Függetlenül attól, hogy célja a havi jelzálog-befizetések csökkentése vagy a jelzálogkölcsön korai kifizetése, számos stratégia alkalmazható a pénzügyi terv végrehajtásához. Míg a legtöbb háztulajdonos tisztában van a refinanszírozás előnyeivel és lehetséges hibáival, néhány jelzálogkölcsön-felvevő számára kevésbé ismert lehetőség a kölcsön átdolgozása vagy újra amortizációja.
Lásd: Amortizációs ütemterv
Mi a hitel átdolgozása?
A hitel átdolgozásához általában egyösszegű összeget kell fizetnie a jelzálog főösszegéhez.
Noha a kiegészítő egyenleg befizetése lehetővé teszi a jelzálog korábbi kifizetését, a hitel átdolgozásának további előnye az, hogy a havi befizetéseket újraszámolják, hogy tükrözzék az új egyenleget. Például egy 15 éves, 270 000 dolláros fix kamatú, 4, 25% -os lakáshitelű hitelfelvevő, aki egy év elteltével átdolgozza a kölcsönt, 75 000 dolláros törlesztőrészlettel történő fizetéssel, csökkentené a havi kifizetést 2 032 dollárról 1 322 dollárra. A hitel átdolgozása nélkül a jelzálog gyorsabban kerül visszafizetésre, de a havi tőke és kamatfizetések változatlanok maradnak.
Azoknak a hitelfelvevőknek, akik hitelkérdések vagy alacsony lakáscélú tőke miatt nem tudnak újrafinanszírozni, a hitel átdolgozása jó lehetőség lehet, mivel nem kér új kölcsönt. A kamatláb és a kölcsön futamideje változatlan marad. Az egyetlen különbség a havi kifizetések között van. A hitel átdolgozása, mivel nem refinanszírozás, és nem igényel hitelkérelmet, és a zárási költségek lényegesen olcsóbbak, mint a refinanszírozás. A refinanszírozási díjak gyakran a hitel összegének 2-3% -át teszik ki.
A hitel átdolgozásának okai
A hitelfelvevők fő oka a kölcsön átdolgozása, hogy csökkentsék a havi kifizetéseiket. Néhány hitelfelvevő ezután folytatja korábbi jelzálog-befizetéseit, és így még gyorsabban fizeti ki lakáshitelét. Mások a kiegészítő cash flow-kat befektetésre, egyéb adósság kifizetésére vagy más célra történő megtakarításra fordítják.
Egy másik kölcsönös átdolgozás akkor lehet értékes, ha új házat vásárol, még mielőtt a jelenlegi otthonát eladta. Ha megfelelhet új jelzálogkölcsönének, miközben továbbra is fizet a korábbi otthonáért, amíg a piacon van, akkor kölcsönt átdolgozhat az előző ház eladása után bevételével. A legtöbb hitelező azonban nem engedélyezi az átdolgozást, amíg legalább 90 napos jelzálogkölcsön-kifizetést nem teljesítenek.
Van néhány hátrány a hitel átdolgozásának. Először egy összegű összeget kell fizetnie, és egyes pénzügyi tervezők szerint jobb a készpénz felhasználás, mint a jelzálog-egyenleg kifizetése. Ha nincs sürgősségi megtakarítási számlája, hitelkártya-adóssága van, vagy alulfinanszírozta nyugdíjalapú megtakarításait, akkor jobb, ha készpénzt használ e célokra.
Nem csökkenti a kamatlábat
Egy másik hátrány, a jelzálogkölcsön-feltételektől függően, hogy az újra-amortizáció nem csökkenti a kamatlábat. Ha alacsony a jelzálog kamatlábak, akkor jobb lesz a refinanszírozás, még a bezárási költségekkel is. Néhány hitelfelvevő úgy dönt, hogy először refinanszírozza, majd egy vagy annál rövidebb időn belül újra amortizálja, hogy kihasználhassa mindkét pénzügyi lehetőség előnyeit.
Ha a cél az, hogy gyorsabban fizesse ki a jelzálogkölcsönt, akkor egyszerűen úgy is dönthet, hogy havonta külön fizet a főösszeg felé, kéthetente fizeti a jelzálogkölcsönöket, vagy évente fizet egy külön kifizetést annak érdekében, hogy csökkentse a kamatot fizetendő összeget. a hitel futamideje és az egyenleg teljes gyorsabb kifizetése.
Egyes hitelfelvevők úgy találják, hogy a kölcsön átdolgozása nem lehetséges. Általában csak a megfelelő Fannie Mae vagy a Freddie Mac hagyományos kölcsönök fogadhatók el. Az FHA és a VA kölcsönöket nem lehet újra amortizálni. Egyes esetekben a jumbo kölcsönöket át lehet dolgozni, de a döntés az egyedi kölcsöntől és a hitelezőtől függ. Hitelének jó állapotban kell lennie. Továbbá, ha a kölcsönt eladták egy befektetőnek, akkor a befektetőnek jóvá kell hagynia a hitel átdolgozását a jelzálog-szolgáltatóval együtt.
Alsó vonal
Mielőtt eldöntené egy kölcsön átdolgozását, feltétlenül hasonlítsa össze az extra jelzálogkölcsönök fokozatos teljesítésének, refinanszírozásának vagy újra-amortizációjának pénzügyi előnyeit, hogy megnézze, melyik opció vagy opciók kombinációja felel meg mind az Ön azonnali cash flow-jának, mind pedig a hosszú távú igényeinek. pénzügyi célok.
