Tartalomjegyzék
- Visszatérítetlen előzetes díjak
- Lízing opció vs lízing vásárlás
- Megállapodás a vételárban
- Bérleti díj alkalmazása az igazgatóra
- Béreljen házhoz karbantartást
- Ingatlan megvásárlása
- Az ideális bérleti díj
- Mielőtt aláírná a szerződést
- Alsó vonal
Ha olyan vagy, mint a legtöbb lakásvásárló, jelzálogkölcsönre van szüksége az új ház megvásárlásának finanszírozására. A minősítéshez jó hitelképességgel és készpénzzel kell rendelkeznie az előleghez. Ezek nélkül a háztulajdonhoz való hagyományos út nem lehet választható.
Van azonban egy alternatíva: saját bérleti szerződés, amelyben egy adott időre házat bérelnek azzal a lehetőséggel, hogy megvásárolják azt a bérleti szerződés lejárta előtt. A saját bérleti szerződések két részből áll: egy standard lízingszerződésből és egy vásárlási lehetőségből, itt megtudhatja, hogy mit kell figyelni, és hogyan működik a saját-bérleti folyamat. Ez bonyolultabb, mint a bérbeadás, és további óvintézkedéseket kell tennie érdekeinek védelme érdekében. Ezzel segít kitalálni, hogy az üzlet jó választás-e, ha házat szeretne vásárolni.
Kulcs elvihető
- A saját bérleti szerződés olyan üzlet, amelyben vállalja, hogy ingatlan bérlését határozza meg egy meghatározott ideig, azzal a lehetőséggel, hogy megvásárolja azt, mielőtt a lízing lejár. A saját bérleti szerződések tartalmaznak egy általános bérleti szerződést, valamint opció az ingatlan későbbi megvásárlásához.Valja meg, hogy a lízing-opciós szerződések jogosultak a ház megvásárlásához, amikor a lízing lejár, míg a lízing-szerződések megkövetelik, hogy vásárolja meg. Egyes esetekben a befizetés egy százalékát kell alkalmazni a vételárra. Néhány saját-bérleti szerződés esetén lehet, hogy fenn kell tartania az ingatlant és fizetnie kell a javításokat.
Bérlés saját házakra: Hogyan működik a folyamat
Visszatérítetlen előzetes díjak
Saját bérleti szerződés esetén Ön (mint vevő) egyszeri, általában nem visszatérítendő előlegdíjat fizet az eladónak, amelyet opciós díjnak, opciós pénznek vagy opció ellenértékének hívnak. Ez a díj adja meg azt a lehetőséget, hogy a házat a jövőben bizonyos időpontban megvásárolja. Az opciós díj gyakran tárgyalható, mivel nincs egységes tarifa. Ennek ellenére a díj általában a vételár 2, 5% és 7% -a között mozog.
Lízing opció vs lízing vásárlás
Fontos megjegyezni, hogy a bérleti szerződések különféle típusai vannak, néhányuk fogyasztóbarát és rugalmasabb, mint mások. Bérleti opciós szerződések jogot adnak Önnek, de nem kötelezettségének a ház megvásárlására, amikor a bérleti szerződés lejár. Ha úgy dönt, hogy nem vásárolja meg az ingatlant a bérlet végén, akkor az opció egyszerűen lejár, és elhagyhatja magát anélkül, hogy bármiféle kötelezettséggel kellene folytatnia a bérleti díj fizetését vagy a vásárlást.
Vigyázzon a lízingszerződésekre. Ezekkel jogilag kötelezhető arra, hogy a lakást a lízing végén vásárolja meg, akár meg is engedheti magának, akár nem.A kötelezettség nélküli vásárlás opciójának bérleti szerződésnek kell lennie. Mivel a magyar nyelv nehéz megfejteni, mindig érdemes átnézni a szerződést egy képzett ingatlanügyvéddel, mielőtt bármit aláírna, hogy megismerje jogait és pontosan miben áll.
Megállapodás a vételárban
A saját bérleti szerződéseknek meg kell határozniuk, mikor és hogyan kell meghatározni a ház vételárát. Bizonyos esetekben Ön és az eladó megállapodnak a vételárban a szerződés aláírásakor, gyakran a jelenlegi piaci értéknél magasabb áron. Más esetekben az árat akkor határozzák meg, amikor a lízing lejár, az ingatlan akkori aktuális piaci értékének alapján. Sok vásárló inkább „rögzíti” a vételárat, különösen azokon a piacokon, ahol a házárak felfelé mutatnak.
