Mi az a fordított csere?
A fordított csere olyan típusú ingatlancsere, amelynek során először megszerzik a cseretulajdont, majd a jelenlegi tulajdont elcserélik. Fordított tőzsdét hoztak létre annak érdekében, hogy a vevők új ingatlan megvásárlásához segítsenek, mielőtt jelenlegi ingatlanokkal kereskednének vagy eladnának. Ez lehetővé teheti az eladó számára, hogy a jelenlegi ingatlanot addig tartsa, amíg annak piaci értéke meg nem növekszik, és ezáltal megnövekszik a saját eladásuk ütemezése is a maximális profit érdekében.
Kulcs elvihető
- A fordított csere olyan ingatlancsere, amelyben egy csereingatalt vásárolnak egy jelenleg tartott ingatlan eladása nélkül. A fordított csere különbözik a késleltetett cserektől, amelyekben a cseretulajdont a jelenleg tartott ingatlan eladása után kell megvásárolni. Hasonló jellegű ”csereszabályok általában nem vonatkoznak a fordított tőzsdékre. A fordított tőzsdék csak 1031 ingatlanra vonatkoznak, és csak azokban az esetekben engedélyezettek, amikor a befektetők rendelkeznek pénzügyi eszközökkel az új vásárláshoz.
Hogyan működik a fordított csere
A hasonló jellegű csereszabályok általában nem vonatkoznak a fordított tőzsdékre. Az ilyen szabályok általában lehetővé teszik az ingatlanbefektetők számára, hogy abbahagyják a tőkenyereség-adó fizetését az általuk eladott ingatlanoktól, feltéve, hogy az eladásból származó nyereséget egy „hasonló természetű” ingatlan vásárlására fordítják. Az IRS létrehozott egy sor biztonságos kikötő szabályt, amelyek lehetővé teszik a hasonló jellegű bánásmódot, mindaddig, amíg vagy a jelenlegi, sem az új ingatlan minősített csereszállási megállapodásban vagy a QEAA-ban van. Ezenkívül a befektető nem használhatja a már birtokolt ingatlanokat a lemondott ingatlan pótlására.
A fordított csere csak az 1031 szakasz tulajdonságaira vonatkozik, tehát 1031 cserére is hivatkoznak. Az 1031 szakaszban szereplő ingatlanok olyan ingatlanok, amelyeket a vállalkozások vagy a képesítő szervezetekkel cserélnek egymás érdekében, és elhalasztják az adók fizetését az eladásukból származó nyereségért. Ez azonban nem olyan egyszerű, mint amikor az adófizetők egy ingatlant vásárolnak, eladnak, majd a nyereséget egy másik ingatlan megvásárlására fordítják. Ehelyett egy meghatározott csereszabványnak kell lennie, és meg kell jelennie egy segítőnek is, akit használnak a folyamat felállítására. Az 1245 vagy 1250 szakasz tulajdonságai nem alkalmazhatók az ilyen típusú tranzakciókra.
Az „1031 Ingatlan” elnevezése az Egyesült Államok Belső Bevételi Kódexének 1031 szakaszából származik, amely lehetővé teszi a befektetők számára, hogy elkerüljék a tőkenyereség-adó megfizetését a befektetési célú ingatlanok eladása és vásárlása során.
Különleges megfontolások
A sikeres reverzváltás egyik legfontosabb szempontja attól függ, hogy a befektetőnek rendelkeznie kell pénzügyi eszközökkel az új vásárláshoz. Az új ingatlanról nem váltottak le a csere idején, így a befektetőnek képesnek kell lennie arra, hogy az új ingatlan teljes finanszírozását a régi ingatlan teljes eladása nélkül biztosítsa. Az új ingatlan megszerzését megkönnyíthetjük egy hitelezővel, bár csak meghatározott hitelezők hajlandóak és képesek lesznek együttműködni egy fordított tőzsdei befektetővel.
A reverz cserére vonatkozó követelmények
Általában egy maximális tartási időszak vonatkozik a fordított tőzsdén lévő ingatlanokra, jellemzően átlagosan 180 nap körül. A fordított csere ellentéte a késleltetett vagy halasztott csere, amelyben a cserélőnek először le kell mondania a tulajdonban lévő ingatlanról kereskedelem vagy eladás útján, mielőtt új ingatlan megszerzése megtörténik.
A fordított tőzsdéket gyakran használják azokban az esetekben, amikor egy ingatlanbefektetőnek le kell zárnia egy új ingatlan eladásakor, mielőtt meg tudja adni jelenlegi ingatlanát. Az ilyen esetek közé tartozik egy kívánatos új ingatlan váratlan felfedezése, amelyet rövid időn belül meg kell vásárolni, vagy olyan helyzetek, amikor egy jelenleg tartott ingatlan értékesítése váratlanul esik át, így a fordított tőzsde potenciális javítást jelent, amely lehetővé teszi a befektetőnek, hogy folytassa egy új ingatlan vásárlását.