensek épülhetnek be. Az SAM tartalmazhat egy fokozatos megszüntetési záradékot, amely teljes mértékben megszüntetheti vagy csökkentheti a hitelezőnek fizetett százalékot az idő múlásával. A kikötés arra ösztönzi a tulajdonosot, hogy ne adja el az ingatlant, és ne fizessen vissza a jelzálogkölcsönt. Néhány záradékkal a függő kamat teljes mértékben megszűnhet, amikor a háztulajdonos az eladáskor semmit sem tartozik.
A fokozatos megszüntetés záradékának egy másik változata előírhatja, hogy a hitelfelvevő csak akkor fizet a házárak felértékelődésének százalékát, ha a házat az első néhány évben értékesítik. Egy tipikus fokozatos megszüntetés feltétele lenne, hogy az értéknövekedés 25% -át fizessék meg a hitelezőnek, ha a hitelfelvevő öt éven belül eladja.
A hitelfelvevő számára az lenne az ideális helyzet, ha öt éven keresztül megtartaná a házat, és ha értéknövekedés történik, az ötödik év után adják el, mivel a hitelfelvevő megtartja az összes árnövekedést. A hitelfelvevő azonban kockázatot jelenthet. Ha egy hitelfelvevő nem adja el a házat és az ingatlant a jelzálog végéig tartja, akkor esetleg fizetnie kell a banknak az értékbecsült érték részét - ha nincs megszüntetési záradék.
Másrészről, az SAM-ok segítenek a hitelezőket visszatéríteni az elveszített kamatokat, ha egy hitelfelvevő eladja az ingatlant, mielőtt a jelzálogkölcsön megfizetné. A bankok pénzt keresnek a jelzálogkölcsön kamatán, és ha egy vevő eladja a házat, akkor a bank elveszíti a jövőbeni kamatfizetéseket. A közös felértékelésű jelzálog hozzájárul ahhoz, hogy ellensúlyozza a kölcsön kamatvesztését, ha az ingatlan eladásra kerül.
Közös elismerési jelzálog a gyakorlatban
A megbecsült jelzálogkölcsönöket esetenként használják az ingatlanbefektetők és a házak ápolói között. A papucsok azok a befektetők, akik vásárolnak és felújítanak egy ingatlant a profit megteremtésének reményében. A békalábokra vonatkozó SAM-ok általában a legjobban működnek a növekvő ingatlanpiacon. Az ilyen típusú lakáshitel azonban gyakran korlátozza a fennmaradó összeg visszafizetését. A határidőn belül nem eladott ingatlanok általában a fennmaradó egyenleg refinanszírozását az uralkodó piaci kamatlábbal folytatják.
A megbecsült jelzálogkölcsönök másik felhasználása az, ha a jelzálogkölcsön meghaladja az otthon értékét, vagy víz alatti. Víz alatti jelzálog akkor fordulhat elő, ha a lakáspiac a lakásvásárlás után visszaesett. A bank hitelmódosítást kínálhat a jelzálog adósság csökkentése érdekében, hogy az megfeleljen az otthon alacsonyabb piaci értékének. Cserébe a bank kérheti a kölcsön átalakítását közös felértékelődési jelzálogmá.
Ugyanakkor a SAM-okkal kapcsolatban különféle adóügyi kérdések merülhetnek fel, amelyek során a hitelezők nem részesülhetnek ugyanolyan adóügyi elbánásban a felértékelődés szempontjából, mint a hitelfelvevők. Ennek eredményeként fontos, hogy kapcsolatba lépjen adóadóval vagy könyvelővel, hogy kiderüljön, érdemes-e közös felértékelődési jelzálogkölcsönt folytatni.