Bérleti díj alkalmazása az igazgatóra
A bérleti díjat a teljes lízingidőszak alatt fizeti. A kérdés az, hogy az egyes befizetések egy részét alkalmazzák-e a végső vételárra. Például, ha három év alatt havonta 1200 dollár bérleti díjat fizet, és ennek 25% -át jóváírják a vásárlás felé, akkor 10 800 dollár bérleti hitelt fog keresni (1200 dollár x 0, 25 = 300 dollár; 300 dollár x 36 hónap = 10 800 dollár). A bérleti díj általában valamivel magasabb, mint a terület járulékos mértéke, hogy fedezze a kapott bérleti díjat. De győződjön meg róla, hogy tudja, mit fog fizetni ennek a prémiumnak.
Bizonyos szerződésekben a fizetendő opciós pénz egészét vagy egy részét a végső vételárra lehet alkalmazni a záráskor.
Béreljen házhoz karbantartást
A szerződés feltételeitől függően lehet, hogy felelős az ingatlan karbantartásáért és a javítások fizetéséért. Általában ez a bérbeadó felelőssége, ezért figyelmesen olvassa el a szerződés finom nyomatát. Mivel az eladók végső soron a háztulajdonosok egyesületének díjai, adói és biztosításai (mindenesetre a házuk vannak) felelősek, általában ezeket a költségeket fedezik. Akárhogy is, akkor szüksége van egy bérlő biztosítási kötvényére, amely fedezi a személyes vagyontárgyak veszteségeit, és biztosítja a felelősségbiztosítást, ha otthon valaki megsérül, vagy ha véletlenül megsérül.
Ügyeljen arra, hogy a karbantartási és javítási követelmények világosan szerepeljenek a szerződésben (kérje meg ügyvédet, hogy magyarázza meg felelősségét). Az ingatlan karbantartása, pl. A fű pázsitja, a levelek lerakása, az ereszcsatorna tisztítása stb., Nagyon különbözik a sérült tető cseréjétől vagy az elektromos berendezés kódolásához történő előállításától. Függetlenül attól, hogy mindent felel, vagy csak a gyepet kaszálja, megvizsgálja az otthont, rendel egy értékelést, és minden aláírása előtt ellenőrizze, hogy az ingatlanadók naprakészek-e.
Ingatlan megvásárlása
Az, hogy mi történik a szerződés megszűnésével, részben attól függ, hogy milyen típusú megállapodást írtál alá. Ha bérleti opciós szerződéssel rendelkezik, és meg akarja vásárolni az ingatlant, akkor valószínűleg jelzálogkölcsönt (vagy más finanszírozást) kell szereznie ahhoz, hogy az eladót teljes mértékben megfizesse.
Ezzel szemben, ha úgy dönt, hogy nem vásárolja meg a házat, vagy ha a bérleti időtartam lejártáig nem tudja biztosítani a finanszírozást, akkor az opció lejár, és elköltözik az otthontól, mintha bármilyen más ingatlanot bérelne. Valószínűleg el fogja veszíteni az addig kifizetett pénzt, ideértve az opciós pénzt és a megszerzett bérleti díjat is, de Önnek nem lesz kötelezettsége folytatni a bérbeadást vagy a ház megvásárlását.
A folyamatot ugyanúgy kezelje, mintha egyenesen házat vásárolna: végezze el alapos gondosságát, vizsgálja meg a környéket, hasonlítsa össze az árakat más közeli otthonokkal, vizsgálja meg a szerződést, és vizsgálja meg az eladó történetét.
Az ideális bérleti díj
A saját bérleti szerződés kiváló lehetőség lehet, ha törekvő háztulajdonos vagy, de pénzügyi szempontból még nem áll készen. Ezek a megállapodások lehetőséget adnak arra, hogy pénzügyeit rendben tartsa, javítsa hitelképességét, és pénzt takarítson meg előlegként, miközben „bezárja” a házat, amelyet szeretne birtokolni. Ha az opció pénz és / vagy egy százalék a bérleti díjak a vételár felé fordulnak, amit gyakran tesznek, akkor szintén meg kell építeniük némi tőkét.
Míg a saját bérleti szerződéseket hagyományosan azokra az emberekre irányították, akik nem képesek jogosultak a megfelelő kölcsönökre, van egy másik jelöltcsoport, akiket a bérleti díj iparának nagymértékben figyelmen kívül hagytak: olyan emberek, akik nem tudnak jelzálogkölcsönöket szerezni drága, nem megfelelő hitelpiacok. „A költséges városi ingatlanpiacokon, ahol a jumbo (nem megfelelő) kölcsönök szokásos, nagy szükség van egy jobb megoldás keresésére olyan pénzügyi szempontból életképes, hitelképességű emberek számára, akik még nem tudnak jelzálogkölcsönt szerezni vagy nem akarnak. ”- mondja Marjorie Scholtz, a San Francisco-i székhelyű induló vállalkozás, a Verbhouse alapítója és vezérigazgatója, amely újradefiniálja a saját bérleti díjat.
