Az idősebb élő REIT-eknek a portfólió részét kell képezniük? Mielőtt feltárnánk egy választ erre a kérdésre, fontos tudni, hogy pontosan mi a REIT, vagy az ingatlanbefektetési bizalom.
„A REIT olyan társaság, amely jövedelemtermelő ingatlanokat birtokol vagy finanszíroz.” - mondta a Nemzeti Ingatlanbefektetési Alapok szövetsége vagy a NAREIT. „A befektetési alapokhoz hasonlóan a REIT-ek minden típusú befektető számára rendszeres jövedelemtámogatást, diverzifikációt és hosszú távú tőkefelértékelődést biztosítanak. A REIT-ek általában adóköteles jövedelmüket osztalékként fizetik ki a részvényeseknek. A részvényesek viszont megfizetik a jövedelemadót ezen osztalékok után. ”(Bővebben lásd: Befektetés a REIT-ekbe és az ingatlan-befektetési alapok elemzése .)
A REIT-ek nagyon specifikus résekbe fektethetnek be az ingatlanszektorban. Az egyik ilyen rés az időskorúak lakhatása. Ez visszahozza a kérdést: Az idősebb életviteli REIT intelligens kiegészítés-e portfóliójának?
Senior Living REIT demográfia
Nem tagadható, hogy sokunk öregszik. Körülbelül 10 000 baby-boomnő vált 65 éves korig minden nap. Mivel ezeknek a fellendüléseknek sokasága életkorú, a helyzetükhöz megfelelőbb házba akarnak lépni, vagy át kell válniuk. Ezek közül a lehetőségek közül sok az időskorúak otthona alatt esik, kezdve az időskorúaknak nyújtott önálló életmódot kínáló létesítményektől a sokféle támogatott gondozást nyújtó intézményekig.
Az időskorúak mindenfajta igénye továbbra is növekszik. A NAREIT közgazdászai által készített tanulmány érdekes megfigyeléseket eredményezett:
- Az időskorúak gyakrabban költöznek az idősebb házakba, mint a múltban, és ezek a költözések fiatalabb korban történnek, mint a múltban. Ennek egy részét az időskorúak életének sokfélesége ösztönzi, beleértve azokat is, ahol nincs szükség közvetlen támogatásra szoruló gondozásra. Míg az időskorúak életmódja gyakrabban fordul elő az idősebb nyugdíjasok körében, a leggyorsabb növekedés a 70 éves 79 éves korig.Az egészségesebb időseknek nagyobb lehetőségeik vannak az idősebbek megélhetése szempontjából.
Ezek és más demográfiai trendek kedvezőek az idősebb lakhatási REIT-ek számára. A kérdés továbbra is fennáll: ezek jó befektetés? A legtöbb befektetési lehetőséghez hasonlóan a válasz az, hogy attól függ.
Vegye figyelembe ezeket a tényezõket
A nyilvánosan forgalmazott REIT-ekbe történő befektetés olyan, mint bármely más társaságba történő befektetés. A kezdőknek tudnia kell, hogy ki irányítja a társaságot. Mi az üzleti / befektetési stratégia? Mi a cég múltbeli eredménye? Más szavakkal, ugyanazokkal a kérdésekkel kell feltennie a kérdéseket, amelyeket feltenne, és meg kell vizsgálnia, mielőtt befektetne az Applebe, az IBMbe vagy bármely más egyedi részvénybe.
Az idősebb élő REIT-ek nagyrészt az egészségügyi REIT-ágazatban vannak. Az egészségügyi ellátás és különösen az idősebb életkorú REIT-ek százaléka REIT-től REIT-ig változik.
A fenti kérdések mellett először meg kell tudnia, hogy a REIT hogyan pénzt keres. Ezen a széles kategórián belül vannak olyan REIT-ek, amelyek befektetnek időskorú lakásokba és közösségekbe, segített lakóépületekbe és kapcsolódó ingatlanokba, például orvosi épületekbe.
Nagy egészségügyi ellátás A REIT Ventas (VTR) jelentős fogadást tett az idősek lakhatására. A Morningstar legutóbbi, a REIT-rel kapcsolatos észrevételei bizonyos aggályokat vetnek fel az időskorúak jövőjével kapcsolatban: „A Ventas időskorúak lakóingatlan-eszközeinél kezdetben tapasztalt erős növekedés lelassult, amikor az új versenyképes kínálat szintje növekszik, és növekszik a bizonytalanság. A teljesítményt továbbra is tesztelni lehet, ha a kereslet / kínálat dinamikája gyengül. ”
Mint sok olyan tendencia, amelyet az üzleti világban tapasztalunk, amikor a vállalatok észlelik a profitot, hajlamosak az üzleti szegmensre ugrni. Az időskorúak szállása sem kivétel. Noha a demográfia kedvező minden típusú időskorúak számára, a túlkínálat csökkentheti jövedelmezőségüket és ezáltal az ezen ingatlanokba befektető REIT-ek jövedelmezőségét és cash flow-ját.
Osztalékok és jövedelmek
A legtöbb REIT egyik jellemzője, hogy jelentős osztalékbevételt eredményeznek. Például a Vanguard REIT ETF (VNQ) - az MSCI US REIT indexet nyomon követő index alap - hozatala Morningstaronként 3, 72%. A Morningstar adatai szerint néhány fő egészségügyi egészségügyi REIT, amelyek jelentős idősebb lakótelepekkel rendelkeznek, nagyon alacsony hozamokkal jár a mai alacsony kamatozású környezetben:
- HCP, Inc. (HCP) - 7, 76% Nyugdíjas háztartási alapok (SNH) - 8, 15% Ventas (VTR) - 4, 60%
Alsó vonal
A demográfiai tendenciák minden bizonnyal kedvelik az időskorú lakásépítési REIT-eket és az egészségügyben működő REIT-eket, amelyek jelentős részesedéssel rendelkeznek ebben az ágazatban. Mielőtt azokba fektetne, több szempontot érdemes megfontolni.
Először: bár ezen REIT-ek közül sok osztalékbevétel nagyon kísértő a mai alacsony kamatláb-környezetben, amikor a hozamok ezen REIT-ek közül néhányan magasak, fel kell kérdezni, hogy fenntarthatóak-e és milyen további kockázatokat vállalnak ezen hozamok felkínálása érdekében.. Másodszor, a magasabb kamatlábak ellenségei minden REIT-nek, és a befektetőknek meg kell kérdezni maguktól, hogy egy kamatláb-emelés miként befolyásolja az általuk tervezett REIT-eket. Végül, míg a demográfiai tendenciák kedvezőek, fontos, hogy a potenciális kereslethez viszonyítva továbbra is az idősebb lakások kínálatán maradjunk.
