Mi az ismételt értékesítés módszer?
Az ismételt eladási módszer az ugyanazon ingatlan eladási árának változásainak kiszámítására szolgál meghatározott időkereten belül.
A lakáspiaci elemzők ezt a viszonylag egyszerű megközelítést alkalmazzák annak érdekében, hogy becsüljék a házak árainak változásait a hónapoktól évekig terjedő időszakokra. Különböző házindexek alkalmazták az ismételt eladási módszert, hogy az ingatlanpiacról információkat nyújtsanak a háztulajdonosok számára valamint az eladók, az ingatlanbefektetők, valamint a ház- és lakásfinanszírozási iparban dolgozók.
Kulcs elvihető
- Az ismételt eladási módszer megbecsüli, hogy a házak értékelése hogyan változik az idő múlásával, és ugyanazon ingatlan különböző eladási áraira összpontosít. változó jellemzők.Az ismételt eladási módszer nem tartalmaz hibákat, korlátozza az adatokat azokra a házakra, amelyeket a mintavételi időszak alatt több mint kétszer adtak el, és figyelmen kívül hagyja azt a tényt, hogy ugyanaz az ingatlan idővel változhat.
Az ismételt értékesítés módszerének megértése
A lakáspiac az Egyesült Államok egyik vezető gazdasági mutatója. A lakáspiac és az általános gazdaság állapota sok szempontból összekapcsolódik. Az ingatlanárak emelkedésekor a háztulajdonosok magabiztossá válnak, és gyakran meglazítják a pénztárcájuk húrját, ami növeli a fogyasztói kiadásokat. A fejlesztõket a megnövekedett kereslet jelei is felkeltik, és fellendítik a bruttó hazai terméket (GDP) azáltal, hogy több beruházást végeznek új földterületbe, anyagokba és munkahelyekbe új házak építése érdekében.
A lakásárak indexeinek fontos és trükkös feladatot kell elvégezniük az ingatlanfejlesztési tendenciák felmérésében. Legtöbben törekednek erre azáltal, hogy egy adott régióban egy bizonyos időszakon keresztül követik az értékeléseket. Sajnos az indexek által alkalmazott néhány számítás pontatlan képet adhat a lakásárak alakulásáról.
A hibás számítások a házak véletlenszerű mintáinak felvételét is tartalmazzák. Lehet, hogy ezek a tulajdonságok nem eladó, vagy szerkezetük és típusuk nagyon különbözhetnek. Egy olyan index, amely egy adott területen méri a ház medián árát - mint például a Nemzeti Realtors Association (NAR) Median Index vagy a Census Bureau Median Index -, nem azonosítja az otthonok szerkezetében bekövetkező változásokat olyan piaci tényezőkkel szemben, amelyek befolyásolhatják az árat.
Az ismételt eladási módszer lépett fel a helyszínre, hogy leküzdje ezeket a strukturális kérdéseket. Úgy hozták létre, hogy nyomon kövesse az ingatlanok árváltozását a jelenlegi eladás és az összes korábbi eladás között, segítve annak biztosítását, hogy a hasonlókat összehasonlítsák a hasonlóakkal.
Az ismételt értékesítés módszer előnyei és hátrányai
Az ismételt eladási módszerek az ingatlanárak változásait ugyanazon ingatlan eladása alapján számítják ki, elkerülve ezzel a problémát, hogy megpróbálják elszámolni az eltérő tulajdonságokkal rendelkező házak árkülönbségeit. Az ismételt eladási módszerek pontosabb alternatívát kínálnak a regressziós elemzéshez vagy az átlagos eladási ár földrajzi terület szerinti kiszámításához.
Az ismételt értékesítés módszerének koncepcióját először Martin Bailey, Richard Muth és Hugh Nourse vezette be 1963-ban, majd Karl Case és Robert Shiller módosította az 1980-as évek végén.
Az ismételt értékesítés módszer azonban semmiképpen sem hibátlan. Az egyik legfontosabb hátránya, hogy nem veszi figyelembe azokat a lakásokat, amelyeket a bejelentett időszak alatt csak egyszer adtak el.
Másik lehetőség, hogy egy minta időszakában két különböző időpontban értékesített ingatlan nem feltétlenül azonos. Lehetséges, hogy ugyanazon otthon állapota jelentősen romlott, vagy nagy felújításon ment keresztül, ami befolyásolta annak összehasonlíthatóságát.
Példák az ismételt értékesítés módszerére
Talán a legismertebb lakásindex, amely az ismételt eladások módszerére támaszkodik, az S&P CoreLogic Case-Shiller nemzeti házindex. A Case-Shiller index az USA lakóingatlan-piacának változásait méri az egyszintes házak beszerzési árának és viszonteladási értékének nyomon követésével, amelyek legalább két fegyverzet nélküli tranzakción mentek keresztül.
Az index nem befolyásolja az új építéseket, a lakóingatlanokat és az együttműveleteket, és kizárja a nem fegyverzet nélküli ügyleteket is, mint például a családtagok közötti piaci áron alacsonyabb áron történő eladást.
Az ismételt eladások módszerét alkalmazó egyéb indexek között szerepel a Szövetségi Házfinanszírozási Ügynökség (FHFA) havi házindexe (HPI), amely Fannie Mae és Freddie Mac adataira épül az egy családi ház eladási árairól és a refinanszírozási becslésekről, valamint az First American A CoreLogic LoanPerformance otthoni árindexe, amely szélesebb földrajzi területet fed le, mint a Case-Shiller vagy az FHFA indexek. A kanadai fő lakásárak-index, a National Composite House Price Index szintén alkalmazza az ismételt eladások módszerét.
Az ilyen mutatók általában az otthoni árak változásait mutatják be az előző hónaphoz, negyedévhez és évhez képest. A növekvő lakásárak növekvő keresletet, míg az csökkenő árak a csökkenő keresletet jelzik.