"Ahogy a lakásárak emelkednek, és egyre több városba kerülnek a megfelelő hitelkeretek, és átmeneti kölcsönökké válnak, a probléma a fogyasztóktól a házfinanszírozási ipar felé tolódik el" - mondja Scholtz. A szigorú automatikus kockázatvállalási iránymutatásokkal és a 20–40% -os előlegekkel még a pénzügyi képességgel rendelkező embereknek is nehézségeket okozhat finanszírozásuk megszerzése ezeken a piacokon.
"Bármi szokatlan - például a jövedelemben - a jó jövedelmezőket„ kívül eső ”státusba helyezi, mert az biztosító nem tudja őket szépen beilleszteni a dobozba - mondja Scholtz. Ide tartoznak azok a személyek, akik nem hagyományos jövedelemmel rendelkeznek, önálló vállalkozók vagy szerződéses alkalmazottak, vagy nincs letelepedett amerikai hitellel (pl. Külföldi állampolgárok) - és azok, akiknek egyszerűen hiányoznak a bankok óriási 20–40% -os előlegfizetési kötelezettségei a nem megfelelő kölcsönökhöz.
A magas költségekkel rendelkező piacok nem egyértelmű hely, ahol bérbeadást és ingatlanokat találnak, és ez teszi a Verbhouse szokatlanul. De minden potenciális, saját bérleti díjnak megfelelő vásárló számára előnyös lenne, ha megpróbálná annak fogyasztóközpontú tulajdonságait beírni a saját bérleti szerződésekbe: Az opciós díj és az egyes bérleti díjak egy része vásárolja meg a dollár-dollár vételárat, a bérleti és vételárat legfeljebb öt évre zárják, és a résztvevők akkor is képesek vagyonokat építeni és piaci felértékelődést elérni, ha úgy döntenek, hogy nem vásárolnak. Scholtz szerint a résztvevők valós piaci értéken „készpénzt fizethetnek”: a Verbhouse eladja az otthont, és a résztvevő megtartja a piaci felértékelődést, plusz minden tőkét, amelyet felhalmoztak a bérleti „felvásárlási” kifizetések során.
Mielőtt aláírná a szerződést
Annak ellenére, hogy vásárol, mielőtt vásárol, jó ötlet ugyanolyan átvilágítási gyakorlatot alkalmazni, mintha otthont adna. Ha azt tervezi, hogy bérbe ad egy saját ingatlanot, akkor ellenőrizze, hogy:
- Válassza ki a megfelelő feltételeket. Írja be a lízing opciót, nem pedig a lízing-megállapodást. Kaphat segítséget. Béreljen fel képzett ingatlanügyvédet, aki elmagyarázza a szerződést, és segít megérteni jogait és kötelezettségeit. Lehet, hogy aláírása előtt meg kell tárgyalnia néhány pontot, vagy elkerülheti az üzletet, ha az Ön számára nem elég kedvező. Kutatja a szerződést. Győződjön meg róla, hogy megérti: az opciós díj és a bérleti díjak határidejét (mikor esik meg) - és ezek mindegyikének melyik része vonatkozik a vételárra - hogyan határozzák meg a vételárat, hogyan kell használni a vételi opciót (például az eladó megkövetelheti tőled előzetes írásbeli értesítés küldése a vásárlási szándékról), megengedett-e háziállatok, akik felelősek a karbantartásért, a háztulajdonosok társulási illetékeiért, az ingatlanadókért és hasonlókért. Kutatás az otthoni. Rendeljen független értékelést, szerezzen be ingatlan-ellenőrzést, ellenőrizze, hogy az ingatlanadók naprakészek-e, és győződjön meg arról, hogy nincs-e zálogjog az ingatlanon. Kutatás az eladóval. Ellenőrizze az eladó hiteljelentését, hogy keresse a pénzügyi problémák jeleit, és szerezzen cími jelentést, hogy megtudja, mennyi ideig volt az eladó az ingatlan tulajdonjoga - minél hosszabb ideig birtokolták az ingatlanot, és minél több tőke van, annál jobb. Kettős ellenőrzés. Milyen feltételek mellett elveszíti az ingatlanvásárlási lehetőséget? Egyes szerződések szerint elveszíti ezt a jogot, ha csak egy bérleti díj fizetésével késik, vagy ha elmulasztja írásban értesíteni az eladót a vásárlási szándékáról.
Alsó vonal
A saját bérleti szerződés lehetővé teszi a leendő otthoni vásárlók számára, hogy azonnal házba költözzenek, és több éven át dolgozhatnak a hitelképességük javításán és / vagy az előleg megtakarításán, mielőtt jelzálogkölcsönt próbálnának megszerezni. Természetesen bizonyos feltételeknek teljesülniük kell, a saját bérleti szerződésnek megfelelően. Még akkor is, ha egy ingatlanügynök segítséget nyújt a folyamathoz, elengedhetetlen, hogy konzultáljon egy képzett ingatlanügyvéddel, aki tisztázza a szerződést és az Ön jogait, mielőtt bármit aláír.
